Jak wypowiedzieć dzierżawę

Wymówienie umowy dzierżawcy, który nie płaci czynszu, następujące bez uprzedzenia i bez wyznaczenia mu trzymiesięcznego terminu do uregulowania zaległości, jest nieważne

Publikacja: 31.03.2010 04:53

Foto: Fotorzepa, Raf Rafał Guz

Izabela Lewandowska

Potwierdził to [b]Sąd Najwyższy w wyroku z 17 marca 2010 r. (III CSK 454/09)[/b] w sprawie wniesionej przez spółkę z o.o. Sarnik Agro, reprezentującą kapitał duński, przeciwko spółce z o.o. Saint Brice z kapitałem francuskim.

Małżonkowie G., właściciele nieruchomości rolnych o powierzchni 324 i 26 ha, zawarli z Saint Brice dwie umowy dzierżawy na lat 20 z czynszem jednorazowym wynoszącym od pierwszej 2289 tys. zł, a od drugiej 764 tys. zł. Czynsz z obu umów miał być zapłacony w ciągu 365 dni. Ustalono harmonogram wpłat i wysokość zaliczek. Dzierżawcę obciążać miał obowiązek wnoszenia wszystkich opłat i należności publicznoprawnych związanych z dzierżawionymi gruntami.

[b] Właściciele zastrzegli sobie prawo "odstąpienia" od umów, gdyby dzierżawca nie zapłacił czynszu w terminie[/b] , a także gdyby zaniechał utrzymywania gleby w odpowiedniej kondycji.

Wpłaty wniesione przez spółkę nie osiągnęły umówionych kwot. Po ostatniej, w czerwcu 2005 r., innych już nie było. Spółka nie regulowała też podatków należnych od dzierżawionych gruntów.

W tym stanie rzeczy małżonkowie G. listem z sierpnia 2005 r. uprzedzili, że jeśli umówionych pieniędzy nie otrzymają, to przejmą nieruchomość. Przejęli ją jesienią 2005 r.

[srodtytul] Czas na zapłatę [/srodtytul]

Spółka wystąpiła do sądu o ustalenie, że umowa dzierżawy nadal istnieje. Sąd I instancji uwzględnił to żądanie, a II instancji zaakceptował wyrok, oddalając 21 czerwca 2007 r. apelację małżonków G.

Właściciele po tym wyroku wysyłali kolejne pisma do spółki z wypowiedzeniami. W grudniu 2007 r. sprzedali sporne nieruchomości spółce z o.o. Sarnik Agro. Firma ta, jako ich następca prawny, wystąpiła do sądu o ustalenie, że umowa najmu nieruchomości wobec wypowiedzenia jej przez małżonków G. nie istnieje.

Sąd I instancji oddalił to żądanie. Uznał m.in., że wypowiedzenie zawarte w jednym z pism było nieważne, bo nie zawierało niezbędnego w świetle art. 703 kodeksu cywilnego elementu: wyznaczenia dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do wypłaty reszty czynszu. Nie ma też zaległości w zapłacie czynszu. Francuska spółka bowiem mogła powstrzymać się z zapłatą wobec niewykonania przez małżonków K. ich świadczenia wzajemnego (odebrania jej gruntów).

Sąd II instancji zaakceptował to rozstrzygnięcie. W ocenie sądu pismo małżonków G. z 27 czerwca 2007 r. było prawidłowym wypowiedzeniem, bo zawierało uprzedzenie i wyznaczono w nim trzymiesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu. Jednakże do wypowiedzenia nie doszło, ponieważ oświadczenie woli w nim zawarte nie doszło do wiadomości Saint Brice. Duński nabywca przedstawił dowód wysłania listu poleconego przez małżonków G., ale sąd uznał, że nie jest to równoznaczne z dowodem doręczenia, a tego dowodu nie przedstawiono.

[srodtytul] Przepis obowiązuje [/srodtytul]

SN wskutek skargi kasacyjnej duńskiej spółki uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Sędzia Teresa Bielska Sobkowicz zaznaczyła, że nie można kwestionować charakteru umów zawartych w kwietniu 2005 r. jako umów dzierżawy, czego próbował powód, bo wyrok z 2007 r. ustalający ich istnienie jest wiążący także dla innych sądów. SN potwierdził, że [b]dzierżawy jako umowy o charakterze ciągłym nie można "unicestwić" przez odstąpienie od niej. Możliwe jest jej rozwiązanie, ale to wymaga zgody obu stron , oraz jej wypowiedzenie ze skutkiem na przyszłość. [/b]

Wypowiedzenie musi zawierać uprzedzenie i wyznaczać dodatkowy termin do zapłaty zaległego czynszu. Strony nie mogą się umówić, że będzie to niepotrzebne, bo art. 703 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=D7564BD65A67791F6BA17CE7BC407026?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] ma charakter bezwzględne obowiązujący. SN potwierdził też, że ma on zastosowanie i wówczas, gdy czynsz ma być zapłacony jednorazowo. Podzielamy też twierdzenie mówiła sędzia że przepis ten może być zastosowany i do innych świadczeń z umowy dzierżawy, w tym ponoszenia opłat i należności publicznoprawnych i że prawo powstrzymania się od świadczeń wzajemnych dotyczy także stosunków o charakterze ciągłym. Trzeba jednak rozważyć, kto w tej sprawie pierwszy nie spełnił swego świadczenia dodała sędzia. To była strona pozwana, a więc wydzierżawiający mogli powstrzymać się ze swym świadczeniem.

[ramka] [b]Dowód nadania listu poleconego [/b]

[b]W myśl art. 45 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=2D9DF4AC79DD336D48442BB31B090ECE?id=287685]prawa pocztowego [/link]potwierdzenie nadania przesyłki rejestrowanej lub przekazu pocztowego przez placówkę operatora publicznego ma moc dokumentu urzędowego. [/b]

Co ważne, Sąd Najwyższy w przedstawionym tu wyroku uznał, że w świetle art. 45 prawa pocztowego dowód polecenia przesyłki listowej jest dowodem nie tylko jej nadania, ale także doręczenia. W normalnym bowiem stanie rzeczy operator z obowiązku doręczenia się wywiązuje. Adresat, który twierdzi, że listu nie otrzymał, musiałby wykazać, że zaistniały okoliczności uniemożliwiające lub utrudniające doręczenie. Innym dowodem doręczenia może być tzw. reklamacja. [/ramka]