Z sąsiadami trzeba się liczyć

Prawny zakaz zachowywania się w sposób zakłócający korzystanie z sąsiednich nieruchomości ma zapobiegać konfliktom między ich właścicielami i godzić ich często sprzeczne interesy. Wiąże on wszystkich właścicieli, w tym mieszkań hipotecznych, a także użytkowników wieczystych, których obowiązki względem sąsiadów są takie same.

[srodtytul]Jak wtargnięcie[/srodtytul]

Zakaz naruszania cudzej własności obejmuje nie tylko bezpośrednią ingerencję, jak wtargnięcie na obcą posesję, ale też tzw. immisje, czyli sytuacje, gdy właściciel działa na swoim gruncie, ale skutki tego odczuwają sąsiedzi. Te immisje z kolei dzielą się na bezpośrednie i pośrednie.

Działanie takie może być zarówno zamierzone, jak i niezamierzone. Jeżeli np. sąsiad dla pozbycia się nieczystości przelewających się z szamb robi nieznaczny rowek w gruncie, by mogły spływać na niżej położoną działkę sąsiada, albo sztucznie kieruje tam wody deszczowe, to jest oczywiście działanie zamierzone.

Do immisji bezpośrednich, których zabrania art. 140 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C9D110AD949241F39386D1ADFB478A6C?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], należą ingerencje z jednej nieruchomości na sąsiednią za pomocą przewodów i innych podobnych urządzeń. Taką zakazaną immisją będzie skierowanie z wykorzystaniem sztucznego urządzenia (przewodu) wody deszczowej z jednej działki na drugą, a nawet odwadnianie sąsiedniego gruntu. Immisje bezpośrednie są traktowane tak samo jak wtargnięcie na cudzą ziemię czy do czyjegoś mieszkania.

O immisjach pośrednich mówi się wówczas, gdy skutki działań podjętych na jednej nieruchomości przenikają w sposób naturalny na sąsiednie. Należą do nich hałasy, przykre zapachy, wibracje, wstrząsy, nawet ciepło, zakłócenia odbioru radiowego i telewizyjnego, tamowanie dopływu światła słonecznego, np. przez doprowadzenie do nadmiernego wzrostu drzew. Tak będzie również wówczas, gdy wskutek wybudowania betonowego czy brukowanego chodnika deszczówka zacznie spływać na sąsiednią działkę. [b]Za taką immisję można uznać nawet zapachy spowodowane grillowaniem czy dym z palonych ognisk.[/b]

Immisji pośrednich dotyczy art. 144 k.c. Postanawia on, że właściciel nieruchomości, wykonując swoje prawo, powinien się powstrzymywać od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą z przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Za sąsiednią – na potrzeby interpretacji tego przepisu – uważa się nieruchomość znajdującą się w zasięgu oddziaływania immisji, a nie tylko graniczącą z działką, z której np. dochodzi hałas.

Oddzielny przepis kodeksu cywilnego zakazuje właścicielowi nieruchomości prowadzenia robót ziemnych w sposób grożący sąsiednim gruntom utratą oparcia.

[srodtytul]Gdzie leży granica[/srodtytul]

Wiadomo, że naturalnych immisji uniknąć nie sposób. Nawet głośniejsza rozmowa może być słyszana na sąsiedniej działce i komuś tam przeszkadzać. Dlatego kwestią zasadniczą jest tzw. przeciętna miara zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości. Działania nieprzekraczające tej miary – zaznaczmy – są dozwolone. Miara ta zaś wynika „ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Znaczenie ma to, jakie jest przeznaczenie nieruchomości i jej otoczenie. Inaczej należy oceniać hałas, pył, przykre zapachy itd. w dzielnicy przemysłowej, na wsi, a inaczej w miejscowości uzdrowiskowej. Tak więc np. hodowla świń w ogródku należącym do jednego z segmentowych domów może przeszkadzać sąsiadom, ale zupełnie inaczej należy ocenić taką hodowlę w wiejskiej zagrodzie.