Opłaty trzeba skorygować

Mimo że ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn) została uchwalona w 1997 r., a zatem obowiązuje od 14 lat, nie udało się jeszcze uporządkować na jej podstawie wszystkich spraw związanych z prawem użytkowania wieczystego gruntów oddanych przeważnie przez gminy lub Skarb Państwa.

Dotyczy to także stawek procentowych opłat rocznych, które określone są w przepisie art. 72 ust. 3 wspomnianej ustawy (przepis był kilkakrotnie nowelizowany).

Opłaty roczne pobierane z tytułu użytkowania wieczystego gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste w latach 70. czy 80. poprzedniego stulecia nigdy nie doczekały się aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, dostosowującej jej wysokość do stawek określonych w ustawie.

Dwa czynniki

Zgodnie z art. 221 ust. 1 ugn przepisy art. 72 ust. 3 stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w  użytkowanie wieczyste przed  1 stycznia 1998, z wyjątkiem nieruchomości, dla których stawki procentowe opłat rocznych zostały ustalone w wysokości powyżej 3 proc.

Zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych dokonują właściwe organy, stosując tryb postępowania określony w art. 78 – 81. To uregulowanie zobowiązuje właściciela nieruchomości, zatem gminę lub inną jednostkę samorządu terytorialnego albo Skarb Państwa, do dostosowania stawki procentowej opłaty rocznej określonej pierwotnie do stawek zgodnych z ustawą.

Takie dostosowanie dokonywane jest poprzez procedurę aktualizacyjną, która wygląda w ten sposób, że właściciel nieruchomości z własnej inicjatywy bądź na wniosek użytkownika wieczystego wypowiada dotychczasową wysokość opłaty rocznej i proponuje nową.

Aktualizacja wysokości opłaty rocznej może wynikać ze zmiany dwóch czynników wpływających na jej wartość: jedną z nich jest wartość nieruchomości, drugą zmiana stawki procentowej. Gminy i Skarb Państwa najczęściej z urzędu dokonują aktualizacji ze względu na podwyższenie wartości gruntu wykorzystywanego przez użytkownika wieczystego.

Powstaje pytanie: czy w przypadku gdy nieruchomość oddana była przykładowo na cele mieszkaniowe lub sportowe przed 1998 r., powinny te podmioty zwrócić uwagę na coś więcej?

Odpowiedzi udzielił Sąd Najwyższy w wyroku z 8 maja 2008 (V CSK 569/07), wskazując, że właściciel, zatem organ jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, powinien przy aktualizacji dokonywanej ze względu na zmianę wartości nieruchomości z urzędu dostosować stawkę procentową w taki sposób, by była zgodna z obowiązującą ustawą.

Obowiązek czuwania

Wskazał, że skoro nowa stawka procentowa ustalona została w znowelizowanej ustawie, to dokonując aktualizacji opłaty rocznej, należało z urzędu zastosować stawkę nową, przewidzianą w ustawie, tak żeby ostateczny wynik aktualizacji opłaty był zgodny z prawem. Sądy w niniejszej sprawie wybrały ten drugi wariant interpretacyjny i Sąd Najwyższy ten wybór akceptuje.

Wykładnia ta nie ogranicza się bowiem tylko do literalnego brzmienia ustawy, lecz – w sposób racjonalny – uwzględnia także materialnoprawne skutki stosowania prawa.

Takie rozstrzygnięcie jest korzystne dla użytkowników wieczystych, gdyż obowiązek czuwania nad dostosowywaniem stawek procentowych do stawek wynikających z obowiązujących przepisów został nie tylko w teorii, ale także w praktyce przerzucony na właścicieli nieruchomości.

Użytkownik wieczysty powinien jednak, ze względu na własny interes, kontrolować prawidłowość aktualizacji.

Przykład

Grunt został oddany w użytkowanie wieczyste w 1981 r. w celu wzniesienia na nim budynku mieszkalnego.

Przy oddaniu gruntu ustalono stawkę opłaty rocznej na 3 proc. wartości. Do dziś stawka procentowa nie została zmieniona do stawki wynikającej z art. 72 ust. 3 pkt 4 ugn wynoszącej 1 proc.

W przypadku dokonywania aktualizacji wysokości opłaty rocznej ze względu na zmianę wartości gruntu nie można określić nowej opłaty według starej stawki. Stawkę należy dostosować do obecnie obowiązujących przepisów.