Kiedy jest VAT przy sprzedaży nieruchomości

Zaangażowanie w zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznacza, że osoba działała aktywnie, aby sprzedać nieruchomość, przez co stała się podatnikiem VAT

Publikacja: 08.11.2011 07:24

Kiedy jest VAT przy sprzedaży nieruchomości

Foto: www.sxc.hu

Red

Może być uznana za osobę prowadzącą działalność gospodarczą, angażuje bowiem środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT i w rozumieniu wyroku Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z 15 września 2011 (C-180/10 i C-181/10).

Tak orzekł WSA w Poznaniu 12 października 2011 (I SA/Po 517/11).

Rolnik ryczałtowy zamierzał sprzedać grunty rolne, a następnie, za pieniądze ze sprzedaży, kupić grunty lepsze jakościowo, aby zwiększyć wartość posiadanych nieruchomości. Wystąpił z wnioskiem do burmistrza o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmowałby jego własność.

W przekwalifikowaniu działki pomagało mu wyspecjalizowane przedsiębiorstwo. Na mocy uchwały rady miasta działka skarżącego została przekształcona na tereny zabudowy mieszkaniowej. Dzięki nowemu planowi zagospodarowania przestrzennego zwiększyła się wartość tej nieruchomości.

We wniosku o wydanie interpretacji przepisów podatkowych rolnik zadał pytanie, czy sprzedaż działek spowodowała powstanie u niego zobowiązania podatkowego z tytułu VAT. Jego zdaniem nie został on podatnikiem VAT, bo nie spełnił przesłanek z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Organ podatkowy nie zgodził się z tym.

Sąd oddalił skargę, uznając, że skarżący powinien być potraktowany jako osoba prowadząca działalność gospodarczą, bo podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a angażowane środki były podobne do wykorzystywanych przez producentów, usługodawców i handlowców.

—Klaudia Kurzawińska współpracowniczka Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Komentuje Marek Wanat, konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)

Sprawa sprzedaży nieruchomości znajdujących się w majątku prywatnym dotychczasowych właścicieli od lat budzi wiele kontrowersji. Do niedawna sądy administracyjne rozstrzygały pozytywnie na rzecz podatników, uznając, że sprzedaż nieruchomości wchodzącej w skład majątku prywatnego zasadniczo nie jest działalnością gospodarczą i nie powinna być opodatkowana VAT (np. uchwała NSA w składzie siedmiu sędziów, I FPS 3/07, wyrok WSA w Szczecinie, I SA/Sz 496/11).

Sądy uzasadniając swoje rozstrzygnięcia, zwracały uwagę na istnienie zamiaru zbycia nieruchomości w momencie nabycia. Jeżeli takiego zamiaru nie było, uznawały, że sprzedaż nieruchomości nie powinna zostać obciążona VAT. Do zmiany ich nastawienia doszło po wyroku ETS z 15 września 2011 w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Trybunał uznał, że „jeżeli osoba w celu sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą”.

WSA w Poznaniu w komentowanym wyroku, odwołując się do tego orzeczenia ETS, stwierdził, że skarżący aktywnie działał w zakresie obrotu nieruchomościami (zawarł umowę z wyspecjalizowanym przedsiębiorstwem, które miało mu pomóc w przekwalifikowaniu działki, dążył do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), a więc sprzedaż nieruchomości należy obciążyć VAT.

Komentowany wyrok jest kolejnym przykładem odstępowania sądów administracyjnych od dotychczasowej linii orzeczniczej (podobnie wyroki WSA w Poznaniu, I SA/Po 443/11, oraz NSA, I FSK 1289/10).

Sytuacja jest o tyle niejasna, że ETS we wrześniowym wyroku uznał, że wystarczającą przesłanką opodatkowania nieruchomości jest „zaangażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez (…) handlowców”. To, jak dokładnie mają być rozumiane te aktywności, ETS zostawił ocenie organów podatkowych.

Biorąc to pod uwagę, istnieje ryzyko, że aktywności podejmowane przez właścicieli w celu sprzedaży nieruchomości, nawet te najbardziej błahe (np. ogłoszenia w prasie), mogą być uznane przez organy podatkowe za wystarczającą przesłankę opodatkowania sprzedaży VAT.