Użytkowanie wieczyste: nie da się wydać wszystkich zaświadczeń o przekształceniu

Dlaczego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w Warszawie idzie tak wolno? Do tej pory podobno wydano jedynie kilkaset potwierdzających je zaświadczeń. A dla przykładu we Wrocławiu wydano ich już 4500.

W stolicy liczba zaświadczeń jest na podobnym poziomie. Według najnowszych danych do tej pory wydaliśmy ich ok. 4700.

Czytaj także: Użytkowanie wieczyste: mimo przekształcenia trzeba zapłacić

Ale to i tak niedużo.

Tak naprawdę zaświadczenia zaczęliśmy wydawać dopiero od 1 kwietnia. Czekaliśmy, aż wygasną stare wnioski przekształceniowe, tj. złożone przed 1 stycznia 2019 r. A były ich tysiące.

W pierwszych trzech miesiącach tego roku warszawiacy musieli zadeklarować, czy chcą się uwłaszczyć na zasadach obowiązujących przed 1 stycznia czy nie. Jeżeli nie złożyli stosownej deklaracji, od 1 kwietnia automatycznie zostali objęci nowymi zasadami.

Dużo osób chce skorzystać ze starych zasad?

Prawie nikt. Zdecydowana większość woli nowe.

Rozumiem, że teraz przekształcenia ruszą z kopyta.

Nie jestem takim hurraoptymistą. Będzie na pewno lepiej. Ale... zdążymy z wydawaniem zaświadczeń do końca roku. Nie dlatego, że nie jesteśmy w stanie. To żadna sztuka wydrukować zaświadczenia i je podpisać. Choć z naszych obliczeń wynika, że do końca grudnia musielibyśmy wydawać ich dziennie 2 tys. Chodzi o wątpliwości natury prawnej co do gruntów. Nie mamy ich tylko wobec 20–30 proc. nieruchomości. W pozostałych 70 proc. gruntów jest inaczej. Prosimy więc o uzbrojenie się w cierpliwość. Wielu warszawiaków musi liczyć się z tym, że zaświadczenia otrzyma dopiero w przyszłym roku.

Zaświadczenie jest wydawane nie tylko z urzędu, ale i na wniosek. W tym wypadku na jego wydanie powinno się czekać tylko cztery miesiące. Czy dotrzymanie tego terminu również jest zagrożone?

Teoretycznie zaświadczenie na wniosek powinniśmy wydać w ciąg czterech miesięcy. Nie zawsze jest to jednak możliwe. Jak już wspomniałem, wiele nieruchomości ma skomplikowaną sytuację prawną i tego nie przeskoczymy. Mam więc prośbę do warszawiaków, by nie składali wniosków tylko po to, by wcześniej otrzymać dokument potwierdzający przekształcenie. To, że się czeka, nie wynika lenistwa ani ze złej woli urzędników.

No dobrze, ale co konkretnie blokuje szybkie przekształcenia?

W wielu wypadkach musimy jedną nieruchomość podzielić geodezyjnie na kilka działek, bo na przykład znajdują się na niej pawilony handlowe lub innego rodzaju obiekty niebędące budynkami mieszkaniowymi. Przeprowadzenie wszystkich procedur związanych z podziałem geodezyjnym wymaga około pół roku. A takich przypadków naprawdę mamy mnóstwo.

Przekształcenie użytkowania blokują także lokale należące do cudzoziemców. Muszą mieć oni zgodę ministra spraw wewnętrznych i administracji na czynności wynikające z ustawy przekształceniowej, czyli na zmianę prawa użytkowania wieczystego na udział we własności gruntu. Dopóki takiej zgody nie dostaną – czekamy. A czas płynie.

Kolejna kwestia to pomoc publiczna. Musimy sprawdzić m.in., czy osoba prowadząca działalność gospodarczą w mieszkaniu podlegałaby przepisom o niedozwolonej pomocy publicznej.

I tak mógłbym długo wyliczać. Problemów jest bez liku. Niestety, nie pomaga nam w ich rozwiązywaniu ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Budzi zbyt wiele wątpliwości interpretacyjnych.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zapowiada, że po raz trzeci zmieni ustawę przekształceniową.

Mamy nadzieję, że ta nowelizacja rozwiąże również problem cudzoziemców. Wystarczy, że w ustawie pojawi się jasny i klarowny zapis, że do przekształcenia udziału w gruncie nie jest potrzebna zgoda ministra spraw wewnętrznych.

Warto także dać więcej czasu samorządom na wydanie zaświadczeń. I tak przecież duże miasta nie będą w stanie dotrzymać rocznego terminu z ustawy. Wszyscy to wiemy.

O ile powinien zostać pana zdaniem przesunięty termin na wydawanie zaświadczeń?

Co najmniej o 12 miesięcy.

O rok? I w tym czasie mamy płacić roczną opłatę za użytkowanie wieczyste czy nie? Ten problem pojawił się już w tym roku.

Dzięki wydłużeniu terminu urzędnicy będą mogli spokojnie pracować, nie pod presją czasu. A gdy chodzi o płacenie rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, to obowiązujące przepisy są jasne. Dopóki nie dostanie się zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, dopóty roczną opłatę trzeba regulować.

Tyle o prawie. W praktyce wygląda to tak: informujemy warszawiaków, że do czasu wydania zaświadczenia powinni wpłacać nie tyle roczną opłatę, ile kwotę równoważną tej opłacie, a my później przeksięgujemy ją na poczet opłaty przekształceniowej. Jeżeli zapłacą za dużo, nadpłatę zwrócimy po wydaniu zaświadczenia.

Okazuje się, że ludzie nie wiedzą, kto uległ przekształceniu i będzie dochodzić do tysięcy sytuacji, że dana osoba nie zapłaciła, a potem okaże się, że jej uwłaszczenie nie dotyczy. Będzie miała więc zaległości w rocznej opłacie.

Kolejny przykład: za wielu mieszkańców roczne opłaty wnosiły spółdzielnie mieszkaniowe. I zostały już uregulowne. Jak mamy im teraz powiedzieć: nie płaćcie? Ponadto wiele osób uregulowało roczną opłatę w styczniu. Jeżeli jednak warszawiak nie wpłacił tych pieniędzy, a okaże się, że uległ przekształceniu, dostanie zaświadczenie i ureguluje opłatę przekształceniową, nie będziemy go ścigać. A odsetki za opóźnienie umorzymy.

Wiele dużych miast, w tym Warszawa, wiedząc o tym, że uwłaszczenie wchodzi w życie 1 stycznia 2019 r., celowo wprowadziło bardzo wysokie podwyżki rocznych opłat. Bardzo często dotyczyły one tylko miejsca postojowego w hali garażowej, a mieszkania już nie. Pierwotnie uwłaszczenie miało nie obejmować bowiem miejsc postojowych. Wiele osób nie odwoływało się, bo ich zdaniem uwłaszczyli się z dużą bonifikatą. Te osoby też mają płacić?

Nie widzę powodu, dla którego miałoby być inaczej. Proszę pamiętać, że co trzy lata mieliśmy obowiązek aktualizować roczne opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Samorządy, które tego nie robiły, były narażone na sankcje.

W 2018 r. zaktualizowaliśmy prawo użytkowania wieczystego dla w 1,7 proc. nieruchomości. Wyjątkiem był Mokotów, gdzie podwyżki objęły 20 proc. mieszkańców. W sumie aktualizacją objęliśmy 978 nieruchomości.

Ale przecież latami miasta nie aktualizowały rocznych opłat z tytuły użytkowania wieczystego i nie słyszałam, by ktokolwiek ścigał je z tego powodu.

A tu się pani myli. W ciągu ostatnich dwóch lat mieliśmy kontrole w urzędach dzielnicowych Centralnego Biura Antykorupcyjnego oraz Najwyższej Izby Kontroli. Dotyczyły właśnie aktualizacji.

Najwyższa Izba Kontroli zwróciła nam uwagę, że hale garażowe powinny być traktowane podobnie jako lokale użytkowe. Stawka powinna się więc kształtować na poziomie 3 proc.

Tymczasem dla miejsc postojowych w garażach stawka rocznej opłaty wynosiła bardzo często jeden proc., czyli tyle, ile za mieszkania.

Wiele osób dostało więc jednocześnie przeszacowanie z jednego na 3 proc. Oznaczało to trzykrotny wzrost stawki i do tego doszła jeszcze aktualizacja. I osoba, która płaciła wcześniej np. 100 zł, musiała uregulować 1200 zł. Z tego wzięły się pod koniec ubiegłego roku skoki w wysokości rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Całe szczęście zmieniono przepisy. Teraz z ustawy przekształceniowej jasno wynika, że mamy odnosić się do wycen nieruchomości z 5 października 2018 r.

Oznacza to, że ostatnie aktualizacje, które otrzymali mieszkańcy na przełomie roku, są nieważne, także dotyczące miejsc garażowych. Jednoznacznie przesądzono również, że bonifikata w opłacie przekształceniowej obejmie miejsca postojowe garażu. Teraz przeszacowujmy więc stawki z trzech na 1 proc.

Z punktu widzenia miasta wysokie aktualizacje nie mają już specjalnie znaczenia. W Warszawie obowiązuje 98 proc. bonifikaty w opłacie przekształceniowej. Wpływy więc do budżetu i tak nie będą duże.

Wróćmy do powodów, dla których uwłaszczenie idzie tak powoli. Chodzi o pomoc publiczną. Czy to prawda, że urzędy dzielnicowe wysyłają pisma w tej sprawie do wszystkich osób, które mają zarejestrowaną działalność gospodarczą, w tym samozatrudnionych? Teraz te osoby muszą odpowiedzieć, czy korzystają z tej pomocy czy nie?

To prawda. A jakie mamy inne wyjście? Ustawa przekształceniowa zobowiązuje samorządy do sprawdzenia, czy dana osoba podlega przepisom o pomocy publicznej.

Prosimy więc mieszkańców o składanie oświadczeń, czy prowadzą działalność gospodarczą w lokalu czy nie. A następnie sprawdzamy, czy podlega tym przepisom.

Oczywiście większość osób z tej pomocy nie korzystało. I na tym oświadczeniu poprzestaniemy. Chodzi o to, by uniknąć niespodzianek. Żeby nie okazało się na przykład za trzy lata, że z powodu przeoczenia urzędnika przeciwko danej osobie toczy się postępowanie o uzyskanie niedozwolonej pomocy publicznej.

Najwięcej problemów z przekształceniami gruntów jest w spółdzielniach mieszkaniowych. Tysiące osób nawet nie zdaje sobie sprawy, że ich przekształcenie nie objęło, ponieważ bloki z ich mieszkaniami stoją na gruntach o niejasnym stanie prawnym. Czy warszawski ratusz stara się to zmienić?

Mamy powołany specjalny zespół. Zbiera się on między innymi w tym tygodniu. Szacujemy, że problem może dotyczyć kilkudziesięciu tysięcy osób.

Tam, gdzie jest to możliwe, będziemy starali się wyprostować sytuację prawną gruntów. Niewykluczone, że w tych sprawach niezbędne będą nowe rozwiązania ustawowe. Nie wolno przecież ustanawiać nowych praw użytkowania wieczystego gruntów na cele mieszkaniowe.

Do tego jest też nam potrzebna zmiana przepisów. Ustawa przekształceniowa zabrania ustanawiania prawa użytkowania wieczystego gruntów na cele mieszkaniowe. A bez tego nie ma szans na przekształcenie. Najtrudniej będzie tam, gdzie są roszczenia dekretowe. Może się okazać, że niezbędna będzie ustawa reprywatyzacyjna. Bez niej nic nie będziemy mogli zrobić.

Pragnę też uspokoić warszawiaków: systematycznie będziemy badać każdą sprawę. I każdy użytkownik wieczysty zgodnie z ustawą uzyska wymagane dokumenty, które potwierdzą przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Zrobimy to najszybciej jak tylko będzie to możliwe, a w szczególnie skomplikowanych przypadkach – do końca 2020 r.

Robert Soszyński jest wiceprezydentem Warszawy, podlegają mu zadania z zakresu infrastruktury, gospodarki nieruchomościami, koordynacji inwestycji i remontów w pasie drogowym m.st. Warszawy, polityki mobilności i transportu. Był między innymi wiceprezesem Zarządu Polskich LNG SA, prezesem Zarządu PERN Przyjaźń SA, Ciech Service sp. z o.o., Towarzystwa Budownictwa Społecznego Mokotów sp. z o.o., dyrektorem zarządzającym GrECo JLT oraz burmistrzem dzielnicy Mokotów.