Eksperci: Projekt dotyczący wspólnot mieszkaniowych trzeba poprawić

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali z 14 stycznia 2026 r. (nr w wykazie: UD 312) zwiastuje daleko idące zmiany w sposobie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Po ponad trzech dekadach ustawodawca próbuje nadrobić legislacyjne zaległości. Obowiązujące przepisy od dawna pozostają w tyle za wyzwaniami zarządców i właścicieli lokali, pozostawiając liczne luki interpretacyjne rozstrzygnięciom sądów. Wnikliwa analiza projektowanych zmian wskazuje, że choć ustawodawca porządkuje aspekty zarządcze, to w kluczowym obszarze dochodzenia roszczeń od deweloperów pozostawia liczne wątpliwości.  

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali. Uporządkowanie zarządu – krok w dobrą stronę 

Ustawodawca proponuje pragmatyczne rozwiązania ułatwiające bieżącą administrację. Projekt wprost definiuje wspólnotę jako jednostkę organizacyjną mającą zdolność prawną i własny majątek, odrębny od majątków właścicieli. Do tej pory jedyną kwestią, która nie budziła sporów w orzecznictwie i doktrynie było stwierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną. Zakończono spory na tle definicji nieruchomości wspólnej, włączając do niej wprost elementy konstrukcyjne balkonów, tarasów i loggii. Wspólnota nie będzie natomiast odpowiadać za przestrzeń wewnętrzną ww. części nieruchomości wykorzystywanych jedynie przez właściciela konkretnego lokalu. Wprowadzono ustawową definicję czynności zwykłego zarządu, zrównując je z bieżącą eksploatacją. Jasno wskazano subsydiarny charakter odpowiedzialności właścicieli za zobowiązania wspólnoty, co porządkuje relacje z wierzycielami. Złagodzono rygory podejmowania uchwał i wprowadzono komunikację elektroniczną, co ograniczy zjawisko paraliżu decyzyjnego. Powyższe zmiany stanowią solidny fundament. Niestety, w kwestii sporów na tle roszczeń związanych z wadami nieruchomości, projekt ten zatrzymuje się w połowie drogi. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Zmiana zasad głosowań we wspólnotach mieszkaniowych budzi niepokój

Nowe zasady głosowań nad uchwałami wspólnot mieszkaniowych niepokoją część ekspertów. Ostrzegają, że w skrajnych sytuacjach właściciele dwóch lokal...

Dualizm roszczeń: iluzja ułatwionego sporu 

Założeniem projektodawcy było, aby nowe przepisy stały się swoistym przełomem w sporach z deweloperami. Tym samym przyznał on wspólnotom mieszkaniowym samodzielną legitymację do dochodzenia roszczeń bez konieczności mozolnego zbierania kompletu umów cesji od wszystkich właścicieli lokali. Nie tylko dla wspólnot był to proces uciążliwy, a niekiedy wręcz niemożliwy do wykonania.  

Na pierwszy rzut oka projekt brzmi więc obiecująco. Co prawda projektodawca przewiduje samodzielną legitymację czynną wspólnoty do dochodzenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej, ale tylko „z tytułu rękojmi”, z pominięciem roszczeń odszkodowawczych dochodzonych na zasadach ogólnych z art. 471 k.c. Powyższe wprowadza absurdalny dualizm procesowy. Wspólnota będzie mogła samodzielnie dochodzić roszczeń z rękojmi, ale już w przypadku roszczeń odszkodowawczych – równie istotnych i często jedynych możliwych do dochodzenia z uwagi na późniejszy termin przedawnienia – pozostanie uzależniona od liczby cesji właścicieli lokali.  

Czytaj więcej

Prawo dla Ciebie

Nawet 5 tys. zł kary. Nowe uprawnienia spółdzielni i wspólnot wobec lokatorów

Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe wkrótce zyskają nowe uprawnienia, które umożliwią im wejście do mieszkania nawet bez zgody lokatora. Za niewp...

Obiecywane systemowe rozwiązanie problemu w proponowanym kształcie okazuje się więc jedynie ułatwieniem pozornym, które w praktyce może zmusić wspólnoty mieszkaniowe do prowadzenia skomplikowanych, dwutorowych batalii prawnych, opartych z jednej strony na ustawowej legitymacji z rękojmi, a z drugiej – na zebranych cesjach wierzytelności. Nie trzeba dodawać, że w tym drugim przypadku, w dalszym ciągu wysokość roszczeń odszkodowawczych będzie uzależniona od liczby zebranych cesji. 

Projekt nie rozwiązuje również efektywności prowadzonych sporów z deweloperami w zakresie docelowej windykacji roszczeń. Wielu deweloperów zakłada spółki celowe, co w perspektywie decyzji o późniejszej likwidacji takiej spółki może – o ile nie uniemożliwić, to utrudnić – dochodzenie roszczeń związanych z wadami budynku. Te kwestie mogłaby rozwiązać instytucja gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, którą deweloper musiałby utrzymywać do wygaśnięcia roszczeń z rękojmi lub przedawnienia roszczeń odszkodowawczych. 

Alternatywnym rozwiązaniem mogłoby być przyznanie wspólnocie mieszkaniowej legitymacji czynnej w dochodzeniu roszczeń w stosunku do uczestników procesu budowlanego, tj. kierowników budów, architektów, inspektorów nadzoru. Obecnie zaproponowane zapisy nie dają takich możliwości – wspólnota może pozwać tylko dewelopera. A tymczasem osoby, które faktycznie przyczyniły się do powstania roszczenia wspólnoty, nie mogą zostać przez nią pociągnięte do odpowiedzialności. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Strych to nie rupieciarnia dla każdego lokatora. Orzeczenie SN ku przestrodze

Nieoznaczone rzeczy właścicieli lokali, trzymane w pomieszczeniach wspólnych, zarządzający w imieniu wspólnoty może usunąć po ostrzeżeniu.

Terminy przedawnienia – legislacyjna „czarna dziura” 

Paradoksalnie uzasadnione wątpliwości budzi to, czego w projekcie brakuje. Ustawa nie precyzuje podstawowej dla taktyki procesowej kwestii: jak obliczać bieg terminów dla nowej, samodzielnej legitymacji wspólnoty? Skoro uprawnienia z rękojmi są historycznie pochodną umów nabycia poszczególnych lokali, to czy 5-letni termin rozpoczyna bieg od przeniesienia własności pierwszego, ostatniego, a może dla każdego lokalu oddzielnie? Brak przepisów w tym zakresie to wyraźne zaproszenie do batalii sądowych. A sądy toną przygniecione sprawami sprzed lat. Przy aktualnym brzmieniu projektowanych przepisów nie można wykluczyć, że deweloperzy będą masowo podnosić zarzuty wygaśnięcia rękojmi w związku z momentem przeniesienia własności pierwszej puli lokali. Aby te zarzuty rozbroić, wspólnoty będą zmuszone rozpoczynać proces dochodzenia roszczeń znacznie szybciej, co oznacza nie tylko ograniczony czas na zebranie środków na sfinansowanie kosztownego procesu, ale także konieczność wcześniejszego przygotowania się do skomplikowanego postępowania dowodowego. Dodatkowo, w budynkach o „statusie mieszanym” pozostaje niejasne, czy usunięcie wady z inicjatywy wspólnoty obejmie całą nieruchomość, czy tylko ułamek odpowiadający lokalom z wciąż aktywną rękojmią.