fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Budowa i remont

Zysk za odsprzedaż praw do dziury w ziemi z PIT

Przy operacjach dotyczących nieruchomości zawsze warto się upewnić co do ich aspektu podatkowego
shutterstock
Osoby, które przez pandemię decydują się na odpłatną cesję praw z umowy deweloperskiej, muszą się liczyć z koniecznością rozliczenia z fiskusem.
Koronawirus, który zbiera śmiertelne żniwo na całym świecie, zaczyna też odciskać negatywne piętno na gospodarce. Narodowa kwarantanna bardzo szybko przełożyła się na sytuację finansową tysięcy Polaków. Obniżane pensje, zmniejszane etaty i wreszcie utrata pracy powodują, że coraz więcej osób, które w czasach koniunktury zaczęły realizować swoje marzenia o własnych czterech kątach dziś rezygnują z tych planów.
Dla tych, którzy zainwestowali z tzw. dziurę w ziemi i nie sfinalizowali umowy z deweloperem sposobem na odzyskanie zainwestowanych pieniędzy i uwolnienie się od dalszych wydatków są cesje. Taka umowa może mieć jednak różne skutki podatkowe.
Jak przypomina dr Aleksander Słysz doradca podatkowy, adiunkt Uniwersytetu Humanistyczno-Przyrodniczego im. Jana Długosza w Częstochowie, umowy przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, zwane na ogół cesjami, funkcjonują w obrocie gospodarczym od 2012 r.
W ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie przewidziano szczególnych wymogów dla zawierania tego typu umów, zastosowanie znajdują więc przepisy kodeksu cywilnego. Przy czym nie wynika z nich wprost, by przeniesienie praw i obowiązków wymagało zgody dewelopera.
– Niemniej większość umów deweloperskich zawiera regulacje uzależniające skuteczność cesji od zgody dewelopera, niektóre zaś wymuszają na nabywcach zawieranie umów trójstronnych tj. cedent, cesjonariusz, deweloper – tłumaczy ekspert.
Podkreśla, że restrykcje te mają na celu uniemożliwienie spekulacyjnego obrotu prawami z umów deweloperskich. Tak surowe dla nabywców postanowienia, ograniczające obrót nabytymi prawami, w ocenie Aleksandra Słysza wydają się jednak mieścić w pozostawionej stronom swobodzie kontraktowania.
Od strony podatkowej cesja nie zawsze jest za to sytuacją neutralną.
– Odpłatna cesja praw z umowy deweloperskiej powoduje powstanie przychodu, a często i dochodu, podlegającego opodatkowaniu PIT. Pieniądze z odpłatnego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej to przychód z praw majątkowych, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT – wyjaśnia dr Aleksander Słysz.
Podkreśla jednak, że z opodatkowaniem muszą się liczyć osoby, które zarabiają na cesji praw z umowy deweloperskiej. Gdy osoba, która chce się „wycofać" z inwestycji otrzymuje jedynie równowartość tego co sama zapłaciła deweloperowi, o PIT nie ma co się martwić.
Tak też sprawę widzi fiskus, który w zakresie opodatkowania odpłatnych cesji praw z umów deweloperskich wydaje wyjątkowo jednolite interpretacje indywidualne. Ekspert dodaje, że przychód po stronie zbywającego prawa powstanie na ogół w momencie otrzymania pieniędzy lub innych świadczeń należnych tytułem odpłatności. Przychód ten będzie można pomniejszyć o koszty jego uzyskania.
Cesja umowy deweloperskiej może też pociągać za sobą konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, ale nie zawsze. Potwierdza to interpretacja fiskusa z 23 kwietnia 2020 r. (0111-KDIB2-2.4014.42.2020.1.MZ).
Chodziło o podatniczkę, która wspólnie z mężem zawarła umowę cesji praw i roszczeń oraz przeniesienia obowiązków z umowy deweloperskiej do małego mieszkania. Umowa ta została sporządzona przez notariusza, który pobrał od niej m.in. ponad 3 tys. zł PCC. Notariusz jako płatnik uznał, że powinien potrącić od cesji 1 proc. podatku tak jak od umowy sprzedaży lub zamiany innych praw majątkowych. Podatniczka uważała jednak, że cesja została opodatkowana niesłusznie i fiskus przyznał jej rację.
W interpretacji podkreślił, że umowa cesji jako niewymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlega opodatkowaniu, jeżeli nie przybierze postaci jednej z wymienionych w nim umów, w szczególności umowy sprzedaży uregulowanej w przepisach kodeksu cywilnego.
Dopiero w sytuacji, gdy umowa cesji wierzytelności przybierze postać umowy sprzedaży, będzie podlegać opodatkowaniu PCC. Przy czym obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży wówczas na kupującym. Urzędnicy zauważyli, że w spornym przypadku prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej podatniczka z mężem nabyła na mocy cesji od poprzedniej klientki dewelopera. Cesji tej towarzyszyło porozumienie, na mocy którego małżonkowie zobowiązali się przekazać jej kwotę stanowiącą równowartość rat wpłaconych przez nią wcześniej deweloperowi z tytułu umowy. Przy takiej cesji zdaniem fiskusa PCC nie wystąpi.
Przy cesji pewnym zagrożeniem może być też VAT.
– Jeśli bowiem cesji towarzyszy przekazanie lokalu, które może być uznane za dostawę, i przenoszący prawo będzie działał w charakterze podatnika VAT, może to skutkować koniecznością opodatkowania transakcji – wyjaśni dr Słysz. Trybunał Sprawiedliwości UE od lat, np. w wyroku z 8 lutego 1990 r. (C-320/88) i wielu późniejszych, podkreśla, że dostawa jest oderwana od przeniesienia prawa własności. W VAT mamy przecież do czynienia z prymatem skutków ekonomicznych nad skutkami prawnymi.
– Zatem przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, któremu nie towarzyszy przeniesienie własności, a jedynie przeniesienie praw z umowy deweloperskiej, stanowić będzie dostawę w myśl art. 5 ustawy o VAT – mówi ekspert.
Dodaje, że podobnie wskazują najnowsze interpretacje np. z 24 kwietnia 2020 r. (0111-KDIB3-1.4012.16.2020.2.IK) i orzecznictwo np. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 23 lipca 2019 r. (I SA/Bd 314/19).
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA