Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Nabywcy nieruchomości przysługuje roszczenie o bezumowne korzystanie z tej nieruchomości za okres liczony od chwili, w której stał się jej właścicielem – piszą adiunkci, katedry Publicznego Prawa Gospodarczego oraz Prawa Cywilnego i Prawa Prywatnego Międzynarodowego UŚ

Publikacja: 01.04.2011 04:15

Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z własności można się domagać niezależnie od tego, czy właści

Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z własności można się domagać niezależnie od tego, czy właściciel poniósł jakiś uszczerbek, a korzystający uzyskał korzyść.

Foto: Fotorzepa, MW Michał Walczak

Red

W związku z wprowadzeniem instytucji służebności przesyłu coraz częściej właściciele nieruchomości dochodzą względem przedsiębiorstw energetycznych wynagrodzeń za bezumowne korzystanie z nich. Jak się okazuje, może to nie być takie proste w wypadku zmian podmiotowych właścicielskich nieruchomości zarówno w obrocie komercyjnym, jak i w razie komunalizacji majątku Skarbu Państwa.

Zasadnicze pytanie, jakie się wtedy pojawia, jest takie: kto ma legitymację materialnoprawną do dochodzenia tych roszczeń, a dokładnie: właściciel nieruchomości z okresu istnienia dochodzonych roszczeń czy nowy nabywca nieruchomości. W tym miejscu zaznaczyć warto, że legitymacja materialnoprawna określana jest jako „przysługiwanie powodowi prawa podmiotowego lub interesu, którego na drodze sądowej może się domagać" (wyrok SN z 8 października 2008 r., V CSK 143/08).

Wydaje się, że odpowiedź na to pytanie powinna wynikać z definicji bezumownego korzystania z nieruchomości ustalanej przez pryzmat rozumienia pojęcia „korzystanie", którym posługuje się kodeks cywilny w art. 224 i art. 225. Przepisy te stanowią podstawę prawną dochodzonych roszczeń.

Korzystanie z rzeczy obejmuje zwykle prawo do używania rzeczy, pobierania pożytków lub ich równoznaczności, jej przetworzenia lub zużycia. Bezumowne korzystanie oznacza zaś, że podmiot korzysta z rzeczy bez przysługującej mu podstawy prawnej, przy czym nie musi być to umowa cywilnoprawna, jakby wynikało z samej nazwy tej instytucji. Podstawa prawna zgodnego z prawem korzystania z nieruchomości może wynikać także z ustawy lub z innego konstytutywnego zdarzenia cywilnoprawnego.

Gdy chodzi o charakter prawny bezumownego korzystania z nieruchomości, to można stwierdzić, że jest to stan faktyczny polegający na wykonywaniu określonych wyżej uprawnień bez podstawy prawnej. Zastanawia jednak, czy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie ma bardziej charakter rzeczowoprawny czy obligacyjny.

W orzecznictwie...

Rzeczowoprawny charakter tego roszczenia mógłby wynikać z wykładni systemowej i zamieszczenia podstawy prawnej jego dochodzenia w dziale prawa rzeczowego. Roszczenie to zwykle uznawane jest przecież za uzupełniające względem roszczeń windykacyjnych i negatoryjnych wynikających z art. 222 k. c.

Jak zauważono w wyroku SN z 15 kwietnia 2004 r. (V CK 273/03, LEX nr 183707): „Jako roszczenie uzupełniające roszczenie windykacyjne pozostaje ono z nim w ścisłym związku". Pomocne w ustaleniu charakteru tego roszczenia staje się orzeczenie SN z 11 lutego 1998 r. (III CKN 354/97, LEX nr 164264), w którym wyraźnie uznano, że „roszczenia (uzupełniające), jakkolwiek związane są z powództwem windykacyjnym, to jednak związanie to nie jest tego typu, by właściciel nie mógł dochodzić ich od posiadacza oddzielnie.

Roszczenia te bowiem mogą być przeniesione przez właściciela na inną osobę, legitymacja bierna i czynna związana z dochodzeniem tych roszczeń nie zawsze pokrywa się z legitymacją bierną i czynną dotyczącą roszczenia windykacyjnego, tudzież że roszczenia te, uregulowane wprawdzie w prawie rzeczowym, w rzeczywistości mają charakter roszczeń obligacyjnych, dlatego też możliwe jest ich dochodzenie na innej podstawie niż określona w art. 224 – 225 k. c., zwłaszcza na zasadzie bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 i nast. k. c.)".

... i doktrynie

Podobnie przyjmuje E. Gniewek („Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz", Zakamycze 2001), którego zdaniem roszczenia uzupełniające wynikają z faktu naruszenia prawa własności, przy czym mają charakter względny. Stąd też wynika ich obligacyjny charakter. Oznacza to, że roszczenia te, w tym o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, nie będą przysługiwały każdoczesnemu właścicielowi rzeczy, lecz podmiotowi będącemu jej rzeczywistym właścicielem w danym czasie. W konsekwencji legitymację materialnoprawną do dochodzenia roszczeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości posiadać może podmiot będący właścicielem w chwili naruszenia, lecz niebędący właścicielem w chwili dochodzenia roszczeń.

Moment stania się właścicielem

Stanowisko to wzmacnia kolejne orzeczenie SN z 2 lipca 2009 r. (V CSK 25/2009), w którym przyjęto, że gmina ma legitymację materialnoprawną do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze skomunalizowanej nieruchomości gruntowej za okres sprzed wydania przez wojewodę decyzji komunalizacyjnej. W tej sprawie sąd apelacyjny zaaprobował merytoryczne rozstrzygnięcie sądu okręgowego, który przyjął, że gmina nie miała legitymacji materialnoprawnej do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanego w okresie do wydania decyzji komunalizacyjnej (30 listopada 2004 r.), ponieważ nie była jej właścicielem.

Stanowisko to SN uznał za nieuzasadnione, sprzeczne z jednoznaczną treścią ustawy ze względu na przepis art. 5 ust. 1 ustawy z 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (DzU nr 32, poz. 191 ze zm.), który stanowi, że gmina staje się ipso iure właścicielką określonego mienia państwowego z dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. 27 maja 1990 r.

Nie oznacza to jednak, by właściciel, przenosząc prawo własności nieruchomości, nie mógł rozporządzić swoim roszczeniem o wynagrodzenie za  bezumowne korzystanie za  okres mu przysługujący, przy czym zgodnie ze stanowiskiem SN powinno to nastąpić na podstawie umowy stron. Oznacza to, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie przechodzi na nowego właściciela ipso iure przy zbyciu nieruchomości. Stwierdzenie to pozostaje w zgodności z wykładnią art. 548 k.c., który stanowi, że z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej jej utraty lub uszkodzenia. W korzyściach tych nie mieszczą się roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.

Wynika to także z orzeczenia SN z 14 kwietnia 1971 r. (III CRN 56/71), które mimo roku wydania zachowuje swoją aktualność w stwierdzeniu: „art. 548 k.c. odnosi się do tych tylko ciężarów i korzyści, jakie powstały po wydaniu rzeczy, gdy tymczasem w sprawie chodzi o odszkodowanie dotyczące zbytej nieruchomości przypadające za okres wcześniejszy". Wprawdzie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie stanowi odszkodowania w ścisłym cywilnoprawnym znaczeniu, lecz wypełnia ten sam cel (wyrok WSA z 14 kwietnia 2010 r., SA/ Kr 1754/09, LEX nr 570659). Powyższe przemawia więc za  uznaniem, że nabywcy nieruchomości przysługuje roszczenie o bezumowne korzystanie z niej za okres liczony od chwili, w której stał się właścicielem nieruchomości.

Dr Mirosław Pawełczyk jest także radcą prawnym, partnerem zarządzającym w Kancelarii Radców Prawnych Pawełczyk & Szura Spółka Partnerska w Katowicach

Więcej ciekawych opinii:

Opinie i analizy

W związku z wprowadzeniem instytucji służebności przesyłu coraz częściej właściciele nieruchomości dochodzą względem przedsiębiorstw energetycznych wynagrodzeń za bezumowne korzystanie z nich. Jak się okazuje, może to nie być takie proste w wypadku zmian podmiotowych właścicielskich nieruchomości zarówno w obrocie komercyjnym, jak i w razie komunalizacji majątku Skarbu Państwa.

Zasadnicze pytanie, jakie się wtedy pojawia, jest takie: kto ma legitymację materialnoprawną do dochodzenia tych roszczeń, a dokładnie: właściciel nieruchomości z okresu istnienia dochodzonych roszczeń czy nowy nabywca nieruchomości. W tym miejscu zaznaczyć warto, że legitymacja materialnoprawna określana jest jako „przysługiwanie powodowi prawa podmiotowego lub interesu, którego na drodze sądowej może się domagać" (wyrok SN z 8 października 2008 r., V CSK 143/08).

Pozostało jeszcze 87% artykułu
Opinie Prawne
Bosek, Żmij: O ważności wyborów powinien orzekać Sąd Najwyższy w pełnym składzie
Opinie Prawne
Tomasz Pietryga: Zatrzymać szantażystów w debacie publicznej
Opinie Prawne
Marcin Molski: Niewykorzystana szansa w tworzeniu lepszego prawa
Opinie Prawne
Robert Gwiazdowski: Przez tego strasznego Elona Muska przywrócimy w Polsce cenzurę
Materiał Promocyjny
Kluczowe funkcje Małej Księgowości, dla których warto ją wybrać
Opinie Prawne
Tomasz Pietryga: Raport Bodnara aktem oskarżenia. Co dalej?
Materiał Promocyjny
Najlepszy program księgowy dla biura rachunkowego