Gmina zapłaci odszkodowanie

Co do zasady obowiązek uiszczania odszkodowania spoczywa na osobach, które lokal zajmują bez tytułu prawnego. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia w sytuacji, gdy najemca otrzyma wyrok nakazujący opuszczenie lokalu, a tego nie uczyni.

Wówczas [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=EDB83A489A251901D5B73C50D294DE07?id=176767]ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.) [/link]nakłada na niego obowiązek uiszczania comiesięcznego odszkodowania (art. 18 ust. 1). Jego wysokość odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

W sytuacji, gdy kwoty te nie pokrywają poniesionych przez właściciela strat, może on żądać odszkodowania uzupełniającego.

Odszkodowanie opłacają również lokatorzy uprawnieni do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu. Jego wysokość odpowiada wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byliby obowiązani uiszczać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (art. 18 ust. 3).

[srodtytul]Prawo do lokalu socjalnego[/srodtytul]

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

W określonych sytuacjach sąd, wydając wyrok eksmisyjny, ma obowiązek przyznać lokal socjalny. Ma to miejsce w przypadku, gdy nakazuje opuścić wynajmowany lokal: kobiecie w ciąży; małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu i opiekunowi; obłożnie choremu; emerytowi (renciście) spełniającemu kryteria do otrzymania pomocy społecznej; bezrobotnemu; osobie spełniającej przesłanki określone w uchwale rady gminy.

Wyjątkiem są sytuacje, w której osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż ten, z którego są eksmitowane. Natomiast o braku prawa do lokalu socjalnego sąd może orzec w szczególności, gdy powodem eksmisji jest rażące lub uporczywe wykraczanie lokatora przeciwko porządkowi domowemu, które uciążliwym czyni korzystanie z innych lokali w budynku (art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów).

[srodtytul]Działanie niezgodne z prawem [/srodtytul]

W przypadku zajmowania lokalu mieszkalnego przez osoby bez tytułu prawnego, nieopłacające żadnych opłat za ten lokal, nawet opłat eksploatacyjnych, i braku – na skutek niedostarczenia przez gminę tym osobom lokalu socjalnego – możliwości wynajęcia lokalu mieszkalnego lub jego sprzedaży, po stronie powodowego właściciela występuje szkoda [b](por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 30 kwietnia 2009 r., VI ACa 1392/08)[/b].

W takiej sytuacji, jak wynika z treści art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, obowiązek odszkodowawczy może obciążać również gminę. Ma to miejsce wówczas, gdy jednostka ta nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądu. W takiej sytuacji właściciel może dochodzić odszkodowania od gminy na podstawie art. 417 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link].

Zgodnie z jego treścią za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej odpowiedzialność ponosi Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa.

Ponieważ dostarczanie lokali socjalnych jest obowiązkiem gmin, to również te jednostki ponoszą odpowiedzialność za niewłaściwe wykonywanie tego zadania.

Potwierdza to orzecznictwo. Przykładowo przytoczyć można [b]postanowienie Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2008 r.[/b]

Czytamy w nim m.in., że treść art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów jest jednoznaczna. Stanowi on, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy na podstawie art. 417 k.c.

Stwierdzenie, że roszczenie odszkodowawcze przysługuje na podstawie art. 417 k.c., oznacza, iż brak jakichkolwiek przesłanek do wprowadzenia ograniczeń w zakresie stosowania tego przepisu, a w konsekwencji do stosowania art. 361 k.c. Nie odnotowano też w judykaturze jakichkolwiek rozbieżności w tym zakresie (II CZP 46/08).

[srodtytul]Brak solidarności[/srodtytul]

Obowiązek zapłaty odszkodowania przez gminy właścicielowi lokalu, który jest zajmowany bez tytułu prawnego, został przez ustawodawcę w sposób wyraźny ograniczony do jednej sytuacji. Pojawia się tylko i wyłącznie wówczas, gdy zobowiązana gmina nie dostarczy eksmitowanym najemcom lokalu socjalnego (innego), pomimo że taki obowiązek został na nią nałożony orzeczeniem sądowym. Co to w praktyce oznacza? Odpowiedzi ponownie udziela orzecznictwo.

[b]W wyroku z 19 czerwca 2008 r. Sąd Najwyższy[/b] stwierdził, że przepisy stanowiące podstawę prawną odpowiedzialności odszkodowawczej gminy wobec właściciela za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej według wyroku orzekającego eksmisję nie upoważniają do uznania tej odpowiedzialności za subsydiarną w stosunku do obowiązku wynikającego z art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (V CSK 31/08).

Oznacza to, że jeżeli właściciel nie może uzyskać odszkodowania od eksmitowanego, to nie może być to powodem żądania jego zapłaty od gminy.

Potwierdza to [b]uchwała Sądu Najwyższego z 7 grudnia 2007 r.[/b], w której sąd stwierdził, że odpowiedzialność eksmitowanego lokatora, o której mowa w art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, oraz odpowiedzialność gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego, która opiera się na art. 417 kodeksu cywilnego, nie może być uznana za odpowiedzialność solidarną, o której mowa w art. 369 kodeksu cywilnego (zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z umowy lub czynności prawnej).

Co prawda zarówno eksmitowany lokator, jak i gmina są zobowiązani zapłacić właścicielowi odszkodowanie, ale obowiązek spełnienia tego świadczenia wynika z zupełnie różnych tytułów prawnych (III CZP 121/07).