Wszystkie umowy wymienione pod lit. a – f dotyczą ustanowienia i przeniesienia własności lokalu (czynności te mogą być dokonane jednocześnie, ustanowienie jednak odrębnej własności lokalu może także nastąpić wcześniej, na rzecz samej spółdzielni). Wiąże się to z brakiem normatywnej możliwości ustanawiania po 31 lipca 2007 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (będącego ograniczonym prawem rzeczowym), z wyjątkiem jednego szczególnego przypadku, obowiązującego przy tym tylko do 1 stycznia 2011 r. (co ciekawe, odnośny przepis zdaniem doktryny narusza zasady „przyzwoitej legislacji” i z tego powodu nie powinien być stosowany).
Stosownie do art. 12
1
ust. 2 ustawy „Niedopuszczalne jest przeniesienie przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego”.
Przepis ten w postępowaniu upadłościowym ma być stosowany „odpowiednio”, co zgodnie z przyjętymi regułami wykładni oznacza, że może być stosowany wprost, z różnymi modyfikacjami, a nawet wcale. In casu opowiadam się za trzecią z tych możliwości z przyczyn, które w skrócie da się ująć następująco: a) przed ustanowieniem i przeniesieniem własności lokalu członek spółdzielni musi dokonać wszystkich spłat, o których mowa w art. 12 ust. 1 ustawy, które obejmują także kwoty kredytu uzyskanego przez spółdzielnię ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, b) w rezultacie, w razie ustanowienia i przeniesienia własności wszystkich lokali znajdujących się w danym budynku, masa upadłości otrzyma w pełnej wysokości koszty budowy tego budynku, co może stanowić nawet wyższą sumę niż ta, którą dałoby się uzyskać ze sprzedaży budynku w ramach likwidacji masy upadłości, c) wykładnia pozwalająca na niestosowanie w upadłości spółdzielni mieszkaniowej przepisu art. 12
1
ust. 2 ustawy korzystna dla wszystkich podmiotów, których interesy prawne są tu bezpośrednio zaangażowane, tj. samej spółdzielni, jej wierzycieli oraz członków spółdzielni ubiegających się o ustanowienie i przeniesienie własności lokalu; przed korzyściami tymi musi ustąpić, pośredni tylko i dość wątpliwy, interes społeczny polegający wg zamiarów ustawodawcy na zapewnieniu określonej kategorii osób możliwości korzystania z tanich lokali mieszkalnych.
Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 ustawy: „Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu [...]”.
Umowa o budowę lokalu tworzy, już od chwili zawarcia, podstawę roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które stanowi jedną z postaci roszczenia o przeniesienia własności nieruchomości (art. 19 ust. 1 ustawy i art. 16 ust. 1 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Przedmiotową regulację uzupełniają przepisy art. 51 ust. 1 pkt 5, art. 313 ust. 2, art. 345 ust. 1 i 2 oraz art. 346 ust. 1 prawa upadłościowego i naprawczego, które wyraźnie wyodrębniają kategorie „wierzytelności” oraz „praw osobistych i roszczeń”, przy czym ustanawiają dla nich różne co do zasady sposoby zaspokajania. Zaspokojenie praw należących do obu tych kategorii następuje wprawdzie w formie pieniężnej, prawa osobiste i roszczenia jednak zaspokajane są wyłącznie z sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu, który był nimi „obciążony”, wierzytelności natomiast mogą być zaspokajane i z sumy uzyskanej z tejże sprzedaży, i z sum należących do ogólnych funduszów masy upadłości, w zależności od tego, czy zostały wcześniej zabezpieczone hipoteką lub zastawem czy też zrezygnowano z ich zabezpieczenia.
Wobec tego nie powinno ulegać wątpliwości, że roszczenie wynikające z umowy o budowę lokalu zaspokajane jest w sposób uprzywilejowany (tj. z sumy uzyskanej ze sprzedaży budynku i z wyłączeniem „zwykłych” wierzycieli), co w gruncie rzeczy zapewnia kontrahentowi spółdzielni odzyskanie całej sumy wydanej na budowę lokalu.
Przytoczona argumentacja pozwala stwierdzić bezzasadność arbitralnego stanowiska, że „niepieniężne zobowiązania dewelopera (tu: spółdzielni) po ogłoszeniu jego upadłości ulegają przekształceniu w zobowiązania pieniężne, jedynym więc sposobem na odzyskanie przynajmniej części zainwestowanych w mieszkanie pieniędzy jest zgłoszenie wierzytelności do masy upadłości” (wyrok SN z 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07, Monitor Prawniczy 2008, nr 7, s. 341; zob. także w tym przedmiocie postanowienie TK z 2 sierpnia 2010, S3/10, niepubl.). Dodać należy, że stanowisko to dominuje również w doktrynie, nigdy jednak nie zostało tam choćby pobieżnie uzasadnione (jaskrawym tego przykładem jest artykuł „Kiedy spółdzielnia bankrutuje”, zamieszczony w „Rz” z 11 – 12 września br.).
Stosunkowo często zdarza się, że po ukończeniu postępowania upadłościowego i wykreśleniu spółdzielni z rejestru pozostaje majątek, który nie został rozdzielony między wierzycieli (w znanych mi dwóch przypadkach było to wynikiem zebrania funduszów przekraczających znacznie sumę wszystkich zobowiązań spółdzielni).
Moim zdaniem majątek ten powinien przypaść byłym członkom spółdzielni, ponieważ w świetle kategorycznego brzmienia art. 3 prawa spółdzielczego („Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków”) oraz treści przepisów art. 125 § 5, 5a i 6 tego prawa nie może ulegać wątpliwości, że członkowie spółdzielni są nie tylko tzw. ekonomicznymi, lecz także prawnymi właścicielami całego majątku, który w czasie istnienia spółdzielni stanowił podstawę prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, społecznej i oświatowo-kulturalnej oraz substrat odpowiedzialności za zobowiązania zaciągnięte w ramach tej działalności (art. 1 § 1 i § 2 w zw. z art. 67 i 68 prawa spółdzielczego).
W konkluzji twierdzę, że przy aktywnej postawie członków upadłej spółdzielni mieszkaniowej ich interesy majątkowe nie muszą doznać uszczerbku.
