Najnowsza interpretacja skarbówki zmartwi podatników, którzy zarabiają na wynajmie kilku nieruchomości. Fiskus nie zgadza się na rozliczenie zysków z każdej z nich w odrębny sposób, w zależności od tego, która metoda będzie korzystniejsza.

Sprawa dotyczyła podatniczki, która wynajmuje dwa mieszkania i od obu płaci podatek według skali (stawki 17 i 32 proc.). Jest to najem prywatny, poza działalnością gospodarczą. Kobieta planuje jednak zmiany. Jedno mieszkanie chce nadal rozliczać według skali podatkowej, gdyż jest to forma pozwalająca na odliczanie amortyzacji i odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu. Drugie chciałaby opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, co będzie dla niej korzystniejsze.

Czytaj więcej

Rewolucja w podatkach już pewna. Andrzej Duda podpisał "Polski Ład" PiS

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przypomniał, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), choć może także istnieć najem, który rozliczany jest w działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

Podstawową formą rozliczenia przychodów (dochodów) z najmu prywatnego są obecnie ogólne zasady opodatkowania, o których mowa w art. 27 ust. 1 ustawy o PIT, czyli według skali. Wynajmujący mogą też jednak wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu.

Trzeba się zdecydować

W art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT mowa jest o „całości dochodu osiągniętego z tego źródła". Oznacza to dochód (przychód) z najmu wszelkich nieruchomości będących w posiadaniu. Pojęcie źródła przychodu dotyczy bowiem przychód z najmu, a nie przychód z najmu „konkretnego mieszkania".

Dyrektor KIS uznał, że wnioskodawczyni, będąc współwłaścicielką dwóch mieszkań wynajmowanych studentom, nie może stosować dwóch różnych form opodatkowania. Nie może rozliczać jednego z nich według skali podatkowej, a drugiego zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

„Źródłem przychodu, w stosunku do którego przez cały rok podatkowy obowiązuje raz wybrana forma opodatkowania, jest najem, a nie każda wynajmowana nieruchomość oddzielnie. Oznacza to, że wybrana przez wnioskodawczynię forma opodatkowania, tj. ogólne zasady opodatkowania według skali podatkowej (...), obowiązywać będzie do przychodów osiągniętych z najmu wszystkich mieszkań, a nie do konkretnego wynajmowanego mieszkania, do czasu zgłoszenia zmiany formy opodatkowania lub zaprzestania uzyskiwania przychodów" – stwierdził dyrektor KIS.

Autopromocja
SZKOLENIE ONLINE

Prawne uwarunkowania prowadzenia e‑sklepu w 2022 roku

WEŹ UDZIAŁ

Rewolucja w Polskim Ładzie

Jak jednak zwraca uwagę Artur Wiśniewski, specjalista rynku nieruchomości, Polski Ład zmieni obowiązujące dotychczas zasady. Od 2022 r. podstawową formą rozliczenia najmu będzie ryczałt.

– Ryczałt płaci się od przychodów. Wynajmujący stracą zatem możliwość odliczenia jakichkolwiek kosztów. Nie będą też mieć kwoty wolnej. To oznacza, że osoby ponoszące duże wydatki mogą stracić. Zaletą ryczałtu jest natomiast niska stawka podatku: od dochodów do 100 tys. zł płaci się 8,5 proc., a powyżej 12,5 proc. – wyjaśnia Artur Wiśniewski.

W Polskim Ładzie dodano jednak przepis przejściowy. Artykuł 71 stanowi, że osoby zarabiające na wynajmie prywatnym mogą w 2022 r. nadal stosować zasady opodatkowania obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., czyli skalę albo ryczałt. Od 2023 r. będą już musieli przejść na ryczałt. Podatek według skali nadal będzie można opłacać, gdy ktoś prowadzi najem w działalności gospodarczej.

Numer interpretacji: 0113-KDIPT2-1.4011.363.2021.3.RK

Opinia dla „rzeczpospolitej"

Bartosz Matusik, doradca podatkowy, partner w DLA Piper

Interpretacja jest właściwa. Właściciel kilku nieruchomości musi opodatkować dochody z najmu na jednolitych zasadach. Nie ma możliwości rozliczenia jednego lokalu według skali, by odliczyć koszty, a drugiego – który nie generuje kosztów – ryczałtem. Inaczej może być, gdy jedno z mieszkań jest wynajmowane w działalności gospodarczej. Przepisy pozostawiają w takim przypadku furtkę, by lokale związane z działalnością gospodarczą rozliczać według ogólnych zasad. Wynajmujący muszą natomiast pamiętać, że najpóźniej od 2023 r. podstawową formą rozliczenia najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, co oznacza koniec możliwości odliczenia wydatków, np. na naprawy, wyposażenie czy odsetek od kredytu.