W ostatnim czasie sądy wydały kilka orzeczeń odnoszących się do kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa, czyli zasad, o których trzeba pamiętać przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie przedmiotowej decyzji jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Organ w postępowaniu musi więc określić, czy w bezpośrednim otoczeniu planowanej inwestycji znajduje się obiekt podobny pod względem funkcjonalnym i technicznym do zamierzeń inwestora. Do weryfikacji tych kwestii sprowadzają się zasady kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa. W praktyce jednak powodują sporo problemów. Dotyczą one na przykład wielkości obszaru analizowanego (tego, który obejmuje sąsiednie działki będące podstawą dokonywanych porównań).
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach słusznie wskazał, że minimalne granice takiego obszaru (trzykrotna szerokość frontu działki) są ujęte w rozporządzeniu z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Organ będzie mógł wyznaczyć większy obszar. Ma on jednak stanowić całość urbanistyczną i jego wyznaczenie musi być przez organ uzasadnione (wyrok WSA w Gliwicach z 18 lutego 2015 r. II SA/Gl 1131/14). Chodzi o uzasadnienie natury urbanistycznej, z którego wynika, że dany obszar rzeczywiście stanowi urbanistyczną całość. Uzasadnieniem wystarczającym natomiast nie jest stwierdzenie, że rozszerzenie obszaru podyktowane było tylko i wyłącznie koniecznością ujęcia w ten sposób jeszcze jednej działki, zabudowanej w sposób stanowiący punkt odniesienia dla planowanej inwestycji.
Niedopuszczalne jest, by po przeprowadzeniu analizy tylko na części działek znajdujących się w analizowanym obszarze, organ w decyzji stwierdził, że planowana zabudowa nie będzie stanowić kontynuacji funkcji. Zaniechanie przez organ przeprowadzenia pełnej analizy funkcji w całym obszarze uniemożliwia dokonanie wszechstronnej oceny urbanistycznej i stanowi przesłankę do podważenia wydanej decyzji (wyrok NSA z 17 marca 2015 r., II OSK 1936/13). Oznacza to, że jeżeli na wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się działki spełniające kryteria związane z kontynuacją funkcji, nie można ich w analizie pominąć. Wynika to również z zasady, zgodnie z którą zarówno cała decyzja o warunkach zabudowy, jak prowadzona w jej ramach analiza urbanistyczna mają charakter związany (wyrok WSA w Opolu z 14 maja 2015 r., II SA/Op 112/15). Organ nie może więc w toku postępowania podejmować kolejnych działań w sposób uznaniowy.
Z powyższą zasadą wiąże się właściwie każdy aspekt związany z prowadzonymi przy decyzji o warunkach zabudowy czynnościami i analizami. I tak, WSA w Krakowie wskazał, że ustalenie parametrów nowej zabudowy w sposób odmienny od zasad ogólnych jest możliwe tylko wtedy, gdy analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazuje, iż odstąpienie od tych zasad jest uzasadnione konkretnymi uwarunkowaniami, jakie wykazuje zabudowa w terenie sąsiednim (wyrok WSA w Krakowie z 10 czerwca 2015 r., II SA/Kr 1589/14).
