Kto płaci za najem i użyczenie

[b]Komu mogę bezpłatnie użyczyć mieszkania będącego moją własnością, a komu je wynająć i jaki będę musiał płacić od tego podatek?[/b] – pyta czytelnik.

Nie ma żadnych ograniczeń, gdy chodzi o krąg osób, którym można mieszkanie wynająć ani którym można je udostępnić bezpłatnie. O tym decydują wyłącznie właściciel i ten, kto ma korzystać z mieszkania, lokalu, nieruchomości czy ich części.

Inaczej rzecz się przedstawia z mieszkaniami wynajmowanymi. Ktoś, kto sam jest najemcą np. mieszkania komunalnego, może zawrzeć umowę podnajmu, a także oddać je w bezpłatne używanie (nie tylko w całości, ale i w części) tylko za pisemną zgodą właściciela, np. gminy reprezentowanej przez ROM czy ADM.

[srodtytul]Jakie opodatkowanie[/srodtytul]

Obowiązek rozliczeń najmu ciąży tylko na wynajmującym (właścicielu). Dla najemcy zaś, jeśli jest przedsiębiorcą, płacony czynsz i inne wydatki związane z korzystaniem z lokalu czy nieruchomości na cele firmy są kosztem uzyskania przychodów z działalności gospodarczej.

Dochody właściciela mogą być opodatkowane według skali podatkowej, tj. – w zależności od ich wysokości oraz wysokości innych jego dochodów – według stawek 18 i 32 proc. albo w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wybór sposobu opodatkowania należy do wynajmującego. Najpóźniej w dniu uzyskania pierwszego przychodu z tego źródła musi złożyć w swoim urzędzie skarbowym na piśmie oświadczenie o wyborze. Inaczej urząd przyjmie, że wynajmujący rozlicza się według skali podatkowej. Przy tej formie opodatkowania podatek płaci się od dochodów, tj. różnicy między przychodami (czynszem) a kosztami ich uzyskania (np. opłatami eksploatacyjnymi, jeśli zgodnie z umową najmu obciążają one wynajmującego, a nie lokatora). Obowiązują zaliczki miesięczne. W zeznaniu rocznym, składanym do końca kwietnia następnego roku, dochody te sumuje się z innymi dochodami opodatkowanymi wedle skali podatkowej na zasadach ogólnych, np. z pracy, z umów-zleceń.

[srodtytul]Ryczałt jest korzystniejszy[/srodtytul]

W praktyce jednak właściciele częściej wybierają opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Istotą tej formy opodatkowania jest, że ryczałt płaci się wedle stawki 8,5 proc., jeśli przychód z najmu, liczony od początku danego roku, nie przekroczył równowartości 4 tys. euro. O limicie na dany rok decyduje kurs euro obowiązujący 1 października roku poprzedniego. Kwota graniczna na 2009 r. to 13 510 zł. Od nadwyżki ponad tę kwotę oddaje się fiskusowi 20 proc. Jeśli wynajmowane lokum czy nieruchomość należą do majątku wspólnego małżonków, to przypada na nich tylko jeden limit.

Co ważne, podatek ryczałtowany płaci się od całego przychodu z najmu, czyli od całego czynszu otrzymanego od lokatora. Żadnych kosztów jego uzyskania się nie uwzględnia. Przychodów z najmu tak opodatkowanych nie sumuje się z żadnymi innymi dochodami danej osoby.

Można też zdecydować się na płacenie tego ryczałtu nie za okresy miesięczne, ale kwartalnie. Także o tym wyborze urząd musi zostać zawiadomiony. To samo dotyczy możliwości opodatkowania całego dochodu z wynajmu np. domu należącego do majątku dorobkowego tylko przez męża albo tylko przez żonę.

Kontakt z urzędem skarbowym jest konieczny dodatkowo ze względu na VAT, jeśli wynajmuje się lokal użytkowy, a także mieszkanie na cele niemieszkaniowe; chodzi o uzyskanie ewentualnego zwolnienia z VAT.

[srodtytul]Gdy nie chce zapłaty [/srodtytul]

Jeśli właściciel rezygnuje z zapłaty za korzystanie z jego lokum, domu czy innej nieruchomości, to od 2009 r. nie ciąży na nim z tej racji żaden obowiązek wobec fiskusa (wcześniej był nim obciążony).

Tutaj, inaczej niż przy najmie, ważne jest, kto korzysta z uprzejmości. Dla obcych jest to bowiem przychód z nieodpłatnych świadczeń, z którego korzystający musi się rozliczyć z fiskusem.

Nie dotyczy to krewnych ani powinowatych właściciela. U nich bowiem przychód ten jest objęty zwolnieniem przewidzianym w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Zwolnienie to obejmuje najbliższych, tj. małżonka, dzieci, wnuków i prawnuków; rodziców, dziadków, pradziadków; pasierba; zięcia, synową; rodzeństwo; ojczyma, macochę; teściów, a także siostrzeńców, siostrzenice, bratanków, bratanice; ciotki, wujów, stryjów; dzieci i małżonków pasierbów; bratowe, szwagierki, szwagrów, męża wnuczki, prawnuczki, żonę wnuka, prawnuka.