W samych Włoszech w 2022 roku wolumen inwestycji w sektorze nieruchomości osiągnął 11,7 miliardów Euro, co oznacza wzrost o 12,5% w porównaniu z 2021 r. Według prognoz na kolejne miesiące 2023 r. nie należy raczej spodziewać się spadku cen nieruchomości, w szczególności mieszkań. Co więcej, zakłada się, że ceny mieszkań będą rosnąć, szczególnie w miastach północnych Włoch, takich jak np. Mediolan, Bolonia, Werona, Genua. Oczekiwany jest natomiast ograniczony spadek cen w głównych miastach południa, takich jak Neapol, czy Palermo. Mając jednocześnie na uwadze wysoką inflację, kupno mieszkania, szczególnie przez klientów gotówkowych, np. w Mediolanie, to interesująca inwestycja chroniąca pieniądz przed obniżeniem jego wartości. Włochy to nie tylko duże miasta, ale przede wszystkim urocze małe miasteczka np. w regionach alpejskich takich jak Górna Adyga, w środkowych Włoszech, np. w Toskanii, Umbrii, czy na wyspach południa, takich jak Sardynia, Ischia lub Procida. Zakup nieruchomości w mniej znanych miejscowościach to nie tylko możliwość spędzenia własnych wakacji we Włoszech, kiedy tylko przyjdzie ochota na ucieczkę od słoty, ale również wynajmowania apartamentów.
Czytaj więcej
Kto z nas przynajmniej raz nie marzył o zakupie domu, czy też mieszkania w malowniczych Włoszech?
Dla tych którzy rozważają zakup nieruchomości w słonecznej Italii, przygotowaliśmy cykl artykułów, pierwszy – już opublikowany – dotyczył aspektów pranych zakupu nieruchomości, ten artykuł poświęcony jest natomiast opodatkowaniu zakupu i sprzedaży nieruchomości zarówno na etapie umowy przedwstępnej jak i przyrzeczonej.
Włoskie podatki mające zastosowanie do aktu kupna i sprzedaży to podatki pośrednie, które można sklasyfikować w następujący sposób:
(a) podatek katastralny,
(b) podatek hipoteczny,
(c) podatek rejestracyjny, oraz
(d) VAT (w niektórych przypadkach).
Przedwstępna umowa sprzedaży
Przedwstępna umowa sprzedaży powinna zostać ponadto zarejestrowana w Urzędzie Skarbowym w ciągu 30 dni od jej podpisania. W przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, rejestracji dokonuje notariusz.
Za rejestrację powyższej umowy należy uiścić:
- podatek rejestracyjny w wysokości 200 Euro, niezależnie od ceny zakupu,
- opłatę skarbową w wysokości 16 euro za każde 4 strony, a w każdym razie za każde 100 wierszy (jeśli umowa jest sporządzona w formie aktu publicznego lub notarialnego aktu prywatnego, opłata skarbowa wynosi 155 euro),
- opłatę katastralną w wysokości 35 Euro.
Gdy umowa przedwstępna przewiduje zapłaty kwot, należny jest również proporcjonalny podatek rejestracyjny w wysokości:
- 0,50% od kwot przewidzianych tytułem zadatku,
- 3% od kwot przewidzianych jako zaliczka na poczet ceny sprzedaży.
W obu przypadkach, podatek zapłacony przy umowie przedwstępnej zostanie odliczony od podatku należnego przy rejestracji ostatecznej umowy sprzedaży. W przypadku, gdy podatek proporcjonalny zapłacony za zadatek i/lub zaliczkę jest wyższy niż podatek rejestracyjny należny za umowę ostateczną, należy się zwrot wyższego podatku zapłaconego za rejestrację umowy przedwstępnej. O zwrot należy wystąpić, pod groźbą przepadku, w ciągu trzech lat od daty rejestracji umowy ostatecznej. Wniosek o zwrot należy złożyć w urzędzie, który dokonał rejestracji.
Gdy przeniesienie własności nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT-em, sposób opodatkowania umowy przedwstępnej będzie różny w zależności od tego, czy przewiduje ona wpłatę kwot tytułem zadatku czy zaliczki:
- 0,50% od kwoty przewidzianej tytułem zadatku. Zadatek nie podlega bowiem opodatkowaniu VAT-em, ponieważ nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług lub dostawę towarów.
- 200 Euro w przypadku wpłaty kwoty tytułem zaliczka. Zaliczka podlega opodatkowaniu VAT-em, ponieważ stanowi wpłatę na poczet umówionego świadczenia.
Końcowa umowa sprzedaży
Poniższa tabela podsumowuje podatki należne przy podpisaniu właściwej umowy kupna i sprzedaży.
Należy również podkreślić, że osoby fizyczne lub prawne, po dokonaniu zakupu nieruchomości na terytorium Włoch, są zobowiązane do składania tutaj deklaracji podatkowych, w których należy wskazać, czy nieruchomość jest wykorzystywana osobiście lub wynajmowana (tj. czy uzyskiwany jest dochód z wynajmu nieruchomości).
Zuzanna Brocka (włoski adwokat), zbrocka@slbius.eu
Fulvio Portinari (włoski księgowy i biegły rewident), fulvioportinari@portinariforti.it
Ewa Trzcińska, prezes Polskiej Izby Biznesowej we Włoszech, et@capiplit.eu
BPF Tax&Legal Via Breventano 1/B, 27100 Pavia Włochy
