Pełnomocnik nie mógł sprzedać mieszkania

Sąd Najwyższy potwierdził, że osoba zawierająca w sposób zawiniony bez umocowania umowę przedwstępną sprzedaży lokalu dopuszcza się czynu niedozwolonego [b](sygn. V CSK 319/09)[/b].

Jednakże w sprawie, której wyrok ten dotyczy, sąd będzie musiał jeszcze raz rozważyć, czy pełnomocnikowi rzeczywiście taką winę można przypisać.

[srodtytul]Zażądał wyższej ceny [/srodtytul]

Chodziło o mieszkanie o powierzchni 58,11 mkw. w centrum Wrocławia. Bożena W. stała się jego właścicielką w grudniu 2000 r. W marcu 2003 r. wynajęła je dwóm lekarzom: Andrzejowi K. i Bogusławowi P., na prowadzenie gabinetu lekarskiego.

W listopadzie 2003 r. ojciec właścicielki zawarł z nimi w jej imieniu w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży tego lokalu. Posłużył się pełnomocnictwem notarialnym udzielonym mu przez córkę w 2001 r.

W umowie przedwstępnej jako cenę nabycia lokalu podano 280 tys. zł. Ostateczny termin zawarcia umowy definitywnej ustalono na 31 stycznia 2007 r.

W chwili zawierania tej umowy lekarze wpłacili 15 tys. USD zadatku (wtedy równowartość 60 tys. zł). W maju 2004 r. Ryszard D. przyjął od nich kolejne 15 tys. USD.

Do sprzedaży nie doszło, bo Ryszard D. odmówił w imieniu córki sprzedaży na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Chciał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości, tj. 30 tys. USD, albo sprzedać im mieszkanie po 10 tys. zł za mkw.

Andrzej K. i Bogusław P. nie przystali na to. Wystąpili przeciwko Bożenie W. i jej ojcu do sądu o nakazanie jej zawarcia umowy sprzedaży spornego lokum za 280 tys. zł, z zaliczeniem na jej poczet zapłaconych 120 tys. zł (30 tys. USD). Ostatecznie domagali się od nich na wypadek nieuwzględnienia tego żądania stosownego odszkodowania i zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

[srodtytul]Bez potwierdzenia[/srodtytul]

Sąd I instancji ustalił, że w chwili upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej wartość rynkowa lokalu wynosiła 578 tys. zł, potem w trakcie sprawy wzrosła do 689 tys. zł.

Sąd stwierdził, że [b]umowa przedwstępna – z powodu przekroczenia granic pełnomocnictwa – jest nieważna.[/b] Taką umowę, stosownie do art. 103 § 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3E7CD22DAD2CADCFDD7A0CF08E36B0DF?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], mocodawca może potwierdzić i wtedy jest ona dla niego wiążąca. Bożena W. jednak ważności umowy przedwstępnej nie potwierdziła.

[srodtytul]Straty i utracone korzyści[/srodtytul]

Sąd nie miał wątpliwości, że zawarcie takiej nieważnej umowy przez Ryszarda D. wyrządziło szkodę niefortunnym kandydatom na nabywców. Przyznał od Ryszarda D. Andrzejowi K. 335 tys. zł, a Mikołajowi K. 84 tys. zł. Przyjął, że prawną podstawą odpowiedzialności Ryszarda D. jako tzw. fałszywego pełnomocnika jest nie tylko art. 103 § 3 k.c., bo na podstawie tego przepisu można się domagać tylko zwrotu kosztów poniesionych w związku z zawarciem nieważnej umowy, ale także art. 415 w związku z art. 361 k.c. Zakres odpowiedzialności z dwóch ostatnich przepisów jest szerszy: obejmuje nie tylko straty poniesione przez poszkodowanego, ale i utracone korzyści.

Odpowiedzialność taka wchodzi w rachubę w razie zawinionego wyrządzenia szkody. Sąd I instancji upatrywał winy Ryszarda D. w tym, że ten wiedział, iż jego pełnomocnictwo nie obejmowało umocowania do rozporządzania prawem własności lokum. Wcześniej bowiem posłużył się identycznym pełnomocnictwem udzielonym mu przez drugą córkę, próbując sprzedać sąsiedni lokal, ale notariusz odmówił sporządzenia aktu notarialnego.

Sąd II instancji zaakceptował ten wyrok.

[srodtytul]Wątpliwości SN [/srodtytul]

Sąd Najwyższy zgodził się z oceną prawną sądów I i II instancji co do zastosowania do odpowiedzialności tzw. rzekomego pełnomocnika art. 415 k.c. w związku z art. 361 k.c.

Jednakże uwzględnił skargę kasacyjną Ryszarda D. i uchylił zaskarżony wyrok. Jego wątpliwości wzbudziło stanowisko obu sądów co do tego, czy pozwany rzeczywiście tego się dopuścił. Działał on przecież w zaufaniu do notariusza, który po przedstawieniu mu tego pełnomocnictwa spisał umowę.

Sąd też – tłumaczył SN – w ogóle nie badał istnienia normalnego związku przyczynowego między działaniem pozwanego a szkodą. SN zaznaczył też, że szkoda powstała z przyczyn w znacznym stopniu niezależnych od stron, a mianowicie wskutek znacznego wzrostu cen mieszkań.

Dlatego sprawa wróciła do ponownego rozpoznania.

[ramka]Metoda dyferencyjna