Austria: Negatywny certyfikat pozwoli ci na kupno

[b]Rz: Jakie warunki musi spełnić cudzoziemiec, aby mógł stać się właścicielem nieruchomości w Austrii?[/b]

[b]Joanna Czajkowska, Georg Konrad:[/b] Cudzoziemcy, co do zasady, potrzebują urzędowego zezwolenia. Z tego obowiązku zwolnieni zostali obywatele państw UE, którzy za pomocą tzw. certyfikatu negatywnego – tj. dokumentu potwierdzającego, że nie ma urzędowych przeciwwskazań do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca – mogą wykazać swoją równorzędność z obywatelami Austrii.

[b]Kto wydaje taki certyfikat? Czy trzeba za to zapłacić?[/b]

Certyfikat negatywny jest wydawany przez właściwy urząd gminy kraju związkowego lub miasta. Szczegółowe zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców częściowo różnią się w poszczególnych krajach związkowych Austrii.

[b]Koszty związane z postępowaniem o wydanie zezwolenia [/b]

są różne w zależności od kraju związkowego, np. w Wiedniu wynoszą ok. 100 euro. Maksymalny ustawowy czas trwania takiego postępowania to sześć miesięcy, jednak w praktyce większość postępowań trwa od dwóch do czterech tygodni.

[b]Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?[/b]

W pierwszej kolejności należy się zapoznać z treścią prowadzonej dla konkretnej nieruchomości księgi wieczystej. Odpis księgi wieczystej, obok informacji stanowiących opis nieruchomości (działki, powierzchnie, adres, ograniczenia publicznoprawne itd.) oraz własności, zawiera także tzw. rejestr ciężarów. Tam znajdują się wpisy dotyczące obciążeń ustanowionych na nieruchomości (np. zastawy, zakazy sprzedaży lub obciążania, służebności, prawo pierwokupu lub odkupu). Dodatkowo, informacje na temat nieruchomości można uzyskać z publicznego rejestru przeznaczenia gruntów (katastry) oraz publicznych rejestrów starych składów odpadów.

Do nabycia nieruchomości w Austrii niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, który zostaje dokonany na podstawie aktu notarialnego lub dokumentów w formie pisemnej z notarialnie lub sądowo poświadczonymi podpisami. Wyjątki występują m.in. w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku.

[b]Jakie mogą być formy własności?[/b]

W Austrii istnieje zasada, że prawa rzeczowe na nieruchomościach rozciągają się na grunt oraz na budynki na nim wzniesione. Podobnie jak w Polsce, obok pełnego prawa własności nieruchomości, prawo austriackie przewiduje także formy szczególne, jak np. prawo własności budynku wzniesionego na cudzej nieruchomości, jednak z zastrzeżeniem, że budynek nie pozostanie na niej przez czas nieokreślony. W takim przypadku możliwe jest nabycie własności budynku niezależnie od własności gruntu.

Ponadto możliwe jest także nabycie własności mieszkania. Własność mieszkania to prawo rzeczowe do wyłącznego korzystania i dysponowania samodzielnym mieszkaniem lub innym samodzielnym pomieszczeniem. Właściciel mieszkania jest jednocześnie współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, i dysponuje on odpowiednią częścią tego gruntu.

W Austrii istnieje także możliwość ustanowienia zbliżonego do prawa własności tzw. prawa zabudowy. Prawo to jest prawem rzeczowym, które można zbywać lub odziedziczyć i zgodnie z którym można posiadać budowlę na lub pod powierzchnią cudzej nieruchomości. Prawo to można ustanowić na nie mniej niż dziesięć i nie więcej niż 100 lat (własność czasowa).

[b]Jakie są dodatkowe koszty związane z kupnem nieruchomości w Austrii?[/b]

Za wpis prawa własności do księgi wieczystej należy uiścić opłatę w wysokości jednego procenta ceny sprzedaży. W przypadku obciążenia przedmiotu kupna hipoteką pobierana jest dodatkowo opłata za wpis w wysokości 1,2 proc. wartości hipoteki. Ponadto opłata za wniosek o dokonanie wpisu wynosi 43 euro.

Podatek od nabycia nieruchomości wynosi 3,5 proc. wartości świadczenia wzajemnego (2 proc. w przypadku nabycia od krewnych). Do świadczeń wzajemnych należą w przypadku nabycia nieruchomości, obok ceny sprzedaży, wszelkie świadczenia przejęte przez kupującego oraz pożytki zastrzeżone sprzedającemu. Do zapłaty podatku od nabycia nieruchomości zobowiązane są wszystkie strony transakcji.

[b]Gdzie szukać ofert austriackich mieszkań czy domów?[/b]

Największą austriacką bazę danych, liczącą ponad 1000 aktywnych klientów zamieszczających ogłoszenia, stanowi strona internetowa [link=http://www.immobilien.net]www.immobilien.net[/link]. Miesięcznie można tam znaleźć średnio 54 000 ofert dotyczących nieruchomości.

Można korzystać z ofert związków budowlano-mieszkaniowych, instytucji kredytowych, kas budowlano-oszczędnościowych lub informacji od zarządców budynków.

Oczywiście istnieje również bogata oferta w internetowych bazach danych. Ponadto można wziąć pod uwagę ofertę maklerów nieruchomości, przy czym trzeba im zapłacić odpowiednią prowizję za pośrednictwo.

[b]Ile wynosi prowizja?[/b]

Prowizja ta jest co do zasady ustalana swobodnie, jednak zgodnie z wytyczną austriackiego związku powierników nieruchomości wysokość prowizji powinna wynosić maksymalnie 3 procent w przypadku nieruchomości o wartości większej niż 48 500 euro.

[b][i]Cykl powstaje przy współpracy z kancelarią GESSEL[/i][/b]

[ramka][b]co słychać na rynku austriackim[/b]

[b]Michael Ehlmaier, CEO grupy CPB:[/b]

>> Kryzys finansowy na świecie nie odcisnął na razie swego piętna na rynku austriackim, choć inwestorom jest dziś łatwiej negocjować z właścicielami nieruchomości. Po spokojnym okresie na rynku jesienią 2008 r. teraz widać więcej osób zainteresowanych kupnem, posiadających własny kapitał. Nie maleje jednak popyt na mieszkania do wynajęcia.

>> Na austriackim rynku mieszkaniowym widać wyraźną różnicę między stolicą – Wiedniem – a pozostałą częścią kraju. Podczas gdy na terenach wiejskich przeważają domki jednorodzinne, a uzupełnieniem są mieszkania wynajmowane przez spółdzielnie, to w Wiedniu przeważają mieszkania wynajmowane, przy czym duża część to dotowane mieszkania komunalne.