Z jakimi podatkami musimy się liczyć przy zakupie nieruchomości we Włoszech?

W samych Włoszech w 2022 roku wolumen inwestycji w sektorze nieruchomości osiągnął 11,7 miliardów Euro, co oznacza wzrost o 12,5% w porównaniu z 2021 r. Według prognoz na kolejne miesiące 2023 r. nie należy raczej spodziewać się spadku cen nieruchomości, w szczególności mieszkań. Co więcej, zakłada się, że ceny mieszkań będą rosnąć, szczególnie w miastach północnych Włoch, takich jak np. Mediolan, Bolonia, Werona, Genua. Oczekiwany jest natomiast ograniczony spadek cen w głównych miastach południa, takich jak Neapol, czy Palermo. Mając jednocześnie na uwadze wysoką inflację, kupno mieszkania, szczególnie przez klientów gotówkowych, np. w Mediolanie, to interesująca inwestycja chroniąca pieniądz przed obniżeniem jego wartości. Włochy to nie tylko duże miasta, ale przede wszystkim urocze małe miasteczka np. w regionach alpejskich takich jak Górna Adyga, w środkowych Włoszech, np. w Toskanii, Umbrii, czy na wyspach południa, takich jak Sardynia, Ischia lub Procida. Zakup nieruchomości w mniej znanych miejscowościach to nie tylko możliwość spędzenia własnych wakacji we Włoszech, kiedy tylko przyjdzie ochota na ucieczkę od słoty, ale również wynajmowania apartamentów.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Co zrobić, żeby kupić nieruchomość we Włoszech?

Kto z nas przynajmniej raz nie marzył o zakupie domu, czy też mieszkania w malowniczych Włoszech?

Dla tych którzy rozważają zakup nieruchomości w słonecznej Italii, przygotowaliśmy cykl artykułów, pierwszy – już opublikowany – dotyczył aspektów pranych zakupu nieruchomości, ten artykuł poświęcony jest natomiast opodatkowaniu zakupu i sprzedaży nieruchomości zarówno na etapie umowy przedwstępnej jak i przyrzeczonej.

Włoskie podatki mające zastosowanie do aktu kupna i sprzedaży to podatki pośrednie, które można sklasyfikować w następujący sposób:

(a) podatek katastralny, 

(b) podatek hipoteczny,

(c) podatek rejestracyjny, oraz

(d) VAT (w niektórych przypadkach).

Przedwstępna umowa sprzedaży

Przedwstępna umowa sprzedaży powinna zostać ponadto zarejestrowana w Urzędzie Skarbowym w ciągu 30 dni od jej podpisania. W przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, rejestracji dokonuje notariusz.

Za rejestrację powyższej umowy należy uiścić:

- podatek rejestracyjny w wysokości 200 Euro, niezależnie od ceny zakupu,

- opłatę skarbową w wysokości 16 euro za każde 4 strony, a w każdym razie za każde 100 wierszy (jeśli umowa jest sporządzona w formie aktu publicznego lub notarialnego aktu prywatnego, opłata skarbowa wynosi 155 euro),

- opłatę katastralną w wysokości 35 Euro.

Gdy umowa przedwstępna przewiduje zapłaty kwot, należny jest również proporcjonalny podatek rejestracyjny w wysokości:

- 0,50% od kwot przewidzianych tytułem zadatku,

- 3% od kwot przewidzianych jako zaliczka na poczet ceny sprzedaży.

W obu przypadkach, podatek zapłacony przy umowie przedwstępnej zostanie odliczony od podatku należnego przy rejestracji ostatecznej umowy sprzedaży. W przypadku, gdy podatek proporcjonalny zapłacony za zadatek i/lub zaliczkę jest wyższy niż podatek rejestracyjny należny za umowę ostateczną, należy się zwrot wyższego podatku zapłaconego za rejestrację umowy przedwstępnej. O zwrot należy wystąpić, pod groźbą przepadku, w ciągu trzech lat od daty rejestracji umowy ostatecznej. Wniosek o zwrot należy złożyć w urzędzie, który dokonał rejestracji.

Gdy przeniesienie własności nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT-em, sposób opodatkowania umowy przedwstępnej będzie różny w zależności od tego, czy przewiduje ona wpłatę kwot tytułem zadatku czy zaliczki:

- 0,50% od kwoty przewidzianej tytułem zadatku. Zadatek nie podlega bowiem opodatkowaniu VAT-em, ponieważ nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług lub dostawę towarów.

- 200 Euro w przypadku wpłaty kwoty tytułem zaliczka. Zaliczka podlega opodatkowaniu VAT-em, ponieważ stanowi wpłatę na poczet umówionego świadczenia.

Końcowa umowa sprzedaży

Poniższa tabela podsumowuje podatki należne przy podpisaniu właściwej umowy kupna i sprzedaży.

Foto: Rzeczpospolita

Należy również podkreślić, że osoby fizyczne lub prawne, po dokonaniu zakupu nieruchomości na terytorium Włoch, są zobowiązane do składania tutaj deklaracji podatkowych, w których należy wskazać, czy nieruchomość jest wykorzystywana osobiście lub wynajmowana (tj. czy uzyskiwany jest dochód z wynajmu nieruchomości).

Zuzanna Brocka (włoski adwokat),  zbrocka@slbius.eu

Fulvio Portinari (włoski księgowy i biegły rewident), fulvioportinari@portinariforti.it