W sierpniu mijają dwa lata od wejścia w życie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, czyli lex deweloper. Miała ona rozwiązać problem braku gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w miastach. Nie wyszło. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) ma jednak pomysł, jak to zmienić. Swoje propozycje przekazał Ministerstwu Rozwoju.
Na podstawie tej ustawy buduje się w małych miastach, m.in. w Grójcu, Piotrkowie Trybunalskim, Kędzierzynie-Koźlu czy Legionowie. W większości aglomeracji nie podjęto jeszcze żadnej uchwały ustalającej lokalizację inwestycji mieszkaniowej. Tak jest w Poznaniu, Krakowie czy Gdańsku. W Warszawie była tylko jedna. Dlaczego tak się dzieje?
– Głównym powodem odmowy było niespełnienie standardów urbanistycznych (w tym wymaganej odległości od szkoły, wymaganej ilości miejsc postojowych, brak sieci ciepłowniczej) oraz w dwóch przypadkach brak uzgodnienia z zarządcą drogi – wylicza Dorota Zaucha-Rybka, dyrektor wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa.
O tym, jak trudno jest na podstawie tej ustawy zrealizować inwestycje, przekonał się Greenfields. – Planujemy inwestycje składające się z jednego bloku na warszawskim Żoliborzu i kilku bloków na Mokotowie. Do tej pory rada miasta trzykrotnie odmówiła wydania pozytywnych uchwał lokalizacyjnych – mówi Justyna Wisińska-Kurpiel, adwokat, pełnomocnik Greenfields. – Za każdym razem powód odmowy był podobny. Chodziło o interpretację zapisów stadium i rzekomą sprzeczność inwestycji z tym aktem. Zdaniem władz miasta wnioskowane inwestycje nie mogą powstać w zgodzie ze studium w tych konkretnych miejscach. Według nas to nieprawda. Interpretacja miasta studium jest zbyt wąska. Podobnego zdania był także WSA w Warszawie, który uchylił dwie odmowne uchwały. Na razie miasto złożyło kasację w jednej sprawie, w drugiej prawdopodobnie też to zrobi – dodaje.
Greenfields zaskarżył też do WSA trzecią odmowną uchwałę. I podobnie jak przypadku poprzednich spraw liczy na zwycięstwo.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, nie ma wątpliwości, dlaczego ustawa w dużych miastach jest praktycznie martwa. – Ustawodawca nie przewidział skali awersji do tych przepisów ze strony nie tylko samorządowców, ale całej rzeszy urbanistów i architektów. W specustawie od początku widzą oni przede wszystkim ogromne zagrożenie dla ładu przestrzennego – mówi.
– Trudne okazało się spełnienie wymogów specustawy co do lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w odniesieniu do odległości od przystanku komunikacji publicznej, terenów rekreacji itd. – dodaje Agnieszka Jędrzejewska, adwokat z kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
– Inwestorzy bardzo rzadko budują na podstawie tej ustawy – przyznaje Konrad Płochocki, dyr. gen. Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Słyszałem zaledwie o kilku projektach, które są w trakcie realizacji, jeden jest w Legionowie. Duże miasta robią wszystko, by tego typu projekty nie ruszyły, i korzystają z kruczków prawnych. Najczęściej nie wydają deweloperom zaświadczeń edukacyjnych. Ale z tym problemem można sobie poradzić.
PZFD przygotował propozycję zmian do tej ustawy.
Chce, by deweloperzy w zamian za przychylność samorządów i zgodę na inwestycję mogli wnosić tam, gdzie jest taka potrzeba, opłatę na budowę infrastruktury edukacyjnej, czyli szkół, przedszkoli i żłobków. Wynosiłaby ona równowartość 1 proc. PUM-u, czyli wybudowanej powierzchni mieszkaniowej.
PZFD proponuje także, by spełnienie standardów urbanistycznych było badane tylko do podjęcia uchwały lokalizacyjnej. Chce też doprecyzować pojęcie terenów poprzemysłowych. Chodzi o takie, na których fabryki były w ciągu ostatnich 100 lat.
– Wtedy deweloperzy mogliby budować więcej, a samorządy przestałyby niechętnie traktować tego typu inwestycje – mówi Konrad Płochocki.
