Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej - wyrok SN

Wyznaczając granice parku narodowego w taki sposób, że w jego obrębie znalazły się nieruchomości osób prywatnych, władze powinny liczyć się z tym, że muszą mieć one dostęp do drogi publicznej. Jeśli więc dojazdu nie zapewnią władze parku narodowego, właściciel nieruchomości może żądać przed sądem cywilnym ustanowienia drogi koniecznej.

To wnioski z najnowszego postanowienia Sądu Najwyższego (sygnatura akt: I CSK 657/10).

Kwestia ta wynikła w sprawie o ustanowienie służebności przejazdu, ale też przepuszczenia mediów: wody, prądu, gazu, na rzecz małżonków O., którzy w 2007 r. nabyli działkę rolną we wsi w obrębie Kampinoskiego Parku Narodowego, objętą ochroną krajobrazową.

Nowi właściciele zamierzają wybudować na działce budynek mieszkalny i gospodarczy, by prowadzić pasiekę. Mają jednak poważny problem, bo ich grunt nie ma dostępu do drogi publicznej. Właśnie z tego powodu wójt odmówił ustalenia warunków zabudowy, które są podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę.

Małżeństwo O., by dostać się ze swojej nieruchomości do drogi gminnej, musi przejechać przez inną działkę, na której ma ustanowioną służebność przejazdu. Następnie muszą przejechać drogą leśną, którą zwyczajowo Kampinoski Park Narodowy udostępnia właścicielom działek niemającym innego dojazdu. Ich działka jednak (z nieformalną drogą) jest objęta wyższą ochroną przyrodniczą, tzw. częściową.

Sądy rejonowy i okręgowy oddaliły wniosek O. o wyznaczenie drogi koniecznej na leśnym dukcie. Uznały, że wyznaczenie drogi koniecznej oznaczałoby pozbawienie tej działki ochrony przyrodniczej, chociaż wymagałoby to wycięcia tylko trzech drzew. Poza tym nie ma na niej budynków i urządzeń. Zdaniem sądów żądanie małżonków jest więc przedwczesne.

Sąd Najwyższy, do którego ostatecznie trafił spór, był innego zdania.

– Ustanowienie drogi koniecznej nie wyklucza możliwości dojazdu do drogi publicznej na podstawie grzecznościowego zezwolenia lub tolerowania – stwierdziła sędzia sprawozdawca Marta Romańska. – Kodeks cywilny (art. 145 § 1) mówi bowiem o prawnej gwarancji dostępu do drogi. Jeżeli więc dyrektor parku narodowego nie zagwarantował go aktem generalnym, to taki dostęp musi być zapewniony w postępowaniu sądowym.

Sąd Najwyższy zwrócił też uwagę, że zakres służebności determinowany jest przez sposób korzystania z nieruchomości. Ponieważ małżonkowie O., kupując grunt, wiedzieli o ograniczeniach na terenie parku i nie dostali decyzji o warunkach zabudowy, to działka nie może być traktowana jako przeznaczona pod inwestycję budowlaną. Dotychczasowy rolno-leśny sposób wykorzystania nieruchomości powinien zatem decydować o zakresie służebności.

SN dodał, że nie jest tak, jak sądziły sądy niższych instancji i sami skarżący, że ustanowienie drogi koniecznej zwolniłoby właścicieli działki z obowiązku podporządkowania się zarządzeniom dyrektora parku co do poruszania się na jego terenie, ponieważ zarządzeniom porządkowym musi podporządkować się każdy.

– Bardzo ciekawe, ale kontrowersyjne orzeczenie – komentuje Bartosz Draniewicz, radca prawny zajmujący się prawem ekologicznym. – Każdy właściciel powinien mieć prawa do drogi, ale tylko tam, gdzie prawo administracyjne, w szczególności ochrony przyrody, na to pozwala – wyjaśnia.

Ruch w parkach narodowych

- Zakaz: zabroniony jest ruch pojazdów poza drogami publicznymi i wskazanymi przez dyrektora parku.

- Wyjątek: zakaz ten nie dotyczy obszarów ochrony krajobrazowej w trakcie ich gospodarczego wykorzystywania oraz wykonywania prawa własności (zgodnie z kodeksem cywilnym).

- Droga konieczna: jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia (za wynagrodzeniem) służebności drogi koniecznej.

Na podstawie ustawy o ochronie przyrody i kodeksu cywilnego

Czytaj także w serwisach:

Prawo dla Ciebie

»

Nieruchomości

»

Własność i inne prawa do nieruchomości

»