Michał Thedy: Ile uszczelnień wytrzyma jeszcze rynek nieruchomości

W ostatnich latach w Polsce wprowadzono wiele zmian „uszczelniających” system podatkowy. Częściowo były one konsekwencją zmian na poziomie ponadnarodowym, tj. na poziomie OECD lub UE, częściowo zaś były to nasze własne, „krajowe” pomysły.

Duża część tych „krajowych” zmian dotyczyła zwłaszcza rynku nieruchomości i była dość restrykcyjna, bo wprowadziła m.in. bardzo istotne ograniczenia w amortyzacji.

Równolegle do „uszczelniania” systemu wprowadzono też sporo regulacji dotyczących różnorodnych ulg podatkowych mających promować określone działalności lub pozwalać na bezpodatkową reinwestycję zysków. Co jednak istotne, rynek nieruchomości został z wielu z nich „wyłączony”, np. przez brak zwolnienia przy sprzedaży udziałów przez polską spółkę holdingową.

Nie chodzi zresztą tylko o restrykcyjność zmian, ale również o ich dużą częstotliwość. Przejawem tego są m.in. coroczne nowelizacje CIT, brak okresów przejściowych, uchwalanie znaczących zmian pod koniec roku i wprowadzanie ich od początku następnego czy niejasność regulacji powodująca olbrzymie trudności w ich stosowaniu.

Przy czym nie tylko zmiany przepisów spędzają sen z powiek przedsiębiorcom. Często zmienia się również praktyka organów podatkowych i nasila się profiskalne podejście w ramach kontroli podatkowych, zwłaszcza urzędów celno-skarbowych.

Te wszystkie czynniki są oczywiście „błogosławieństwem” dla doradców, ale bardzo dużym problemem dla podatników. Zwłaszcza pod kątem planowania i zapewnienia bezpieczeństwa finansowego inwestycji, konieczności ciągłego monitorowania zmian i modyfikacji procedur oraz oprogramowania finansowo-księgowego, ponoszenia dużych kosztów doradztwa itd.

Oczywiście, do pewnego stopnia powyższe problemy są powszechne dla całego rynku i naszego systemu podatkowego. Wydaje się jednak, że rynek nieruchomości zbiera największe i chyba trochę niezasłużone cięgi. Prawdą jest, że historycznie rynek ten był obszarem intensywnego planowania podatkowego, choć zasadniczo legalnego i stosowanego również w innych obszarach. Te możliwości zostały już jednak „pozamykane” zmianami w przepisach szczegółowych oraz wprowadzeniem klauzul antyabuzywnych.

Pytanie więc, na ile racjonalne jest wprowadzanie dalszych restrykcji podatkowych na tym rynku „ponad” zmiany wynikające z międzynarodowych uzgodnień, np. nikt nie kwestionuje racjonalności wprowadzania klauzul nieruchomościowych do umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Istnieje zatem zagrożenie, że takie zmiany oraz brak stabilności i przejrzystości systemu mogą finalnie przynieść efekt wręcz odwrotny do oczekiwanego poprzez zniechęcenie obecnych i potencjalnych inwestorów. Jest to o tyle realne w kontekście powolnie wyrównujących się stóp zwrotu w porównaniu z bardziej dojrzałymi i stabilnymi rynkami.

–oprac. olat

Autor jest doradcą podatkowym, partnerem w kancelarii Thedy & Partners