Hipoteki i księgi wieczyste – zmiana prawa

Nowelizacja, która wchodzi w życie 20 lutego 2011 r., znosi dotychczasowy podział na hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną. Odtąd ma funkcjonować tylko jeden rodzaj hipoteki, oparty na dotychczasowej konstrukcji hipoteki kaucyjnej.

[srodtytul]Będące w toku[/srodtytul]

Nowela pomija milczeniem problem „hipotek w toku”. Hipoteka nie powstaje w wyniku jednorazowego aktu, do jej zaistnienia konieczne jest złożenie stosownego wniosku i dokonanie konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej (z wyjątkiem hipotek ustawowych, które mają marginalne znaczenie dla praktyki).

Do kiedy sądy mogą wpisywać do ksiąg wieczystych dotychczasowe hipoteki zwykłe i hipoteki kaucyjne? Czy powinny oddalać wnioski o wpis takich hipotek po wejściu w życie nowelizacji, czyli po 20 lutego 2011 r.? Czy wnioski należy koniecznie złożyć do tej daty?

[srodtytul]Umowne[/srodtytul]

Moim zdaniem, jeżeli złożono oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej (zwykłej lub kaucyjnej) przed 20 lutego 2011 r., to sąd nie może odmówić wpisu takiej hipoteki do księgi wieczystej, choćby wniosek o jej wpisanie wpłynął po dacie wejścia w życie noweli (szerzej pisałem o tym w tekście „Nowa regulacja hipoteki. Zagadnienia intertemporalne”, Przegląd Sądowy 2010, nr 11 – 12).

[b]Po pierwsze[/b] występuje tu zagadnienie zmiany materialnoprawnej. Do oceny skutków takiej zmiany stosuje się zasady intertemporalne właściwe dla materialnego prawa cywilnego. Odwołać się przede wszystkim należy do art. 3 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2016poz%20%2093.asp]kodeksu cywilnego[/link], zgodnie z którym ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że wynika to z jej brzmienia lub celu. Przepis ten normuje fundamentalną zasadę nieretroakcji. Każdą zmianę w materialnym prawie cywilnym trzeba zatem interpretować w taki sposób, aby nie wywoływała ona wstecznych skutków prawnych, jeśli przepisy ustawy nowelizującej nie dają dostatecznych podstaw do odmiennego wniosku.

[b]Po drugie[/b] do oceny dopuszczalności czynności prawnej na płaszczyźnie intertemporalnej stosuje się zasadę „tempus regit actum”. Czynność należy oceniać według przepisów, jakie obowiązują w chwili, w której czynności dokonano. W odniesieniu do czynności z dziedziny prawa rzeczowego zasadę tę można wyprowadzić z art. XXXIX przepisów wprowadzających k.c. Powołany przepis należy stosować w drodze analogii do rozstrzygania kwestii intertemporalnych w związku z wejściem w życie omawianej nowelizacji. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki zwykłej lub kaucyjnej, które złożono – zgodnie z dotychczasowymi przepisami – przed 20 lutego 2011 r., pozostaje w mocy i nie można odmówić wpisu takiej hipoteki, choćby wniosek o jej wpisanie wpłynął po wejściu w życie nowelizacji.

[b]Po trzecie[/b] powyższą argumentację wspiera analogia do art. 116 ust. 2 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2001/DU2001Nr124poz1361.asp]ustawy o księgach wieczystych i hipotece[/link] (u.k.w.h.). Zgodnie z tym przepisem czynności (w tym oświadczenia woli) dokonane przed dniem wejścia w życie u. k.w.h. są skuteczne, jeżeli nie naruszyły przepisów dotychczasowych.

[b]Po czwarte[/b] nie stosuje się tu zasady wyznaczonej w [b]uchwale SN z 16 grudnia 2009 r. (III CZP 80/09, OSNC 2010, nr 6, poz. 84)[/b]: „Sąd, rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej, związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku”. Zasada ta dotyczy ustalania stanu faktycznego w postępowaniu wieczystoksięgowym. Nie odnosi się ona do dopuszczalności dokonywania czynności prawnych (w tym ustanawiania hipotek) na płaszczyźnie intertemporalnej.

[b]Po piąte[/b] za proponowanym rozwiązaniem przemawiają istotne względy funkcjonalne.

O chwili złożenia wniosku o wpis hipoteki nie decyduje data nadania na poczcie, ale moment wpływu wniosku do właściwego sądu (tak np. [b]postanowienie SN z 12 stycznia 1999 r. (I CKN 969/97)[/b], OSNC 1999, nr 9, poz. 147).

Gdyby przyjąć odmienną wykładnię, moc prawna oświadczeń woli o ustanowieniu hipotek zwykłych i kaucyjnych, których dotyczą wnioski wysłane przed 20 lutego 2011 r., zależałaby od sprawności działania poczty. W rezultacie powstałaby swoista pułapka legislacyjna dla obywateli. Nie można zaakceptować sytuacji, w której właściciel nieruchomości należycie składa oświadczenie o ustanowieniu hipoteki zwykłej lub kaucyjnej i na początku lutego wysyła wniosek do sądu, a następnie narażony jest na ryzyko odmowy wpisu i utraty opłaty sądowej tylko dlatego, że – wskutek opieszałości poczty – wniosek wpływa do sądu po 20 lutego 2011 r.

[srodtytul]Przymusowe[/srodtytul]

Podobne rozwiązanie należy przyjąć w odniesieniu do hipotek przymusowych (zwykłych i kaucyjnych), gdy podstawą wpisu do księgi wieczystej jest dokument stwierdzający ustanowienie takiej hipoteki, który sporządzono przed 20 lutego 2011 r., np. postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia (art. 747 pkt 2 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2043poz%20296a.asp]kodeksu postępowania cywilnego[/link]). Wejście w życie nowelizacji nie może pozbawiać takich dokumentów mocy prawnej.

Jednakże gdy podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej jest dokument stwierdzający wierzytelność pieniężną (np. nakaz zapłaty, decyzja ustalająca zobowiązanie podatkowe), decydujące znaczenie należy przyznać chwili wpływu wniosku do sądu. W takiej sytuacji można uwzględnić wniosek o wpis hipoteki zwykłej lub kaucyjnej, jeżeli wniosek ten wpłynął przed 20 lutego 2011 r. Wierzyciel, który dysponuje wspomnianym dokumentem, nie może oczekiwać, że na tej podstawie w każdym czasie uzyska wpis hipoteki przymusowej (zwykłej lub kaucyjnej) na podstawie dotychczasowych przepisów u.k.w.h. Odpowiednie oczekiwanie prawne powstaje dopiero wtedy, gdy składa on wniosek o wpisanie hipoteki przymusowej do księgi wieczystej. Wierzyciel powinien być wówczas chroniony przed skutkami zmiany normatywnej, która uniemożliwiałaby mu uzyskanie wpisu zabezpieczenia hipotecznego zgodnie z jego wnioskiem.

[srodtytul]Trzy reżimy prawne[/srodtytul]

To nie koniec problemów związanych z nowelizacją. Otóż zgodnie z art. 10 noweli od 20 lutego 2011 r. w obrocie będą funkcjonowały hipoteki, które podlegają trzem zróżnicowanym reżimom prawnym:

- hipoteki zwykłe (i związane z nimi hipoteki kaucyjne zabezpieczające roszczenia uboczne), do których stosuje się dotychczasowe przepisy u.k.w.h., z pewnymi wyjątkami dotyczącymi podziału nieruchomości,

- samodzielne hipoteki kaucyjne, które podlegają znowelizowanym przepisom u.k.w.h., z wyjątkiem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym,

- nowe hipoteki, do których w pełni mają zastosowanie zmienione przepisy u.k.w.h.

Oceniając hipotekę, każdorazowo należy ustalać właściwy dla niej reżim prawny, np. w odniesieniu do dopuszczalności podstawienia zabezpieczonej wierzytelności.

[srodtytul]Wadliwe przepisy przejściowe[/srodtytul]

Na domiar złego ustawodawca w sposób wadliwy skonstruował przepisy przejściowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 nowelizacji dotychczasowe przepisy u.k.w.h. stosuje się do hipotek zwykłych powstałych przed 20 lutego 2011 r. Ustawodawca zapomniał, że hipoteki zwykłe będą powstawały jeszcze co najmniej przez kilka miesięcy po tej dacie, gdy sądy – w sposób konstytutywny – będą wpisywały takie hipoteki do ksiąg wieczystych. Jakie przepisy należy do nich stosować? Nowe? Są one jednak niedostosowane do specyfiki hipoteki zwykłej (np. co do swobody wyznaczenia waluty). Jedynym sensownym rozwiązaniem jest zatem – wbrew literalnej wykładni art. 10 ust. 2 nowelizacji – stosowanie dotychczasowych przepisów u.k.w.h. do wszystkich hipotek zwykłych, choćby zostały one wpisane po 20 lutego 2011 r.

Podobny problem dotyczy samodzielnych hipotek kaucyjnych. Stosownie do art. 10 ust. 1 noweli do hipotek kaucyjnych powstałych przed 20 lutego 2011 r. nie stosuje się nowych przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym. A co z hipotekami kaucyjnymi powstałymi po 20 lutego 2011 r.? Czy podlegają one regulacjom dotyczącym opróżnionych miejsc hipotecznych (argument a contrario)?

Jeżeli tak, prowadziłoby to do poważnego naruszenia interesów innych wierzycieli, którzy dysponują hipotekami z niższym pierwszeństwem i dotychczas mogli oczekiwać, że – po wygaśnięciu zabezpieczenia – ich hipoteki posuną się naprzód.