Umowne prawo pierwokupu jest pewne

Może więc on na drodze sądowej zakwestionować taką sprzedaż i skorzystać z przysługującego mu pierwszeństwa w nabyciu. Tak uznał [b]Sąd Najwyższy 10 października 2008 r (sygn. II CSK 221/08)[/b]. Odmienne stanowisko oznaczałoby, że zastrzeżony umownie pierwokup jest uprawnieniem praktycznie iluzorycznym.

[srodtytul]Zlekceważone pierwszeństwo [/srodtytul]

W sprawie tej chodzi o prawo pierwokupu zapisane w umowie najmu części nieruchomości niezabudowanej, zawartej w 1997 r. między Usługową Spółdzielnią Pracy a Romanem W. Czynsz najmu został wówczas ustalony jako równowartość 5 dol. za metr kwadratowy.

W § 5 tej umowy znalazło się zastrzeżenie, że gdyby spółdzielnia sprzedawała nieruchomość, Romanowi W. przysługiwałoby prawo pierwszeństwa w jej nabyciu.

Na wynajętej części nieruchomości Roman W. na podstawie pozwolenia na budowę i za zgodą spółdzielni wzniósł pawilon, w którym prowadzi działalność gastronomiczną. Między stronami toczyły się pertraktacje dotyczące sprzedaży tej części, ale zakończyły się fiaskiem. Ostatniej oferty, złożonej przez spółdzielnię w 2005 r., Roman W. nie przyjął, uznając wyznaczoną cenę za wygórowaną, nieodpowiadającą wartości rynkowej działki.

W tym samym roku spółdzielnia sprzedała całą nieruchomość Stanisławie G. Roman W. wystąpił przeciwko spółdzielni i nabywczyni do sądu o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną wobec niego.

[srodtytul]Nabywczyni wiedziała o prawie najemców [/srodtytul]

Sąd ustalił, że 23 listopada 2005 r. została między spółdzielnią a Stanisławą G. zawarta umowa warunkowa – warunek oznaczał, że z prawa pierwokupu nie skorzysta gmina – a następnie 20 grudnia 2005 r. definitywana umowa sprzedaży. W żadnej z tych umów nie było wzmianki o prawie pierwokupu zastrzeżonym umownie na rzecz najemcy.

Umowa warunkowa, wbrew obowiązkowi zapisanemu w art. 598 kodeksu cywilnego, nie została Romanowi W. doręczona.

Nabywczyni, Stanisława G., która jest byłą pracownicą spółdzielni, przyznała, że wiedziała o treści umów z najemcami i zastrzeżonym na ich rzecz prawie pierwokupu. Twierdziła, że ówczesny, a nieżyjący już prezes spółdzielni poinformował ją, że wobec nieprzyjęcia przez najemców złożonej im w 2002 r. oferty sprzedaży ich prawo pierwokupu już nie istnieje.

[srodtytul]Umowa bezskuteczna [/srodtytul]

Sąd I instancji uwzględnił żądanie Romana W. Uznał definitywną umowę sprzedaży za bezskuteczną wobec niego w zakresie, w jakim uniemożliwiała wykonanie przysługującego mu prawa pierwokupu. Jako podstawę tego rozstrzygnięcia wskazał art. 59 kodeksu cywilnego, w myśl którego w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub w części niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeśli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna.

[srodtytul]Najemca będzie właścicielem [/srodtytul]

Sąd II instancji uchylił korzystny dla najemcy wyrok I instancji i żądanie Romana W. oddalił. Po analizie niejednolitego orzecznictwa i nauki prawa za słuszne uznał stanowisko, że osobie, której prawo pierwokupu zostało naruszone, żądanie przewidziane w art. 59 k.c. nie przysługuje. Jedyną podstawą jej roszczeń jest art. 599 k.c. Z tego przepisu wynika, że jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej, bezwarunkowo ponosi odpowiedzialność za wynikłą z tego szkodę. Słowem: osoba, której uniemożliwiono skorzystanie z umownego pierwokupu, może domagać się rekompensaty w wysokości rzeczywistej szkody. Na niej też spoczywa ciężar wykazania jej wysokości. W skardze kasacyjnej Roman W. argumentował, że przyjęta przez sąd II instancji wykładnia wyłączająca stosowanie w tym wypadku art. 59 k.c. godzi w sens umownego prawa pierwokupu.

[srodtytul]Niespójne orzecznictwo [/srodtytul]

Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu II instancji i oddalił apelację spółdzielni i Stanisławy G. Słowem, ostał się wyrok I instancji. Sędzia Józef Frąckowiak zaznaczył, że sprawa ta dotyczy niezwykłe ważnego zagadnienia, co do którego nie ma zgody w orzecznictwie ani nauce prawa : relacji między art. 56 k.c. a 599 k.c.

– Z art. 597 k.c. – tłumaczył sędzia – wynika dla uprawnionego prawo zbliżone do roszczenia. Ma on prawo żądać, by zobowiązany zachował się tak, jak nakazuje ten przepis, i może traktować umowę zawartą bezwarunkowo jako warunkową. Może więc na podstawie art. 59 k.c. domagać się uznania umowy bezwarunkowej za bezskuteczną wobec niego, jeśli osoba trzecia wiedziała o przysługującym mu prawie pierwokupu. A tak właśnie było w tym wypadku.