Jak kupić i stracić dom w Ameryce

Miejsca takie jak podwaszyngtońskie Herndon, w którym mieszka, nazywa się zewnętrznymi przedmieściami. To też suburbia, ale jeszcze dalsze od miasta i zaplanowane w jeszcze bardziej monotonny sposób. Najlepiej widać to z samolotu – mozaika powtarzających się elementów, identyczne ulice, wzdłuż których stoją takie same domy. Co parę mil nukleus, czyli nagromadzenie wielkich sklepów, restauracji, usług.

Te McDomy, lekkie konstrukcje z płyt udających solidne mury, są twierdzami klasy średniej i klas aspirujących do tego miana. Daniel, który nie chce, by wymieniać jego nazwisko, mieszka tu od ponad dwóch lat. Wydawałoby się, że powinna rozpierać go duma: w końcu jest zwykłym sprzedawcą samochodów. Ale Daniel kupił dom dzięki wyjątkowej ofercie kredytowej i teraz należy do grupy ludzi, o których rozpisują się gazety, tak zwanych pożyczkobiorców subprime zagrożonych utratą domu na rzecz banku.

– Wolę, żeby nikt się nie dowiedział, co nad nami wisi – mówi.

Gdyby sąsiedzi się zorientowali, zaczęliby na niego krzywo patrzeć. Choćby dlatego, że jeśli bank przejmie dom, nieruchomość pójdzie na sprzedaż za znacznie mniejsze pieniądze i zaniży ceny innych domów w okolicy.

Nie tak dawno Daniel wraz żoną i dziećmi mieszkał w odległym i znacznie mniej prestiżowym Leesburgu, skąd dojeżdżał do pracy pod Waszyngtonem. Któregoś dnia zobaczył jednak w lokalnym czasopiśmie reklamę: „Chcesz kupić dom? Masz kłopoty z kredytem? Zadzwoń!“. Daniel miał słabą zdolność kredytową, ale zadzwonił.

Każdy dorosły mieszkaniec Ameryki posiada swoją wymierną wartość. W najczęściej stosowanej skali wyraża się ona liczbą między 300 a 850. To tak zwany wynik kredytowy, który odzwierciedla historię i zdolność kredytową obywatela. Trzy wielkie agencje dzień w dzień gromadzą dane o milionach Amerykanów. Co się dzieje na ich kartach kredytowych i czy spłacają je w terminie? Czy płacą rachunki o czasie? Czy nie spóźniają się z ratami za samochód?

Osoba szczycąca się wynikiem powyżej 800 to dobrze sytuowany geniusz żonglowania pożyczkami. Przeciętny śmiertelnik mieści się gdzieś między 700 a 800. Między 600 a 700 lokuje się mniej więcej jedna czwarta społeczeństwa. To ulubiona ofiara finansistów – ludzie na tyle odpowiedzialni, że można dość spokojnie powierzyć im większe pieniądze, ale jednak na tyle „zszargani“, iż można od nich zażądać dość wysokiego oprocentowania. Poniżej 600 zaczyna się strefa bardzo niskiej wiarygodności i bardzo wysokich stóp procentowych.

O tym, jak dbać o swój wynik kredytowy i jak poprawić go, gdy jest zbyt niski, robi się w Ameryce programy telewizyjne i wydaje książki. Agencje kredytowe sprzedają ludziom internetowy abonament na stały dostęp do ich własnej historii kredytowej. Żeby w każdej chwili mogli sprawdzić, jak wygląda ich wiarygodność.

Posiadanie domu to ważna część amerykańskiego marzenia. Wynajmują domy ludzie na dorobku lub nieudacznicy

Wynik kredytowy jest ważny, bo przekłada się na konkretne pieniądze. Biorąc normalny, 30-letni kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, osoba, która ma wynik powyżej 760, może obecnie liczyć na oprocentowanie wysokości 5,7 procent. Natomiast ktoś, kto notorycznie zalegał z czynszem, nie spłacał w terminie kart lub rat kredytowych, pożyczał za dużo w stosunku do zarobków – krótko mówiąc, ktoś wart poniżej 580 punktów, musi być przygotowany na to, że jeśli dadzą mu pożyczkę, to na 10 procent, a nawet więcej. U pierwszej z tych osób miesięczna rata przy 300 tysiącach kredytu wyniesie około 1750 dolarów. U drugiej – o 900 dolarów więcej. Cały czas mowa jednak o tradycyjnych kredytach o stałym oprocentowaniu.

Z powodu rynkowej gorączki Frank Llosa, lokalny agent nieruchomości, stał się kimś w rodzaju medialnej gwiazdy. Prowadzi jeden z najpopularniejszych blogów dotyczących kryzysu, jest też regularnie cytowany przez „Washington Post“ i „Wall Street Journal“.– Kredyty dla osób ze złą historią kredytową istniały od dawna. Ale dopiero niedawno stały się masowo sprzedawanym towarem – wyjaśnia.

Jak mówi Llosa, przytłoczone wolną gotówką banki rozdawały pożyczki niczym czekoladki. – To, co się działo, zanim doszło do przesilenia, przechodziło ludzkie pojęcie. Kredyty hipoteczne dawano w zasadzie wszystkim chętnym. Znam nielegalnego imigranta z Ameryki Łacińskiej, który dostał 300 tysięcy dolarów, bez historii kredytowej i prawa pobytu! Jego dom oczywiście dawno już poszedł pod młotek – opowiada Llosa.

Osobnik o złej historii kredytowej i kiepskich zarobkach dostawał przez pierwsze dwa lub trzy lata niskie oprocentowanie – tak, jakby był szacownym kredytobiorcą. Co więcej, wiele pożyczek zawierało dodatkowe „błyskotki“ – możliwość spłacania przez pewien czas tylko odsetek albo wręcz tylko ich części. Niektóre nie wymagały też żadnego wkładu własnego ze strony klienta – bank finansował cały koszt zakupu domu.

– Przeciętny Amerykanin myśli z miesiąca na miesiąc. To, co będzie za pół roku, jest dla niego odległą przyszłością. Ważne jest, że w tym momencie starcza mu na raty. Zacznie się martwić, jak przestanie starczać – mówi Llosa.

Zwykle problemy zaczynają się dość szybko, gdy do rat dochodzą spłaty kapitału. Prawdziwe piekło zaczyna się jednak dopiero po upływie dwu- lub trzyletniego okresu promocyjnego – oprocentowanie kredytów subprime wzrasta wtedy bowiem dramatycznie, do 10 – 11 procent.

Lisa Ingersoll martwi się już od dłuższego czasu. Jest grafikiem komputerowym i mieszka w condo – tak określa się tu niewielkie mieszkania, w których mieszkają single. Takie apartamentowce są także na przedmieściach, ale zwykle nie pośród domów, lecz w pobliżu nukleusów – tam wyższy budynek nie gryzie się tak z jednorodzinną zabudową.– Wynajmowałam i jakoś szło mi w życiu. W 2005 roku znajomi namówili mnie, żebym kupiła mieszkanie – wspomina Lisa.

Sama przyznaje, wynik kredytowy miała kiepski. Co gorsza, cała operacja wyjątkowo się przedłużała, a ona, by uzbierać więcej na wkład własny, przez parę miesięcy robiła większość zakupów na karty kredytowe, odsuwając spłaty na później. Zanim zdała sobie sprawę, że robi źle, agencje kredytowe jeszcze obniżyły jej ocenę – no, bo jak ktoś nagle zaczyna się gwałtownie zadłużać, jego wiarygodność maleje. Dostała kredyt ze stałym oprocentowaniem przez pierwsze trzy lata – 9,75 procent.

Wcześniej za wynajem płaciła 1200 dolarów miesięcznie. Od chwili, gdy stała się właścicielką mieszkania, musi co miesiąc wykładać dwukrotnie więcej.

– Wzięłam dodatkową pracę w weekendy, jako sprzedawczyni w kwiaciarni. Bywam w domu coraz rzadziej, a gdy jestem, głównie śpię. Tak się długo żyć nie da.

W sierpniu przyszłego roku skończy się trzyletni okres promocyjny i oprocentowanie jej kredytu najprawdopodobniej znacznie się zwiększy.

– Nie mogę refinansować kredytu, nie mogę wynająć mieszkania, bo sama nie miałabym gdzie mieszkać. To od samego początku był koszmar. Żałuję, że dałam się skusić. Chcę jak najszybciej sprzedać mieszkanie.

Dlaczego jednak ludzie biorą kredyty na zakup domu lub mieszkania, nawet gdy mają słaby wynik kredytowy?

– Posiadanie własnego domu to ważna część amerykańskiego marzenia. Ludzie przychodzą do ciebie z wizytą i jedno z pierwszych pytań nieodmiennie brzmi: masz ten dom na własność? – mówi Llosa. – Wynajmowanie nie jest cool. Wynajmują ludzie na dorobku lub nieudacznicy.

Wszystko to jednak nie tłumaczy tego, dlaczego Daniel, ze słabym wynikiem kredytowym i niezbyt wysokimi zarobkami, postanowił kupić dom w Herndon. W końcu w Leesburgu był właścicielem (na stary, znacznie niższy kredyt) i mieszkało mu się całkiem przyzwoicie.

– Liczy się w pierwszym rzędzie odległość od miasta i jakość sąsiedztwa, czyli: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Wielkość domu i działki oczywiście też. Jakość samego domu nie za bardzo – wyjaśnia Llosa.

Dom w Herndon, prawie dwa razy droższy od tego w Leesburgu, nie różni się od niego wiele. Jest trochę nowszy i trochę większy, ale to normalne. W ostatnim półwieczu przeciętna powierzchnia amerykańskiego domu zwiększyła się dwukrotnie i wynosi dziś niespełna 220 metrów kwadratowych. – Człowiek w naturalny sposób spodziewa się przeprowadzki z mniejszego do większego – mówi Daniel.

Dla Daniela ważne były dojazdy. Z Leesburga jechał do pracy półtorej godziny w jedną stronę, dzień w dzień, sześć dni w tygodniu – wiele straconych godzin i niezły kawał życia w samochodzie.

Liczą się też szkoły – Daniel ma dwoje dzieci.

Hrabstwa żyją głównie z podatków od nieruchomości, a główną pozycję w ich budżecie zajmuje szkolnictwo. Czym większa wartość lokalnych nieruchomości, tym większe wpływy do budżetu. Czym większe wpływy, tym lepiej dofinansowane, a więc lepsze szkoły publiczne. Hrabstwo Fairfax, w którym leży Herndon, uważane jest za jedno z trzech najlepszych pod względem szkolnictwa publicznego w całej Ameryce. Jego budżet na edukację podstawową i średnią wynosił w tym roku ponad 2 miliardy dolarów. Tutejsze szkoły publiczne niewiele ustępują najlepszym prywatnym, a są darmowe (nawet za szkolny autobus nie trzeba płacić). A ponieważ w szkolnictwie publicznym obowiązuje ścisła rejonizacja, tylko przeprowadzka do Herndon dawała dzieciom Daniela dostęp do tego raju.

Wszystko to i tak nie skłoniłoby go do podjęcia finansowego ryzyka, gdyby nie coś jeszcze: przekonanie, że to się opłaci.

Douglas Robinson jest przedstawicielem organizacji społecznej NeighborWorks, która zajmuje się między innymi mediacją między kredytodawcami i dłużnikami w poszukiwaniu kompromisu. Jak mówi Robinson, przejęcia domów przez banki nie są dobre ani dla banków, ani dla kredytobiorców, bo i jedni, i drudzy na nich tracą. W normalnych warunkach przejęcia takie wiążą się jednak zwykle ze zmianą sytuacji życiowej pożyczającego. – Ludzie tracą pracę lub muszą przenieść się do gorzej płatnej, ktoś w rodzinie ciężko zachoruje i na leczenie trzeba wydać górę pieniędzy. Ale obecny kryzys dotyczy całkiem innych przypadków – mówi Robinson.

– Cały problem bierze się z niespełnionych oczekiwań. Ludzie brali kredyty, na które nie byłoby ich normalnie stać, bo oczekiwali, że ich sytuacja się poprawi. A przede wszystkim: liczyli, że wartość ich nowych domów będzie wzrastać – dodaje.

W 1998 roku średnia cena sprzedawanych w Fairfax domów sięgała 186 tysięcy dolarów. Już cztery lata później było to 315 tysięcy, w 2004 r. – 395 tysięcy, a wreszcie w 2005 r. – 482 tysięcy! Dom kupiony w 1998 roku za 186 tysięcy w ciągu zaledwie siedmiu lat zyskiwał na wartości niemal trzykrotnie.

– Im większa wartość domu, tym łatwiej było o refinansowanie kredytu – mówi Robinson. W ofertach od instytucji zajmujących się zastępowaniem obecnego kredytu nowym o dogodniejszych warunkach, można było przebierać.

– Myślałem: przez pierwsze dwa czy trzy lata damy radę, a potem, zanim rozpocznie się wyższe oprocentowanie, zmienimy kredyt i może nawet jeszcze na tym zyskamy – mówi Daniel.

– Wzrost cen dawał ludziom fałszywe poczucie większej zamożności. Miałeś 400 tysięcy dolarów do spłacenia, ale wartości twojego domu wzrosła właśnie z 450 do 550 tysięcy. Czułeś się bogatszy o 100 tysięcy – wyjaśnia Llosa.

Dopóki wartość domu przewyższa sumę zadłużenia hipotecznego, nie jest źle. Kłopoty zaczynają się, gdy dzieje się odwrotnie. Ale tym mało kto się martwił.

– Pamiętam dokładnie, jak szef krajowego stowarzyszenie agentów nieruchomości mówił publicznie w połowie 2005 roku: „Szansa na spadek cen domów w najbliższym czasie jest bliska zeru“. Bliska zeru! Na takie prognozy powinien być paragraf! – oburza się Llosa.

Dziś średnia suma uzyskiwana ze sprzedaży domu w Fairfax wynosi 420 tysięcy i ciągle spada. Ale to nie znaczy, że łatwo jest cokolwiek sprzedać. W tłustych latach ponad połowa wystawionych na sprzedaż domów znajdowała kupca w ciągu miesiąca. Dziś na każde dziesięć w ciągu miesiąca sprzedaje się średnio jeden. Przedmieścia usiane są kolorowymi tabliczkami z napisem „Sale“ i zdjęciem sprzedającego dom agenta.– Osoby z kategorii subprime znalazły się w potrzasku. Z trudem dają radę spłacać kredyt, a zbliżająca się podwyżka oprocentowania stawia ich w obliczu finansowej ściany. Nie mogą sprzedać domu i kupić tańszego, bo ich zadłużenie hipoteczne przekracza wartość nieruchomości. Grozi im przejęcie domu przez wierzycieli i bankructwo – mówi Douglas Robinson.

Prawdziwa fala dopiero nadchodzi. – To łatwo policzyć: szczyt gorączki nastąpił w połowie 2005 roku. Dodajmy trzy lata, bo tyle zwykle wynosił „okres ochronny“ w tych kredytach, i mamy wynik: druga połowa przyszłego roku. Wtedy właśnie najwięcej osób stanie przed koniecznością spłacania rat, na które nie będzie ich stać – wyjaśnia Llosa.

Zaniepokojone władze dogadały się niedawno z największymi kredytodawcami w sprawie zamrożenia oprocentowania dla niektórych pożyczkobiorców. Ale wiadomo, że program nie obejmie wszystkich.

– Całe to szaleństwo opierało się na założeniu, że kogoś, kto zarabia 30 tysięcy dolarów rocznie, stać na dom za 350 tysięcy. Prawda jest brutalna: nie stać. Ale w tym kraju ludzie uważają, że każdy ma prawo do amerykańskiego marzenia. Uważają, że dom na przedmieściach i dwa duże samochody zwyczajnie im się należą – mówi Llosa.

Uważał tak i Daniel. W Herndon, tak jak wielu innych ludzi, którzy są dziś w podobnych tarapatach, znalazł dom, który wydawał mu się spełnieniem tych marzeń na dostępną mu miarę. Nie jest to miejsce tak ekskluzywne, jak bliższe przedmieścia, o których Daniel nie mógłby nawet pomarzyć, ale jednak nie jest to Leesburg.

Gdy pytam Daniela, jakie jeszcze były powody przenosin do Herndon, zamyśla się na chwilę.

– Jest coś jeszcze, choć ciężko mi to nazwać. Może poważanie ze strony innych? Albo samospełnienie? – zastanawia się.

A mnie przypominają się słowa Davida Brooksa, który w swej książce o amerykańskiej klasie średniej napisał, że najbardziej amerykańską grą nie jest wcale futbol czy baseball. Jest nią – przynajmniej jeśli chodzi o przedmieścia – golf. Nie sama gra zresztą, lecz jej idea: spokój połączony z siłą, elegancja ze sprężystością, skuteczność z lekkością. A przede wszystkim: równowaga. „Większość tradycyjnej podmiejskiej Ameryki aspiruje do rajskiej wizji roztaczanej przez golfa“, pisze Brooks. Niczym Tiger Woods szykujący się do uderzenia „podmiejski rycerz stara się utrzymać w ryzach cztery wielkie smoki: napięcie, pośpiech, niepokój i nieporządek. Dąży do magicznego stanu produktywnej harmonii i spokoju“.

W rajskim świecie przedmieść sukces osiąga się bez widocznego wysiłku i bez zazdrości sąsiadów, którzy grają w tę samą grę i są jej fundamentalnym składnikiem. Każdego dnia w całej Ameryce miliony ludzi takich jak Daniel marzą, by tak żyć. Przez chwilę ten amerykański sen wydawał się wielu w zasięgu ręki. Wielu posmakowało go tylko po to, by stanąć przed groźbą bolesnego przebudzenia. Eksperci oceniają, że na każde pięć pożyczek subprime udzielonych w 2005 i 2006 roku jedna zakończy się przejęciem domu przez bank. Na razie jednak Daniel jakby nigdy nic szykuje się do rozstawienia świetlistego renifera przed swym nowym domem. I z uśmiechem godnym Tigera Woodsa macha do starszej sąsiadki z naprzeciwka.

Piotr Gillert z Waszyngtonu

Społeczeństwo