Ustawa deweloperska nie zastąpi notariusza - mówi Jarosław Król, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Od kilku miesięcy obowiązuje ustawa chroniąca kupujących mieszkania od deweloperów. Jak pan ocenia  jej przepisy?

Jarosław Król:  Za wcześnie jeszcze na takie oceny. Trzeba poczekać, aż  zadziała w praktyce. Na razie do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie napływają  negatywne sygnały od kupujących mieszkania. Bez wątpienia już samo uchwalenie ustawy deweloperskiej jest ogromnym sukcesem. Przez długie lata  nie udawało się to kolejnym rządom. Każdy projekt wcześniej czy później lądował w koszu. Polska była jednym z ostatnich państw unijnych, które nie chroniło swoich obywateli w takich transakcjach.  W końcu udało się to zmienić.

Ustawa zawiera  rozwiązania niezwykle korzystne dla konsumentów. Osoba zainteresowana ofertą danego dewelopera ma otrzymać od niego prospekt informacyjny zawierający najważniejsze, zgodne z prawdą informacje o danej inwestycji. Ponadto umowa przedwstępna oraz umowa deweloperska muszą mieć teraz formę notarialną.

A jak wcześniej dawali sobie radę klienci deweloperów?

Można było zawierać tego rodzaju umowy u notariusza, ale nie  był to obowiązek. Decydowała o tym wola stron. Dlatego kupujący wybierali najczęściej umowę zwykłą pisemną, kierując się względami finansowymi. Taka forma umowy nie wiąże się bowiem z kosztami notarialnymi. Forma notarialna umowy deweloperskiej daje przede wszystkim gwarancję, że gdyby deweloper chciał się z niej wycofać, klient ma prawo żądać w sądzie cywilnym przeniesienia własności mieszkania. Orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli. Ponadto ustawa przewiduje, że wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej obciąża w równych częściach dewelopera i nabywcę.

I co najważniejsze, nowe przepisy dają   dużo lepsze gwarancje, że deweloper za ich pieniądze rzeczywiście wybuduje mieszkanie. Środki przeznaczone na budowę muszą bowiem trafiać na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. Pieniądze z rachunku zamkniętego deweloper dostaje dopiero po zakończeniu inwestycji. Z kolei z rachunku otwartego bank będzie wypłacał mu pieniądze klientów w swego rodzaju ratach, tj. po zakończeniu kolejnego etapu budowy.

Rachunek może być jeszcze zabezpieczony gwarancją bankową lub ubezpieczeniową (dopuszcza się jednak prowadzenie rachunku otwartego bez takiej gwarancji), dzięki której bank lub zakład ubezpieczeń, w określonych w ustawie sytuacjach, wypłaci klientowi  na jego żądanie  środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

Wielu deweloperów nie założyło jednak rachunków powierniczych. Ustawa zawiera furtkę, którą pieniądze kupującego trafiają na konto przedsiębiorcy.

Nie ma luki w przepisach. Początkowo projekt ustawy bardzo ogólnikowo regulował te kwestie. I mogło faktycznie powstać niebezpieczeństwo, że każde rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego przed wejściem w życie tej ustawy pozwoli uniknąć deweloperom prowadzenia rachunków powierniczych.

W toku dyskusji parlamentarnej przepis został jednak doprecyzowany. Teraz art. 37 przewiduje, że środków ochrony z art. 4, w tym rachunku powierniczego, nie musi zakładać ten deweloper, który rozpoczął sprzedaż w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego przed dniem wejścia w życie tej ustaw. Jednocześnie ustawa definiuje zakres tego typu przedsięwzięcia i to, uważam, w zupełności wystarczy. Przedsięwzięcie to bowiem proces, w wyniku którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostanie prawo własności mieszkania (domu jednorodzinnego). Taki proces obejmuje budowę  oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddanie obiektu budowlanego do użytkowania. W szczególności chodzi o: nabycie praw do nieruchomości, na której  ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, zakup materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych.

Deweloperzy posługują się interpretacją Polskiego Związku Firm Deweloperskich, z której wynika, że rachunku powierniczego nie musi prowadzić ten deweloper, który przed 29 kwietnia zamieścił ogłoszenie w prasie o rozpoczęciu swojej inwestycji i przygotował prospekt informacyjny.  Zgadza się pan z taką wykładnią przepisów?

Samo ogłoszenie to zdecydowanie za mało. Konieczne jest również posiadanie przed tą datą danych, które pozwoliłyby na sporządzenie prospektu informacyjnego. Z  art. 17 ust. 1 ustawy wynika bowiem, że deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Kupujący, zanim zdecyduje się zawrzeć umowę deweloperską, musi się zorientować, czy w ogóle dostanie kredyt. Tymczasem ustawa nic nie mówi o innych umowach.

Tak, to prawda. Samo uregulowanie zasad zawierania umów deweloperskich w zupełności wystarcza. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów był przeciwny wprowadzaniu do tej ustawy także regulacji dotyczących innych  umów. Zdarzało się bowiem w przeszłości, że różne umowy o charakterze rezerwacyjnym były wykorzystywane do praktyk niekorzystnych z punktu widzenia konsumentów. Wystarczyło, że deweloperowi trafił się klient gotów zapłacić więcej, a zrywał on umowę z dotychczasowym i nie ponosił  żadnych konsekwencji. Zawarcie takiej umowy stwarzało również niejednokrotnie problemy klientom, którzy odstąpili  od umowy, przede wszystkim ze względu na postanowienia, że deweloper nie musi zwracać  wpłaconej  zaliczki.

Nie oznacza to jednak, że kupujący lokal musi zawrzeć umowę deweloperską, by móc zwrócić się do banku po kredyt. Banki posługują się bowiem instrukcją wydaną przez Związek Banków Polskich. Wynika z niej, że do wydania promesy kredytowej wystarczy przedstawić jednostronne pisemne oświadczenie dewelopera lub prospekt informacyjny danej inwestycji z wypełnioną przez przedsiębiorcę częścią indywidualną, tj. dotycząca konkretnego lokalu. Problemu więc w praktyce nie ma.

Ale i notariusze mają poważne obawy związane z tą ustawą.  Bardzo łatwo bowiem podważyć ważność umowy zawartej z jej naruszeniem, a tym samym ważność aktu notarialnego.

Takie obawy  to dla nas dobry prognostyk. Rola notariusza nie może się bowiem ograniczać do mechanicznego zawierania aktów notarialnych na podstawie  przedstawionych przez dewelopera wzorców. Powinien on także oceniać daną umowę, czy nie zawiera  przypadkiem postanowień niekorzystnych dla klienta, i informować go o tym. Wtedy będzie  mógł podjąć świadomą decyzję, czy chce taką umowę podpisać, czy nie.