Użytkowanie wieczyste: czas na aktualizację opłaty rocznej

Na wysokość opłaty mają wpływ dwa elementy:

- wartość nieruchomości oraz

- określona stawka procentowa.

W trakcie trwania użytkowania wieczystego oba te elementy mogą ulegać zmianie, co może powodować zarówno zwiększenie jak i zmniejszenie opłaty rocznej. Należy jednak mieć na uwadze, że stawka procentowa zmienia się w ograniczonym zakresie i w szczególnych okolicznościach, o czym więcej poniżej. Zarówno użytkownikowi wieczystemu jak i właścicielowi nieruchomości ustawa o gospodarce nieruchomościami ("u.g.n.") daje narzędzia do zmiany opłaty rocznej.

Prawo nie tylko właściciela

Właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki) może zmienić wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wypowiadając jej wysokość użytkownikowi wieczystemu do dnia 31 grudnia poprzedzającego rok, w którym nowa zaktualizowana opłata roczna będzie obowiązywała.

Procedura aktualizacji ma na celu dostosowanie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego do bieżącej wartości nieruchomości określonej na podstawie operatu szacunkowego przygotowanego przez rzeczoznawcę lub, w szczególnych warunkach, ustalenie właściwej (nowej) stawki, według której oblicza się opłatę. Aktualizacji dokonuje się z urzędu (przez właściciela nieruchomości) nie częściej niż raz na trzy lata. Ustalona w ten sposób opłata, co do zasady obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia wysokości opłaty.

Procedura aktualizacji może również zostać zainicjowana na wniosek użytkownika wieczystego. Może on zażądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ aktualizacji nie podjął.

W praktyce częściej obserwuje się aktualizacje dokonywane poprzez wykazanie zwiększenia wartości nieruchomości z inicjatywy właścicieli będących jednostkami samorządu terytorialnego lub ich związkami.

Wypowiedzenie na piśmie

Początkiem aktualizacji przeprowadzanej z urzędu jest doręczenie pisemnego wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty wraz z ofertą przyjęcia jej nowej wysokości lub stawki. Brak jednego z tych składników skutkuje bezskutecznością wypowiedzenia. Co do zasady, umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste wymaga formy aktu notarialnego, ale do ustalenia nowej opłaty w procedurze aktualizacyjnej forma notarialna nie jest konieczna.

Wypowiedzenie powinno zawierać również sposób obliczenia nowej opłaty oraz pouczenie użytkownika wieczystego o możliwości zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia załącza się też informację o wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę oraz o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, na potrzeby aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego określa się wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu wartości tej nieruchomości, stosuje się, co do zasady ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, jako przedmiotu prawa własności.

Jeżeli nieruchomość ta jest zabudowana, po określeniu jej wartości, jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń. Przy określaniu wartości nieruchomości zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego również stosuje się podejście porównawcze w oparciu, co do zasady, o ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, jako przedmiotu prawa własności. Wartość nieruchomości, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Zmiana stawki procentowej

Wysokość stawki procentowej stosowanej do wyliczenia opłaty rocznej określona w u.g.n. jest zależna od celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (patrz ramka).

Jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel np. mieszkaniowy oraz komercyjny, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony, jako podstawowy.

Jednak można również spotkać się z sytuacją, w której w umowie nie określono celu, na jaki została oddana nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Wówczas możliwe będzie skorzystanie z regulacji przewidzianej art. 221 ust. 3 u.g.n. to jest przyjęcie stawki procentowej opłaty rocznej stosownej dla celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości.

Natomiast, jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel i jeżeli nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu, stawkę zmienia się stosownie do tego celu.

Ważne

Aktualizacja stawki procentowej stosowanej do wyliczenia opłaty rocznej odbywa się również w trybie postępowania przewidzianym dla aktualizacji ze względu na zamianę wartości nieruchomości.

Należy jeszcze zauważyć, że Sąd Najwyższy w wyroku z 8 maja 2008 r., sygn. akt V CSK 569/07 zwrócił uwagę, że u.g.n. nakazuje aktualizowanie opłaty rocznej w stosunku do wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej. Jak ustalił sąd w przywołanym wyroku w razie zbiegu aktualizacji opłaty ze zmianą ustawowych stawek procentowych, najpierw należy wypowiedzieć nieaktualną stawkę, a dopiero potem dokonać aktualizacji samej opłaty.

Procedura odwoławcza

W celu zakwestionowania nowej opłaty rocznej wskazanej w wypowiedzeniu, użytkownik wieczysty powinien w ciągu 30 dni od dnia doręczenia wypowiedzenia wnieść wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), właściwego ze względu na położenie nieruchomości, o uznanie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Brak złożenia do SKO takiego wniosku powoduje, że w sytuacji gdy wypowiedzenie było skuteczne, ustalona zostaje nowa opłata roczna zaproponowana przez właściciela.

W szczególności użytkownik wieczysty może kwestionować skuteczność doręczenia wypowiedzenia, prawidłowe skonstruowanie wypowiedzenia (które powinno zawierać opisane powyżej elementy), jak również operat szacunkowy stanowiący podstawę aktualizacji. Do czasu rozpoznania wniosku przez SKO użytkownik wieczysty ponosi opłatę w starej wysokości.

Jeżeli SKO nie uzna odwołania za zasadne, użytkownik wieczysty może złożyć w ciągu 14 dni od takiego orzeczenia sprzeciw do sądu powszechnego za pośrednictwem SKO. W przypadku złożenia sprzeciwu, orzeczenie SKO przestaje obowiązywać, a sąd, rozpoznając sprawę aktualizacji od początku, określi nową wysokość opłaty rocznej kończąc tym samym postępowanie aktualizacyjne.

Zmiany wysokości opłaty rocznej w opisanym trybie nie dokonuje się, jeżeli nie upłynął jeszcze okres trzech lat od ostatniej aktualizacji oraz jeżeli wartość nieruchomości nie zmieniła się od ostatniej aktualizacji. Ponadto, jeżeli wartość nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji również nie dokonuje się. Natomiast w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, aktualizacji obniżającej opłatę roczną nie dokonuje się okresie pięciu lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Bez odsetek

Nowa opłata roczna ustalona w wyniku aktualizacji co do zasady obowiązywać będzie od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia poprzedniej wysokości opłaty. W trakcie postępowania aktualizacyjnego przed SKO i sądem użytkownik wieczysty jest zobowiązany do wnoszenia opłat w dotychczasowej wysokości do 31 marca danego roku. Podwyższenie opłaty rocznej w wyniku aktualizacji nie będzie skutkowało koniecznością zapłaty odsetek za czas gdy wnoszona była niższa opłata roczna, odsetki będą mogły być naliczane dopiero w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty nie uiści opłaty po uprawomocnieniu się orzeczenia.

podstawa prawna: Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2015 r. poz. 1774 ze zm.)

podstawa prawna: Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 207 poz. 2109)

Stawki procentowe

Stawki procentowe opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wynoszą dla nieruchomości gruntowych:

- oddanych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3 proc. ceny,

- pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3 proc. ceny,

- na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3 proc. ceny,

- oddanych na cele rolne - 1 proc. ceny,

- oddanych na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 proc. ceny,

- na działalność turystyczną - 2 proc. ceny,