Odliczysz wydatki, choć nie ma najemcy

Okresowy brak przychodu nie wyklucza bowiem możliwości odliczania kosztów, które mają na celu osiągnięcie go w przyszłości. [b]W czasie poszukiwań nowego najemcy trzeba przecież opłacać czynsz, rachunki za energię, abonament telefoniczny, ochronę budynku. Są to wydatki poniesione w celu zabezpieczenia źródła przychodów[/b], o których mówi art. 22 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=346580]ustawy o PIT[/link].

Może je odliczyć nie tylko przedsiębiorca, ale także podatnik, który traktuje najem jako odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Oczywiście tylko wtedy, gdy lokal w czasie przerwy w wynajmie nie jest przeznaczony na jego potrzeby mieszkaniowe.

[srodtytul]Pół roku przerwy [/srodtytul]

Potwierdza to [b]interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 9 marca 2010 r. (IPPB1/415-14/10-2/ES)[/b].

O rozliczenie zapytała osoba, która wynajmuje lokal mieszkalny. Płaci podatek według skali. W zeszłym roku przychody uzyskiwała od stycznia do maja. Przez następne sześć miesięcy mieszkanie stało puste. Właścicielka ponosiła jednak wydatki związane z poszukiwaniem nowego najemcy – ogłaszała się na portalach internetowych, współpracowała z biurem pośrednictwa. Te starania zakończyły się sukcesem i od grudnia lokal ponownie jest wynajmowany.

Podatniczka pyta, czy wydatki, które ponosiła w czasie przerwy w wynajmie (także związane z utrzymaniem mieszkania w dobrym stanie), może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Jak czytamy w odpowiedzi izby skarbowej:

„W razie czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), jeżeli wnioskodawczyni udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspokajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów”.

[srodtytul]Stałe opłaty[/srodtytul]

Warszawska izba skarbowa zgodziła się też na odliczenie wydatków związanych z wynajmem w [b]interpretacji z 4 lutego 2009 r. (IPPB1/415-1280/08-2/AM)[/b]. Wniosek złożyła właścicielka budynku o zabudowie szeregowej. Od pięciu miesięcy nie uzyskuje przychodów z powodu braku najemcy. Cały czas ponosi jednak koszty jego utrzymania, tj.:

- opłaty do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem;

- wydatki na energię, wodę, gaz, wywóz nieczystości;

- odpisy na fundusz remontowy;

- opłaty za utrzymanie linii telefonicznej, radia, telewizji, Internetu;

- podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie działki;

- koszty konserwacji i odnowienia, ubezpieczenia, pielęgnacji działki.

Czy te wydatki mogą być kosztem uzyskania przychodów?

Tak. Jak czytamy w odpowiedzi:

[b]„do kosztów uzyskania przychodów z najmu można zaliczyć wydatki ponoszone w celu utrzymania (zabezpieczenia) budynku mieszkaniowego w trakcie czasowego braku najemcy, których wysokość nie jest uzależniona od faktu jego wynajmowania[/b], np. opłaty wnoszone do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem mieszkaniowym, fundusz remontowy, ubezpieczenie lokalu, składniki stałe opłat za energię oraz centralne ogrzewanie, opłaty za utrzymanie linii telefonicznej, radia, telewizji, Internetu, które nie są uzależnione od wielkości zużycia”.

[srodtytul]Cel: zysk w przyszłości[/srodtytul]

Warszawska izba potwierdziła też, że kosztem będą wydatki na konserwację i odnowienie budynku, opłaty za pielęgnację działki oraz odpisy amortyzacyjne.

Podkreśliła także, że „brak umowy najmu w momencie dokonywania wydatków nie wyklucza ich zaliczenia do kategorii kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli nakłady miały na celu osiągnięcie przychodu. Podatnik poza faktem poniesienia wydatku musi wykazać, że celem wydatku było osiągniecie przychodu z najmu, a nie realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Nie zawsze jednak organy podatkowe tak przychylnie patrzyły na odliczanie wydatków ponoszonych w czasie przerwy w najmie. Można też spotkać niekorzystne dla podatników pisma fiskusa.

Przykładowo w [b]interpretacji Urzędu Skarbowego Łódź-Widzew z 19 kwietnia 2005 r. (IX-005/189/1/Z/K/05) [/b]czytamy: „wydatki na bieżące utrzymanie mieszkania w czasie, kiedy nie jest ono wynajmowane, nie stanowią kosztu uzyskania przychodów z uzyskanego w przyszłości przychodu z najmu”.

[srodtytul]Tylko część wydatków [/srodtytul]

Właściciel nieruchomości może wynajmować tylko jej część, pozostałą przeznaczając przykładowo na potrzeby osobiste. Wtedy koszty trzeba naliczać proporcjonalnie.

Jak stwierdził [b]Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 grudnia 2003 r. (I SA/Ka 2866/02):[/b]

„Skoro część nieruchomości była używana na własne potrzeby części współwłaścicieli, to wszelkie wydatki poniesione na tę część nieruchomości nie mogły stanowić kosztów uzyskania przychodów z najmu”.