Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał właśnie bardzo ważny wyrok sprawie opodatkowania VAT sprzedaży działek. Bo choć mogło się wydawać, że w orzecznictwie na ten temat powiedziano już wszystko, to w praktyce na wokandy nadal trafiają sprawy, w których fiskus szuka sposobu na objęcie takich transakcji VAT. I to zarówno u zwykłych sprzedających, jak i przedsiębiorców, którzy na co dzień nie zajmują się obrotem nieruchomościami, a chcą tylko spieniężyć prywatny majątek.
Czytaj więcej:
Sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli sprzedawca występuje w tej transakcji w charakterze podatnika VAT. To z kolei zależy od okoliczno...
Pro
Dobra wiadomość jest taka, że zdaniem NSA nie każdy ponadstandardowy zapis w umowie przedwstępnej "zrobi" ze sprzedawcy podatnika VAT.
Umowa przedwstępna a opodatkowanie VAT
Sprawa dotyczyła prawniczki, która planowała sprzedaż prywatnej działki, tj. gruntów ornych i pastwiska. Zainteresowana jej zakupem pod budowę nowego obiektu była spółka – sieć handlowa.
We wniosku o interpretację kobieta wyjaśniła, że jest czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzeniem indywidualnej działalności prawniczej. Niemniej działka była kupiona wyłącznie na cele prywatne. Zawsze wchodziła w skład majątku osobistego. Nie podlegała najmowi, dzierżawie czy użyczeniu, ani żadnym działaniom inwestycyjnym.
Z wniosku wynikało, że po zawarciu umowy przedwstępnej działka została wydzierżawiona kupującemu na 3 miesiące. Jednak, jak tłumaczyła kobieta, chodziło wyłącznie o uzyskanie przez kupującego niezbędnych zgód i pozwoleń. Kupującemu zostało też udzielone pełnomocnictwo do występowania o nie. A chodziło o formalności związane z przygotowaniem gruntu pod planowaną przez kupującego inwestycję m.in. w zakresie pozwolenia budowlanego, przyłączy do różnych sieci, zezwoleń na wycinkę, a także uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.
Kobieta uważała, że sprzedaż działki nie będzie podlegała VAT. W tym przypadku bowiem ona jako osoba fizyczna nieprowadząca regularnej, czy zorganizowanej działalności gospodarczej, dokonująca jednorazowej lub okazjonalnych transakcji, nie występuje w charakterze podatnika VAT.
Czytaj więcej:
Sprzedaż działki podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli sprzedawca działa w tej transakcji jako podatnik VAT. Mogą o tym świadczyć działania, które podj...
Pro
Innego zdania był fiskus. Co prawda nie kwestionował, że nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji i tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Zgodził się też, że dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności, również nie pozwala na uznanie za podatnika VAT w tym zakresie.
Jednak w ocenie urzędników w opisanym przypadku udzielenie zgód w umowie przedwstępnej i czynności wykonane przez kupującego wywołają określone skutki dla prawniczki. Mówiąc prościej, w ocenie urzędników wszystkie formalności, jakie na mocy pełnomocnictwa przeprowadzi kupujący, pójdą na konto sprzedającej. A ponieważ wpłyną na podniesienie atrakcyjności i wartości działki, sprzedaż nie będzie już typowym, zwykłym rozporządzaniem prawem własności.
Zdaniem fiskusa prawniczka będzie więc podatnikiem VAT dla planowanej transakcji, bo jej aktywność jest porównywalna do zajmujących się obrotem nieruchomościami. Przemawia za tym też wydzierżawienie działki, przez co utraciła ona charakter majątku prywatnego. Kobieta nie złożyła broni i wygrała.
Zgody z umowy przedwstępnej a VAT od sprzedaży działki
Na podejściu fiskusa suchej nitki nie zostawił najpierw Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy. Nie zgodził się, że poprzez czynności podejmowane przez kupującego, skarżąca angażuje środki takie jak profesjonalny handlowiec, co uczyni z niej podatnika VAT w związku ze sprzedażą gruntu.
Podobnie do problemu podszedł NSA. Co prawda przypomniał, że sprawy dotyczące sprzedaży gruntów pod kątem opodatkowania VAT muszą być oceniane indywidualnie. Niemniej nie zgodził się, że w każdej sytuacji zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży gruntu pod warunkiem uzyskania przez nabywcę zgód czy pozwoleń z automatu przesądza o opodatkowaniu.
Za normalne NSA uznał to, że przedsiębiorca, który kupuje działkę od osoby fizycznej, musi mieć gwarancję, iż będzie ona użyteczna w jego działalności. A w spornym przypadku zakres i charakter zgód nie przesądził o konieczności objęcia sprzedaży VAT.
Jedynie, jak zastrzegł sędzia NSA Janusz Zubrzycki, ewentualne opodatkowanie można by rozważać w przypadku zgód wykraczających poza zwykły zakres, jak np. związane z podziałem gruntu czy wydzieleniem dróg. Te jednak w sprawie nie występowały.
Czytaj więcej
Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest korzystniejsze dla potencjalnego nabywcy
NSA nie zgodził się, że w spornej sytuacji działania kupującego doprowadziły do zwiększenia wartości gruntu. Cena była bowiem wcześniej ustalona w umowie przedwstępnej. A uzyskane zgody oraz pozwolenia były dopasowane do potrzeb konkretnego kupującego i nie musiały być użyteczne dla innych nabywców.
Zdaniem NSA także dzierżawa nie mogła przesądzić o VAT, bo była akcesoryjna i stanowiła element tego samego przedsięwzięcia. Wyrok jest prawomocny.
Sygnatura akt: I FSK 265/21
Mirosław Siwiński
radca prawny, doradca podatkowy, partner w Nexia Advicero
Komentowany wyrok jest co do zasady słuszny i ważny dla obrotu, choć tylko częściowo można się zgodzić z argumentacją Naczelnego Sądu Administracyjnego. Pamiętajmy, że nie można pominąć w takich sprawach wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE (TSUE) w sprawie C-180/10 i C-181/10. I oczywiście rację ma NSA, że każdy przypadek należy oceniać indywidualnie oraz że zgody udzielone na mocy umowy przedwstępnej nie były wystarczające do uznania działania sprzedawcy jako podatnika VAT. Natomiast nie można się zgodzić z uwagą, iż niektóre zgody mogłyby spowodować uznanie transakcji za dostawę towarów opodatkowaną VAT. TSUE podkreślił bowiem, że oceniać trzeba działania sprzedawcy, a przedmiotowe zgody dotyczyły działań kupującego. Sprzedawca tylko zaakceptował takie działania, ale sam ich nie wykonywał.
