Firma może wynająć biuro od gminy

Zasady najmu komunalnych lokali użytkowych zdecydowanie się różnią od tych obowiązujących przy tych prywatnych. W tym ostatnim wypadku wystarczy korzystnie zawrzeć umowę najmu. Lokale komunalne wymagają natomiast procedury znacznie bardziej skomplikowanej i dłuższej.

[srodtytul]Zajrzyj do uchwały[/srodtytul]

Każde miasto posiada uchwałę określającą zasady najmu komunalnych lokali użytkowych oraz przepisy wykonawcze do tej uchwały. Te ostatnie zawiera zarządzenie prezydenta (burmistrza).

Wspomniane uchwały muszą być zgodne z takimi ustawami jak o: [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=0F6685DDD5C6717B23601101F71C4329?n=1&id=175872&wid=327610]gospodarce nieruchomościami[/link], [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=8FA86713FA7EEF800678719764291FA7?n=1&id=163433&wid=327597]samorządzie gminnym[/link].

Takie dokumenty można znaleźć w biuletynie informacji publicznej urzędów miast (dostępny w Internecie) oraz w dzienniku urzędowym danego województwa.

[b]Czytając uchwałę i zarządzenia, łatwo można się zorientować, jakie ma się szanse na najem. Jeżeli się okaże, że są spore, trzeba zacząć śledzić gazety lokalne i zaglądać na stronę internetową urzędu miasta. [/b]

Informacji o tym, że miasto planuje wynająć lokale (aukcja, przetarg), trzeba szukać na tablicach ogłoszeń w urzędzie miasta, w prasie lokalnej oraz w Internecie na stronie BIP danego miasta.

Tam bowiem zarządy domów komunalnych lub urzędnicy miejscy mają obowiązek zamieszczać wykazy lokali przeznaczonych pod wynajem, podając jednocześnie ich adres, powierzchnię, wysokość wadium oraz termin przeprowadzenia aukcji lub przetargu. Zawsze przed aukcją lub przetargiem można obejrzeć interesujący nas lokal.

[ramka][b]Uwaga![/b]

Zasady najmu lokali w poszczególnych miastach różnią się między sobą. Na ogół jednak organizują one: przetargi, aukcje oraz korzystają z trybu bezprzetargowego.[/ramka]

[srodtytul]Przystępujemy do aukcji lub przetargu[/srodtytul]

Swoje oferty składa się w miejscu wskazanym w ogłoszeniu. W ramce podajemy niezbędne elementy oferty. Konieczne jest też wadium.

Aukcja ma formę ustną. Zaczyna się od ogłoszenia stawki czynszowej wyjściowej, która następnie może być przez uczestników licytowana w górę. Lokal trafi do tego uczestnika aukcji, który da najwięcej. Przetarg jest natomiast pisemny. Oznacza to, że składa się oferty, a jego organizator ocenia ją i wybiera najlepszą.

Musi jednak brać pod uwagę kryteria wynikające z [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=0F6685DDD5C6717B23601101F71C4329?n=1&id=175872&wid=327610]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link] oraz ze swojej uchwały i zarządzenia. Przede wszystkim więc kieruje się deklarowaną wysokością: stawki czynszowej netto za mkw. powierzchni użytkowej lokalu, nakładów remontowych na podniesienie standardu lokalu oraz rodzajem działalności, jaką planuje potencjalny najemca prowadzić w tym lokalu.

Urząd miasta lub zarząd budynków komunalnych zawiera następnie z osobą, która wygrała aukcję lub przetarg, umowę najmu (pod warunkiem że nikt nie zakwestionował wyników przetargu lub aukcji).

Natomiast w trybie bezprzetargowym gmina wynajmuje najczęściej lokale na działalność non profit, czyli: charytatywną, oświatową, wychowawczą itd. Trudno jest więc w tym trybie wynająć lokal na działalność gospodarczą.

Stawki czynszu netto za najem lokali użytkowych wynikają z załącznika do zarządzenia. Miasta uzależniają ich wysokość od położenia lokalu, jego stanu, rodzaju prowadzonej działalności.

[srodtytul]Jaki czynsz i opłaty[/srodtytul]

Z zarządzenia prezydenta, a następnie z umowy wynika, do kiedy należy regulować czynsz. Przy czym zasadą jest, że nie może być on niższy od kosztów eksploatacji danego lokalu. Najczęściej jest on zaś waloryzowany rocznym wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonych przez prezesa GUS.

Oprócz czynszu wpłaca się zaliczkę na poczet opłat niezależnych, czyli za media, oraz podatek od nieruchomości. Należy liczyć się z tym, że trzeba będzie miastu wpłacić kaucję, jej wysokość może być różna. Z umowy najmu będą wynikać także zasady remontów i ulepszeń w lokalu. Każde przeprowadzenie remontu lub prac ulepszających będzie wymagało zgody gminy. Najemca zawsze będzie miał roszczenie do niej o zwrot poniesionych nakładów.

Z umowy najmu będzie także wynikać, kiedy można ją wypowiedzieć. Na przykład kiedy zalega się z zapłatą czynszu, nie akceptuje się podwyżki komornego, z powodu samowolnej zmiany przeznaczenia lokalu użytkowego itp.

[b]Pamiętaj! Zdarza się, że chcemy podnająć część lokalu komunalnego. Wtedy będzie jednak potrzebna zgoda gminy,[/b] w przeciwnym razie może to być powodem wypowiedzenia umowy przez miasto.

[ramka][b]Uwaga[/b]

Umowę najmu lokalu użytkowego zawiera się na:

- czas nieoznaczony z możliwością wypowiedzenia jej przez każdą ze stron z trzymiesięcznym terminem,

- trzy lata,

- więcej niż trzy lata.[/ramka]

[ramka][b]Niezbędne dokumenty[/b]

Do zawarcia umowy potrzebne będą następujące dokumenty:

- aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (lub ewidencji działalności gospodarczej) w przypadku spółki cywilnej – umowę spółki i zaświadczenie o wpisie do ewidencji każdego wspólnika,

- zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach,

- zaświadczenie, że nie ma się zaległości czynszowych, w razie gdy już wynajmowało się lokal od miasta. [/ramka]