Odbudowa dzierżawionego obiektu nie jest kosztem

Tak wynika z wyroku WSA w Warszawie z 30 marca 2011 (III SA/Wa 1547/10).

Spółka należy do grupy kapitałowej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i zarządzania centrami handlowymi. Jako dzierżawca jest stroną długoletniej umowy dzierżawy centrum handlowego.

W wyniku pożaru część powierzchni centrum handlowego uległa częściowemu bądź całkowitemu zniszczeniu. Spółka zobowiązana jest do odtworzenia tej części powierzchni budynku, która uległa całkowitemu zniszczeniu, w nowym posadowieniu.

We wniosku o interpretację przepisów zapytała, czy koszty odtworzenia majątku zniszczonego w wyniku pożaru w zakresie jego dotychczasowej funkcjonalności są kosztami podatkowymi oraz czy wydatki, jakie zostaną poniesione na powiększenie o dodatkowe metry kwadratowe odtwarzanej hali sprzedaży i na podwyższenie jej standardu, powinny być przez spółkę traktowane jako inwestycje w obcym środku trwałym.

Zdaniem spółki ponoszone przez nią koszty to tzw. koszty pośrednie, potrącalne w dacie ich poniesienia. Taką klasyfikację podatkową należy zastosować do wszystkich wydatków, które są związane z odtwarzaniem zniszczonego majątku w jego dotychczasowej funkcjonalności.

Te, które będą dotyczyły powiększenia hali sprzedaży o dodatkową powierzchnię i zapewnienia zniszczonemu budynkowi dodatkowej funkcjonalności, powinny być traktowane jako nakłady na inwestycję w obcym środku trwałym i amortyzowane dla celów podatkowych.

Organ wskazał, że wydatki na budowę hali sprzedaży, zarówno te nazwane przez spółkę jako „odtworzenie” jak i na „powiększenie”, nie mogą być uznane za bezpośrednie koszty uzyskania przychodu.

Zdaniem WSA stanowisko organu jest prawidłowe. Dochodzi tu do ulepszenia, modernizacji bądź wytworzenia nowego środka trwałego, zatem wydatki takie nie są zaliczane do kosztów podatkowych z chwilą poniesienia, lecz dopiero w momencie odpłatnego zbycia.

Autorka jest członkiem Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Komentuje Jan Godyń, konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Katowicach):

Rozstrzygnięcie sądu budzi pewne wątpliwości. W interpretacji będącej przedmiotem skargi organy podatkowe zanegowały istnienie związku między wydatkami na odtworzenie centrum handlowego i przychodami osiąganymi przez podatnika, co stoi w sprzeczności z faktem osiągania przez podatnika przychodów z wydzierżawiania powierzchni handlowej na rzecz osób trzecich.

W opisywanej przez podatnika sytuacji istniał związek między poniesionymi wydatkami  i źródłem przychodów, w szczególności przemawia za tym wynikający z umowy zawartej z właścicielem obiektu obowiązek utrzymania centrum handlowego w stanie niepogorszonym, ciążący na podatniku. Możliwość zaliczenia takich wydatków do kosztów uzyskania przychodów jest akceptowana w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Należy zauważyć, że wynikiem takiego właśnie podziału obowiązków pomiędzy stronami transakcji było zawarcie umowy ubezpieczenia przez dzierżawcę, dzięki czemu mógł on wypełnić zobowiązanie i odtworzyć zniszczony przedmiot dzierżawy. Wydatki te należałoby zatem traktować analogicznie do wydatków o charakterze remontowym ponoszonych przez dzierżawcę, a zatem uznać za koszty uzyskania przychodów w dacie poniesienia.

W opisanej sytuacji nie doszło do wytworzenia przez podatnika nowego środka trwałego, ponieważ nie zaszła podstawowa przesłanka wskazana w art. 16a ust. 1 ustawy o CIT, wybudowane centrum handlowe nie stanowi bowiem jego własności ani współwłasności. Zgodnie z umową dzierżawy własność powstałego budynku przejdzie na właściciela gruntu. Powstały budynek nie spełnia zatem warunków do zakwalifikowania go jako środka trwałego.

Kwestią o znaczeniu podstawowym dla oceny prawidłowości rozstrzygnięcia jest ustalenie, w jakim zakresie konsekwencje podatkowoprawne mogą być zależne od postanowień umownych regulujących stosunki prawne między właścicielem obiektu a jego dzierżawcą. Wydaje się, że ani organ podatkowy, ani sąd jednoznacznie nie rozstrzygnął tego problemu.

Podsumowując, WSA w Warszawie błędnie przyjął, że w opisanej sytuacji nastąpiło wytworzenie środka trwałego przez podatnika, pomijając jednocześnie wyraźny związek między wydatkami na budowę centrum i możliwością uzyskiwania przychodów z wynajmu powierzchni handlowej przez podatnika.

Zobacz serwis: