Fiskus łagodniejszy dla wynajmujących

Wybór sposobu rozliczenia należy do właściciela lokali – tak odpowiedziała katowicka Izba Skarbowa podatnikowi wynajmującemu 11 mieszkań. Zapytał, czy może płacić ryczałt i czy najem tej wielkości nie zostanie uznany za działalność gospodarczą.

Skąd te wątpliwości? Otóż definicja działalności gospodarczej jest bardzo nieostra, a wymienione w niej kryteria spełnia tak naprawdę każdy wynajmujący.

[srodtytul]Na ryczałcie niższy podatek[/srodtytul]

Odróżnienie zwykłego najmu od działalności gospodarczej nabrało dużego znaczenia po wprowadzeniu 1 stycznia korzystnych dla właścicieli wynajmowanych mieszkań zmian podatkowych. Przypomnijmy, że [b]w tym roku osoba, która zdecyduje się na rozliczenie ryczałtem, zapłaci 8,5-proc. podatek zarówno z wynajmu mieszkania, jak i lokalu użytkowego. Niezależnie od wysokości przychodów.[/b] To lepsze niż 18- lub 32-proc. danina, którą odprowadzają podatnicy rozliczający się według skali. Wprawdzie przy ryczałcie nie możemy odliczyć kosztów wynajmu, ale najczęściej są niewielkie (czynsz, opłaty za media, odpisy amortyzacyjne) i nie zrekompensują wyższej stawki podatku, która jest przy skali.

Poza tym dochody rozliczane na zasadach ogólnych są sumowane. Może więc okazać się, że nawet niewielkie zyski z najmu spowodują, iż od wszystkich dochodów odprowadzimy 32-proc. daninę.

[b]Ryczałt jest jednak niedostępny wtedy, gdy najem spełnia kryteria działalności gospodarczej.[/b] A o to nietrudno. Jej definicja jest bowiem bardzo szeroka, wystarczy, że najem jest prowadzony w sposób ciągły, zorganizowany i ma na celu zysk.

[srodtytul]Urząd weryfikuje [/srodtytul]

Jak pisaliśmy w „Rz” z 16 stycznia ([link=http://www.rp.pl/artykul/83967,420283_Podatkowa_pulapka__na_wynajmujacych.html]"Podatkowa pułapka na wynajmujących"[/link]), urzędy skarbowe mają duże pole manewru. Weryfikują bowiem decyzję podatnika o sposobie rozliczenia według niejasnych kryteriów.

Wygląda jednak na to, że [b]fiskus – przynajmniej na razie – nie chce ingerować w decyzje wynajmujących.[/b] Z pierwszych, wydanych już po zmianie przepisów interpretacji wynika bowiem, że sami mogą decydować o tym, w jakiej formie rozliczać się z urzędem. „Co do zasady wybór kwalifikacji i sposobu rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem” – czytamy we wspomnianej interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach.

Podobnie było w sprawie rozpatrywanej przez warszawską Izbę Skarbową. Dotyczyła właściciela ośmiu lokali (użytkowych i mieszkalnych). Wynajmuje je i chce opodatkować przychody ryczałtem. Izba skarbowa nie ma nic przeciwko temu.

Oczywiście stanowisko fiskusa może się zmienić i problem wytyczenia granicy między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą będzie znów aktualny. Pamiętajmy więc, że większe szanse uznania za przedsiębiorcę ma podatnik, który zawodowo inwestuje w nieruchomości, kupuje mieszkania pod wynajem, szuka klientów.