Kupujący i sprzedający nie zawsze chcą lub mogą od razu sfinalizować transakcję. Pierwszy może potrzebować czasu na zebranie pieniędzy albo przemyślenie decyzji, drugi często liczy na ubicie jeszcze lepszego interesu z kolejnym klientem.

Aby zarezerwować sobie upatrzoną rzecz lub usługę, kupujący powinien zawrzeć umowę przedwstępną ze sprzedającym. To samo powinien zrobić sprzedający, jeśli obawia się, że potencjalny nabywca może wystawić go do wiatru. Umowa przedwstępna ma za­gwa­ran­to­wać, że do trans­ak­cji prę­dzej czy póź­niej doj­dzie, a cena nie ulegnie zmianie. In­ny­mi słowy - sprze­dający i kupujący zobowiązują się nie rozmyślić.

Spisanie umowy na kartce papieru nie zawsze jest konieczne dla jej ważności, choć dla celów dowodowych z pewnością się przyda.  Ale i tak naj­lep­szą gwa­ran­cją doprowadzenia transakcji do końca są pie­nią­dze. Dla­te­go w umo­wie przed­wstęp­nej stro­ny po­sta­na­wia­ją, że ku­pu­ją­cy wpła­ci sprzedającemu pewną kwotę.

Warto wiedzieć, że z prawnego punktu widzenia zaliczka i zadatek pełnią zupełnie różne funkcje i wywołują odmienne skutki. Przy przedwstępnej umowie sprzedaży zaliczka to po prostu część ceny. Wpłacając ją sprzedającemu kupujący nie zyskuje nic w zamian, bo zaliczka w żaden sposób nie zabezpiecza wykonania umowy. Gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, niezależnie z jakich przyczyn, sprzedający powinien zwrócić zaliczkę w takiej wysokości, w jakiej ją otrzymał.

Zadatek trzeba nazwać

Przed pod­pi­sa­niem umowy przed­wstęp­nej trze­ba ją do­kład­nie prze­czy­tać. Zwłasz­cza wtedy, gdy jest ona go­to­wym wzorcem z wol­nym miej­scem na pod­pis. Jeśli w umo­wie nie po­ja­wia się słowo „za­da­tek", to pie­nią­dze wpła­co­ne drugiej stronie będą  za­licz­ką. I za­da­tek i za­licz­ka będą wli­czo­ne w cenę towaru lub usługi, gdy doj­dzie do osta­tecz­nej trans­ak­cji (chyba, że strony postanowią inaczej). Lecz w po­zo­sta­łych przy­pad­kach wy­wo­łają zu­peł­nie od­mien­ne skut­ki praw­ne.

Przy za­licz­ce za­sa­da jest taka, że stro­na, która zrywa umowę, traci wpła­co­ną kwotę. Jeśli z za­ku­pu zre­zy­gnu­je na­byw­ca – sprze­da­ją­cy za­trzy­mu­je sobie jego za­licz­kę. Bę­dzie mu­siał ją zwró­cić w od­wrot­nej sy­tu­acji, czyli gdy sam się roz­my­śli. Na­to­miast przy roz­wią­za­niu umowy przed­wstęp­nej za zgodą obu stron, za­licz­ka jest zwra­ca­na nie­do­szłe­mu na­byw­cy.

Wpła­co­ne pie­nią­dze są za­dat­kiem wtedy, gdy zo­sta­ną tak na­zwa­ne w umo­wie przed­wstęp­nej i zo­sta­ną wrę­czo­ne sprze­daw­cy przy za­wie­ra­niu tej umowy. Kwota za­pła­co­na wcze­śniej lub póź­niej nie może być za­dat­kiem. Warto zda­wać sobie z tego spra­wę, bo w razie sporu przed sądem trud­no bę­dzie udo­wod­nić, że wpi­sa­no za­da­tek, choć zgod­nie z wolą obu stron była to za­licz­ka albo od­wrot­nie.

Kto, kiedy i ile musi oddać

Sprze­da­ją­cy i ku­pu­ją­cy mogą w umo­wie za­strzec, co sta­nie się z za­dat­kiem w przy­pad­ku, gdy nie doj­dzie do sfinalizowania transakcji. Jeśli tego nie zro­bią, a nie ma w tego typu trans­ak­cjach usta­lo­ne­go zwy­cza­ju, to na­le­ży sto­so­wać prze­pi­sy ko­dek­su cy­wil­ne­go. Te zaś prze­wi­du­ją czte­ry sce­na­riu­sze:

1. Na­byw­ca re­zy­gnu­je z za­ku­pu - wtedy sprze­da­ją­cy za­trzy­ma za­da­tek i nie musi nawet wy­zna­czać do­dat­ko­we­go ter­mi­nu na speł­nie­nie umowy.

2. Z trans­ak­cji re­zy­gnu­je sprze­da­ją­cy – na­byw­ca ma prawo do po­dwój­ne­go za­dat­ku (dał tysiąc zł, po­wi­nien do­stać dwa tysiące zł).

3. Do sprze­da­ży nie do­cho­dzi, ale za zgodą obu stron – za­da­tek wraca do na­byw­cy.

4. Umowa nie może być wy­ko­na­na wsku­tek oko­licz­no­ści, za które żadna ze stron nie po­no­si od­po­wie­dzial­no­ści, albo za które obie po­no­szą od­po­wie­dzial­ność – za­da­tek wraca do na­byw­cy.

Za­da­tek trze­ba oddać rów­nież wtedy, gdy jego za­li­cze­nie na po­czet ceny jest z jakiegoś powodu nie­moż­li­we.

Stro­ny umowy mogą po swo­je­mu ure­gu­lo­wać wy­so­kość za­licz­ki czy za­dat­ku i za­sa­dy po­stę­po­wa­nia z pie­niędz­mi w razie re­zy­gna­cji z umowy. Nie­wie­le osób ko­rzy­sta jed­nak z ta­kiej moż­li­wo­ści. Zwy­cza­jo­wo na­byw­ca daje kilka procent ceny. Gdy wartość towaru lub usługi jest niewielka, to strata zadatku nie zaboli w razie rezygnacji. Jeśli jednak kupujemy coś naprawdę drogiego, warto być pewnym wyboru albo zapłacić zaliczkę

Pod­sta­wa praw­na: art. 394 usta­wy z 23 kwiet­nia 1964 r. - Ko­deks cy­wil­ny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.)