Urządzenia przesyłowe na wokandzie

W ostatnich latach nasiliła się tematyka urządzeń przesyłowych, co niewątpliwie wpływa na wzrost świadomości prawnej właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości, na których takie urządzenia się znajdują. Zachęca ich również do występowania z różnego rodzaju roszczeniami do przedsiębiorców energetycznych, właścicieli infrastruktury. Z reguły roszczenia opiewają na wysokie kwoty, jednakże w toku procesu często okazuje się, że są pozbawione uzasadnienia prawno-faktycznego ze względu np. na udzieloną przed wieloma laty zgodę na posadowienie tych urządzeń bądź wydaną decyzję administracyjną na zajęcie nieruchomości, co w wielu wypadkach prowadzi do oddalenia powództwa.

Usunąć albo przesunąć

Wobec roszczeń o usunięcie z nieruchomości urządzeń lub przesunięcie ich w inne miejsce przedsiębiorcy często podnoszą zarzut nadużycia prawa przez powoda.

Ze względu na to, że sporne inwestycje, jako budowa urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji różnego rodzaju mediów, są celem publicznym, zaś związane z nią zajęcie danej części nieruchomości służy odbiorcom energii elektrycznej, gazu, ciepła lub wody, sądy nie mogą przejść do porządku dziennego nad skutkami społecznymi, gospodarczymi i finansowymi związanymi z ich usunięciem. Bywa więc, że takie argumenty prowadzą do oddalenia powództwa. Np. w wyroku z 9 lipca 2008 r. (V CSK 52/08) Sąd Najwyższy uznał, że właściciel działki nadużywa prawa, gdy żąda usunięcia z niej urządzeń, jeśli są one niezbędne dla odbiorców, a koszty ich usunięcia znacznie przewyższają wartość gruntu.

Taki wyrok nie daje, rzecz jasna, przedsiębiorcy tytułu prawnego do cudzej nieruchomości, właścicielowi zaś nadal pozostaje możliwość wystąpienia o zawarcie umowy obligacyjnej, a przede wszystkim, w obecnym stanie prawnym, o żądanie wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Legalność budowy

Kolejnym skutecznym sposobem unicestwiającym żądanie właścicieli zarówno odnośnie do usunięcia urządzeń, jak i wypłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie jest legalność ich wybudowania na mocy decyzji administracyjnych zezwalających na zajęcie określonej nieruchomości celem ich budowy. W wypadku urządzeń wybudowanych wiele lat temu podstawą wydania takiej decyzji był art. 35 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (później art. 70 ust. 1 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a obecnie art. 124 ust. 1 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), zgodnie z którym organy administracji państwowej, instytucje i przedsiębiorstwa państwowe mogły za zezwoleniem naczelnika gminy – a w miastach prezydenta lub naczelnika miasta – zakładać i przeprowadzać na nieruchomościach m.in. przewody służące do przesyłania płynów, pary, gazów, elektryczności, a także inne podziemne lub nadziemne urządzenia techniczne niezbędne do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

W wyroku z 9 marca 2007 r. (II CSK 457/05) SN uznał, że decyzja wydana na podstawie ww. przepisu przyznawała trwałe uprawnienie do korzystania z nieruchomości i dostępu do wszelkich umieszczonych urządzeń w celu konserwacji, jednocześnie przyznając właścicielowi prawo do odszkodowania za szkody, które powstały w trakcie budowy oraz inne z tym związane. Aktualni właściciele nie mogą więc domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, bowiem przedsiębiorstwo dysponuje tytułem prawnym do korzystania z niej, jakim jest decyzja wydana na podstawie przepisów obowiązujących w dacie realizacji inwestycji.

Pogląd, iż skutkiem ostatecznej decyzji wydanej na podstawie art. 35 ww. ustawy jest ograniczenie prawa własności przez ustanowienie trwałego obowiązku znoszenia przez właściciela stanu ukształtowanego przebiegiem zainstalowanego urządzenia, potwierdzono także w kolejnym orzeczeniu, uznając, że decyzja wydana na podstawie wspomnianego przepisu jest tytułem prawnym dla przedsiębiorcy do stałego korzystania z wymienionej w tej decyzji nieruchomości (uchwała z 20 stycznia 2010 r., III CZP 116/09).

Gdy zmienia się właściciel

Wielokrotnie się zdarza, że aktualni bądź poprzedni właściciele gruntów w przeszłości wyrazili zgodę na posadowienie urządzeń na ich terenie, lecz mimo to kierują do sądu sprawy o usunięcie urządzeń lub zapłatę ekwiwalentu za korzystanie z gruntu. Wtedy przedsiębiorca broni się twierdzeniem o przysługującym mu względem obecnego właściciela skutecznym uprawnieniu do władania nieruchomością gruntową bądź pomieszczeniem stacji transformatorowej czy węzła cieplnego.

W wyroku z 18 stycznia 2007 r. (I CSK 223/06) SN stwierdził, że następcy prawnemu właściciela nieruchomości, który zawarł z przedsiębiorstwem umowę, na podstawie której przekazane zostało zakładowi energetycznemu do bezpłatnego używania pomieszczenie z przeznaczeniem na stację transformatorową, w zasadzie nie przysługuje roszczenie o jego wydanie, gdy istnienie stacji jest konieczne, a zmiana jej położenia niemożliwa.

Z uzasadnienia orzeczenia wynika, że właściciel nie może żądać usunięcia ze swojego pomieszczenia stacji i nie ma przy tym znaczenia, że to nie on podpisywał kiedyś umowę z zakładem energetycznym, jeśli została zawarta zgodnie z ówczesnym prawem. Ponadto przyjęto, że umowa nawiązana w latach poprzednich między ówczesnym właścicielem budynku a przedsiębiorstwem energetycznym, w wyniku której pomieszczenie przekazane zostało w celu eksploatacji stacji, jest zbliżona do umowy użyczenia. Nie zgodził się jednak ze stwierdzeniem, że taka umowa wygasa tak jak zwykła umowa użyczenia, gdy nieruchomość zmienia właściciela. Ze względu na przyczynę jest to umowa o charakterze trwałym, wręcz nierozerwalnym, co sprawia, że jest nierozwiązywalna do czasu, gdy urządzenia istnieją i zachodzi konieczność ich utrzymywania.

Tak więc, gdy przedsiębiorca posiada tytuł prawny w postaci umowy obligacyjnej, może próbować w sposób skuteczny bronić się przed żądaniem usunięcia urządzeń, powołując się na trwały charakter uprawnienia do korzystania z cudzej nieruchomości.

Koncepcja obligacji realnej

Również w innym wyroku SN uznał, że zezwolenie przez właściciela na założenie instalacji i ich eksploatację kształtuje stan prawny powodujący nawiązanie między nim a przedsiębiorcą stosunku cywilnoprawnego charakteryzującego się trwałością i ciągłością. Powstały w ten sposób stosunek ma charakter obligacji realnej, a zatem prawo przedsiębiorcy eksploatującego urządzenia będzie skuteczne także w stosunku do nabywców nieruchomości. SN zauważył jednak, że trwałość tego stosunku nie zakazuje jego modyfikacji, dopuszczając na przykład zastąpienie bezpłatnej umowy użyczenia odpłatną umową najmu. Niemniej wykazanie, że dotychczasowe użytkowanie nieruchomości odbywało się na zasadzie użyczenia, wyklucza przesłanki do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej (wyrok z 28 czerwca 2005 r., I CK 14/05).

Dodajmy, iż wspomniana koncepcja obligacji realnej jest także kwestionowana w orzecznictwie związanym z omawianymi roszczeniami. Należy brać więc pod uwagę, iż na kanwie sprawy, w której właściciel nieruchomości zawarł z poprzednikiem prawnym pozwanego przedsiębiorcy umowę cywilnoprawną, której przedmiotem było bezterminowe, niepodlegające cofnięciu bez zgody uprawnionego, obciążenie nieruchomości prawem do zainstalowania i eksploatacji urządzeń, sąd potwierdził, iż zobowiązania polegające na trwałym ograniczeniu prawa właściciela do korzystania z gruntu wiążące każdoczesnego nabywcę nieruchomości, którego źródłem jest umowa stron o charakterze cywilnoprawnym, to zobowiązania o charakterze obligacji realnej. Zobowiązania te mogą być jednak ustanawiane tylko wówczas, gdy przewiduje je ustawa, ponieważ wyznaczają one jednocześnie obowiązki dla osób trzecich pozostających poza powołanym do życia stosunkiem prawnym i w żadnym razie nie mogą być ustanowione w drodze umowy obligacyjnej. Oznacza to, że niedopuszczalne jest konstruowanie zobowiązań o charakterze obligacji realnych, które swoją treścią odpowiadałyby ograniczonemu prawu rzeczowemu i wiązały każdoczesnego właściciela obciążonej nieruchomości. Prowadziłoby to bowiem do obejścia zasady numerus clausus ograniczonych praw rzeczowych (wyrok z 3 kwietnia 2009 r., II CSK 470/08). Niemniej do czasu modyfikacji stosunku prawnego, na którego podstawie przedsiębiorca dotychczas użytkował nieruchomość, wykluczyć należy przesłanki do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej.

Jak wynika z powyższego, kwestie roszczeniowe dotyczące urządzeń przesyłowych na cudzych gruntach są niezwykle złożone, zaś sprawy z tego zakresu z pewnością będą nadal odnotowywane w orzecznictwie sądowym. Niemniej właściciele powinni z większą powściągliwością podejmować decyzję o wdaniu się w spór sądowy, dokonując uprzednio wnikliwej oceny czynności dokonanych w przeszłości w stosunku do danej nieruchomości, aby nie narażać się na kosztowny proces i niekorzystne rozstrzygnięcie.

Autor jest radcą prawnym, doktorantem na WPiA UW

Czytaj też artykuły: