– W dużych miastach roczna rentowność netto inwestycji w mieszkanie to obecnie ok. 5 proc. zainwestowanej kwoty. Do tego dochodzi wzrost wartości nieruchomości. Według NBP używane mieszkania w dużych miastach zdrożały w ubiegłym roku o ponad 6 proc., więc na wynajmie można uzyskać dziesięć razy więcej niż na przeciętnej lokacie – mówi Turek. Dodatkowo ceny mieszkań mogą przyśpieszyć, jeśli popyt zasilą inwestorzy spekulacyjni, chcący szybko zarobić na samej zwyżce cen mieszkań.
Turek ostrzega, że hossa na rynku nieruchomości nie będzie wieczna, i oczekuje spadku cen mieszkań w dłuższym terminie. Przypomina, że to nie jest całkowicie pozbawiona ryzyka inwestycja – nie wiadomo, jak duży w przyszłości będzie popyt najemców, jakie będą czynsze i koszt obsługi kredytu mieszkaniowego.
Najlepiej od dekady
Na razie jednak banki zacierają ręce. Dobre warunki makroekonomiczne, niskie stopy i wzrost optymizmu konsumentów powodują, że popyt na hipoteki będzie rósł. – Naszym zdaniem nie ma siły na rynku, która mogłaby wyhamować tempo wzrostu kredytów hipotecznych do poziomu niższego niż kilkanaście procent rok do roku. Wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie najlepszym w tej dekadzie. Pęknie w tym roku 50 mld zł – mówi Brunon Bartkiewicz, prezes ING BSK.
Według BIK sprzedaż nowych hipotek w 2017 r. wyniosła 46,5 mld zł, czyli urosła o 11 proc. (w ujęciu liczbowym wzrosła o 5 proc. i udzielono ich 204,4 tys.).
Dobra koniunktura gospodarcza jeszcze potrwa i być może dopiero w 2020 r. RPP zdecyduje się na pierwszą podwyżkę stóp procentowych. – To miałoby wpływ na rynek szczególnie od strony inwestycyjnej. Gdyby oprocentowanie lokat poszło w górę o 1 pkt proc., spora część osób zrezygnowałaby z kupna mieszkania na wynajem i założyła bezpieczną i bezobsługową lokatę – mówi Bartosz Turek.
Wiele elementów wpływa na rynek
Teraz popyt na mieszkania – ich zakup, ale głównie wynajem – dodatkowo zasilają obcokrajowcy, przede wszystkim Ukraińcy. Jednak zdaniem ekspertów Biura Informacji Kredytowej w dłuższej perspektywie sprzedaż kredytów mieszkaniowych w ujęciu liczbowym będzie się osłabiać ze względu na demografię. – Jest ona bezlitosna – obecnie w porównaniu do 2007 r. mamy w Polsce o jeden milion mniej osób w wieku 18–24 lat, a to właśnie ludzie młodzi w dużej części tworzą popyt na kredyty mieszkaniowe – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. Jest jeszcze jeden czynnik, który może mieć wpływ, niekoniecznie w samym 2018 r., ale w latach późniejszych, na wielkość rynku kredytów mieszkaniowych. – To zmiana podejścia młodych ludzi do własności. Chodzi o gospodarkę współdzielenia, gdzie korzystamy z danego dobra bez konieczności jego kupowania – wyjaśnia. Z drugiej strony pozytywnie na popyt powinien wpływać fakt, że polski rynek najmu jest mały, tzn. ledwie 6 procent mieszkań w naszym kraju przeznaczonych jest do wynajmu (w Unii Europejskiej ten udział sięga blisko 19 proc.). Szacuje się, że obecnie w Polsce jest ponad 750 tys. mieszkań na wynajem.
