Inwestycyjna hipoteka może być ryzykowna

Banki chcą rozwinąć hipoteki dla zarabiających na najmie. KNF uważa, że może to być ryzykowne.

Aktualizacja: 02.07.2019 06:11 Publikacja: 01.07.2019 21:00

Inwestycyjna hipoteka może być ryzykowna

Foto: Adobe Stock

Polskie banki pracują nad wprowadzeniem do oferty kredytów mieszkaniowych, w których zdolność kredytowa klienta uwzględniałaby oczekiwane przychody z najmu nabywanych lokali.

– Zdolność kredytowa klientów mających dwa–trzy mieszkania jest już mocno ograniczona, więc uwzględnianie dochodów z najmu pozwoliłoby im na zaciągnięcie hipotek na kolejne. To pozwoliłoby na finansowanie i napędzenie rynku mieszkaniowego – mówi Jacek Furga, prezes Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich.

Prace są na wstępnym etapie, we wtorek ma się odbyć spotkanie banków. Zanim hipoteki te trafią na rynek, trzeba przekonać Komisję Nadzoru Finansowego. Ze stanowiska Urzędu KNF (UKNF), które otrzymała „Rzeczpospolita", wynika jednak, że może to być trudne. Problemem jest to, że AMRON dopiero od dwóch lat gromadzi niezbędne do oceny zdolności klienta dane rynkowe, takie jak stawki czynszów czy liczba pustostanów.

– Włączenie takich kredytów do oferty banków w oparciu o informacje z baz danych na obecnym etapie rozpoznania rynku należy uznać za przedwczesne. Konieczne są głębsze analizy w oparciu o odpowiedni zasób danych obejmujący dłuższy okres i obszary rynku – argumentuje UKNF. Podkreśla, że budowa modeli długookresowej rentowności najmu na podstawie danych z krótkiego okresu jest nieuzasadniona i ryzykowna. Zastrzega przy tym, że znaczna część rynku najmu nieruchomości może funkcjonować w szarej strefie, co utrudnia jego analizę.

Największym ryzykiem dla spłacalności takich kredytów, a więc dla wyników banków, byłby spadek cen najmu poniżej poziomu założonego w biznesplanie inwestora mieszkaniowego. Bankowcy odpowiadają, że rynek mieszkań, w tym na wynajem, nadal jest nienasycony. – Ten biznes jest bezpieczny, bo wprowadzono by dodatkowe zabezpieczenia – przekonuje Furga. Jednym z nich byłby wyższy wkład własny, sięgający co najmniej 40 proc. ceny zakupu lokalu w porównaniu z 20 proc. w typowych hipotekach. – Dotychczas spadki cen mieszkań nie przekładały się bezpośrednio na rynek najmu. Wciąż jest spory niedobór mieszkań na wynajem i nie dochodziło do spadku czynszów – mówi Furga.

W Polsce ok. 30 proc. mieszkań kupowanych jest w celu inwestycyjnym. Eksperci uspokajają, że nowe hipoteki zwiększyłyby popyt, ale nie tak bardzo, by gwałtownie wzrosły ceny lokali. Z drugiej strony nie ma też gwarancji, że dzięki większej dostępności mieszkań na wynajem spadłyby czynsze.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Czy to możliwe?

Większe ryzyko banków

Bankowcy podkreślają, że takie hipoteki miałyby nie tylko wyższy wkład własny, ale też prawdopodobnie wyższą marżę, dzięki którym bank pokryłby koszty większego ryzyka. Szkodowość, czyli problemy ze spłatą, takich kredytów byłaby wyraźnie wyższa niż w kredytach zaciąganych na dom czy mieszkanie, w którym właściciel faktycznie chce zamieszkać.

Przewidywana jest też cesja umowy najmu, czyli rozwiązanie stosowane na rynku nieruchomości komercyjnych. – To zabezpiecza bank, bo rata kredytu spłacana jest automatycznie z wpływów z najmu, nie jest uzależniona od woli i sytuacji kredytobiorcy. Problem pojawiłby się, gdyby najemca wypowiedział umowę, ale dane pokazują, że nowego można znaleźć w parę tygodni. Poza tym rozwiązaniem jest też jedno-, dwumiesięczna kaucja wpłacana do banku na wypadek przerwy w najmie – argumentuje Jacek Furga, prezes Centrum AMRON.

– Taki produkt byłby pomaganiem klientom, którzy nie chcą trzymać bezpiecznej, ale nisko oprocentowanej lokaty bankowej, lecz szukają wyższych stóp zwrotu na rynku nieruchomości. To, że nie mają zdolności bazującej w pełni na ich podstawowym dochodzie z pracy, oznaczałoby, że wzrosłoby ryzyko cenowe na rynku nieruchomości – ocenia Michał Sobolewski, analityk DM BOŚ.

Dodaje, że bank narażałby się podwójnie na ryzyko stopy procentowej, bo podwyżki stóp przełożyłyby się na niższą zdolność kredytową, a to z kolei zmniejszyłoby dostępność mieszkań i prawdopodobnie dołożyło się do spadku cen nieruchomości. Zaznacza, że na razie rynek nieruchomości w Polsce przynosił korzystne stopy zwrotu, ale może brakować danych pozwalających prognozować, że będzie tak w przyszłości.

– Przyznawanie hipoteki osobom, które teraz nie mają odpowiedniej zdolności kredytowej, ale uzyskałyby ją dzięki uwzględnieniu oczekiwanych dochodów z najmu, oznaczałoby, że banki de facto stawałyby się zakładnikami rynku nieruchomości. To dość ryzykowny pomysł – uważa Sobolewski.

Najem nie potanieje?

Hipoteka dla inwestorów mogłaby rozwiązać problem osób, które chcą kupić więcej mieszkań na wynajem, ale nie mają już zdolności kredytowej. To mogłoby rozruszać rynek. – Dziś niektóre instytucje odmawiają finansowania lub nawet wypowiadają kredyt, jeśli dowiedzą się, że tak finansowane mieszkanie jest przeznaczone na wynajem – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. W jego ocenie udzielanie takich kredytów podniesie popyt, bo zwiększy się zdolność kredytowa i dostępność mieszkań. – Skala nie powinna być jednak aż tak duża, aby doprowadzić do gwałtownego wzrostu cen mieszkań, przynajmniej w najbliższych kwartałach – zaznacza.

Upowszechnienie hipotek dla inwestorów może skutkować tym, że popyt na mieszkania i ceny w okresie dobrej koniunktury będą rosły szybciej, czego konsekwencją będą wyraźniejsze spadki w okresie dekoniunktury. – Rynek musi się jednak nowego produktu „nauczyć", hipoteki tego typu raczej nie ruszą z kopyta. Trudno oszacować, jak duży może być popyt na nie, ale nie spodziewam się, aby był on na tyle znaczący, by zmienić obraz rynku mieszkaniowego – uważa Turek.

W idealnym świecie hipoteki dla inwestorów (za granicą nazywane buy-to-let) skutkowałyby większą podażą mieszkań na wynajem, a więc stawki czynszów powinny być bardziej przystępne.

– Niestety, rozwój sytuacji nie musi być aż tak pozytywny. Eksperci wskazują, że w Wielkiej Brytanii przypływ potężnych sum kapitału na rynek mieszkaniowy spowodował, iż nie tylko ceny nieruchomości, ale i czynsze zostały wywindowane. Rynek ten jest systemem naczyń połączonych. Jeśli więc zakup nieruchomości staje się dużo droższy, to i możliwe jest pewne podniesienie stawek czynszów najmu – tłumaczy Bartosz Turek.

Nadzór boi się słabego przygotowania inwestorów do profesjonalnego wynajmu mieszkań

KNF zwraca uwagę, że osoby inwestujące w mieszkania na wynajem często są zachęcane informacjami medialnymi, ale nie zawsze przygotowane do prowadzenia działalności związanej z wynajmem, m.in. ze względu na niedostateczną wiedzę o specyfice funkcjonowania tego rynku, np. o fazach cyklu koniunkturalnego na tym rynku, brak świadomości wpływu zmian stopy procentowej na ryzyko rentowności inwestycji w nieruchomości, wpływu innych rynków (np. kapitałowego). Akceptowanie przez banki biznesplanów dostarczanych przez kredytobiorców lub udostępnianie im wyników analiz sporządzanych przez same banki powoduje według KNF ryzyko przeniesienia w przyszłości przez kredytobiorców odpowiedzialności na banki za ewentualne problemy z realizacją biznesplanu i ich skutki.

Polskie banki pracują nad wprowadzeniem do oferty kredytów mieszkaniowych, w których zdolność kredytowa klienta uwzględniałaby oczekiwane przychody z najmu nabywanych lokali.

– Zdolność kredytowa klientów mających dwa–trzy mieszkania jest już mocno ograniczona, więc uwzględnianie dochodów z najmu pozwoliłoby im na zaciągnięcie hipotek na kolejne. To pozwoliłoby na finansowanie i napędzenie rynku mieszkaniowego – mówi Jacek Furga, prezes Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Materiał partnera
Czasem dobrze pozbyć się należności
Banki
NBP potwierdza: List Adama Glapińskiego do premiera został wysłany
Banki
Zarząd NBP broni Adama Glapińskiego. "To próba złamania niezależności banku"
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wspiera ważne dla społeczeństwa inwestycje
Banki
PKO BP ma już nowego prezesa. Kto pokieruje największym polskim bankiem?