Użytkowanie wieczyste: opłaty a wartość nieruchomości

Zanim kupisz mieszkanie od dewelopera sprawdź, czy dom nie stoi na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego. A to przypadek coraz częstszy, bo pod budownictwo mieszkaniowe regularnie wykorzystuje się tereny po zlikwidowanych fabrykach z czasów socjalizmu. Grunty, na których stały fabryki, były własnością Skarbu Państwa lub gminy. Państwowe przedsiębiorstwa miały je w zarządzie, który po 1989 r. przekształcono w użytkowanie wieczyste. Kupiłeś mimo to? Spodziewaj się przed końcem roku wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i kilku-, a nawet kilkunastokrotnej podwyżki. I nie zdziw się, gdy po homeryckich bojach w Samorządowym Kolegium Odwoławczym (SKO) i sądzie okaże się, że wartość całej nieruchomości będzie – w twoim przypadku – nieco inna niż wartość tej samej nieruchomości dla twojego sąsiada przez ścianę.

Najważniejsza jest wartość

Ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami wydaje się banalnie proste. Punktem wyjścia jest wartość nieruchomości, a opłata wynosi 1, 2 lub 3 proc. w zależności od sposobu korzystania z nieruchomości. Powtórzmy, punktem wyjścia jest wartość nieruchomości, a wyliczenie wysokości opłaty to już czynność czysto rachunkowa.

Wartość nieruchomości nie jest stała i zależy od wielu czynników. Dlatego „wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie" (art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami – u.g.n.). Inicjatorem „aktualizacji", jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, jest właściciel gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego). Gdy wartość spadła, stosowny wniosek może złożyć użytkownik wieczysty.

Dalej jest tryb odwoławczy przed SKO i sprzeciw do sądu, który rozpoznaje sprawę od początku. Jakiekolwiek dokumenty zgromadzone w związku z wypowiedzeniem wysokości opłaty (przede wszystkim operat szacunkowy sporządzony na zlecenie właściciela gruntu) oraz akta postępowania przed SKO interesują sąd w stopniu minimalnym, żeby nie powiedzieć wcale. Prowokuje to do postawienia pytania, czy udział SKO w procedurze odwoławczej jest potrzebny. Z mojego doświadczenia wynika, że SKO starają się rozpoznać sprawę jak najmniejszym kosztem. Jeżeli w postępowaniu nie zostanie złożony przez zainteresowanego operat szacunkowy nieruchomości, nawet wypunktowanie rażących błędów w operacie przygotowanym na zlecenie właściciela gruntu, najczęściej nie ma wpływu na wynik sprawy. Jedynie wyjątkowo, kiedy w postępowaniu przed SKO złożymy negatywną opinię stowarzyszenia biegłych wydaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. eliminującą operat przygotowany na zlecenie właściciela nieruchomości, udaje się sprawę wygrać. Jeżeli natomiast złożymy w SKO kontroperat wyceniający wartość nieruchomości na znacząco niższa kwotę, typowa praktyka orzecznicza polega na wyciągnięciu średniej z obu operatów jako podstawy ustalenia wysokości opłaty.

Poza tym odwołanie do SKO łamie system. Kolegia orzekają w postępowaniu administracyjnym, podczas gdy chodzi o umowę prawa cywilnego, a i sprzeciwy od orzeczeń SKO trafiają do sadu cywilnego. Żeby było śmieszniej (a może straszniej), jeżeli nawet wygramy sprawę w SKO i wypowiedzenie umowy zostanie przez SKO uznane za nieuzasadnione, właściciel nieruchomości może złożyć od tego orzeczenia sprzeciw, co eliminuje je z obrotu prawnego. Wpis sądowy musi natomiast zapłacić użytkownik wieczysty pod rygorem anihilacji całej procedury odwoławczej i konieczności płacenia opłaty w podwyższonej wysokości. Przepis bowiem uznaje wniosek złożony przez użytkownika wieczystego do SKO automatycznie za pozew w postępowaniu sądowym, a w konsekwencji niezależnie od tego, z czyjej inicjatywy sprawa w sądzie wyląduje, to użytkownik wieczysty jest powodem. To jednak chyba najmniejszy z absurdów całej procedury.

Każde postępowanie toczy się swoim torem

„Powództwo rozpoznawane przez sąd na podstawie art. 80 u.g.n. ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa; a zatem sąd nie ogranicza się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale tę stawkę ustala w sposób wiążący dla stron stosunku umownego". Ta teza orzeczenia Sądu Najwyższego (IV CSK 430/12) wpisuje się w dotychczasową linię orzecznictwa sądów w takich sprawach. Sąd zobowiązany jest do ustalenia stawki opłaty, a że stawkę ustala się jako procent wartości nieruchomości, musi ustalić tę właśnie wartość. Czyni to, posiłkując się opinią biegłego (a czasem dwiema lub nawet trzema opiniami).

Cały ten system działa prawidłowo tylko wtedy, gdy na jednej nieruchomości gruntowej oprócz księgi wieczystej gruntu nie istnieje kilkadziesiąt, lub kilkaset, ksiąg wieczystych założonych dla lokali stanowiących odrębny przedmiot własności. A przecież czasem w budynku lub obok niego (ale na tej samej nieruchomości gruntowej) znajdują się jeszcze garaże stanowiące odrębną nieruchomość lokalową, mającą kilkudziesięciu (kilkuset) współwłaścicieli. Wówczas bowiem zamiast jednego postępowania, którego celem jest ustalenie wartości nieruchomości, a potem wykonanie czynności czysto rachunkowej – wyliczenia nowej wysokości opłaty, mamy do czynienia z kilkudziesięcioma lub nawet kilkuset postępowaniami , a każde z nich toczy się odrębnym torem.

W każdym postępowaniu powoływani są osobno biegli sądowi do spraw wyceny nieruchomości. A nie widziałem jeszcze w swojej praktyce, żeby dwóch biegłych wyceniło wartość tej samej nieruchomości identycznie. Czasem różnice, przy sporych powierzchniach, potrafią sięgać kilku, a nawet kilkunastu milionów złotych. Wycena, choć oparta na zobiektywizowanych procedurach, ma bowiem w dużej mierze charakter subiektywny. Zależy od wagi przydanej przez biegłego takim cechom, jak lokalizacja, kształt nieruchomości, możliwości zabudowy, otoczenie, skomunikowanie z centrum, oraz indywidualnej oceny każdej z tych cech. Zależy też od zbioru transakcji, które biegły znalazł jako podstawę do porównań. Czasem usunięcie ze zbioru dwóch transakcji o najwyższych lub najniższych cenach transakcyjnych w bardzo istotny sposób zmienia wartość wycenianej nieruchomości.

Każdy wyrok... inaczej

Każde postępowanie sąd kończy wyrokiem ustalającym nową (a czasem starą) wysokość opłaty. Kształtuje stosunek prawny. Nie zwraca przy tym uwagi na fakt, że w jednym postępowaniu wartość całej nieruchomości określona została na kwotę x, a w innym na kwotę y. Choć to ciągle jedna i ta sama nieruchomość. Ba, w wypadku współwłaścicieli garaży stanowiących przecież jeden lokal, może zdarzyć się, i często się zdarza, że w wyniku rozstrzygnięcia kilkunastu lub kilkudziesięciu odrębnych spraw każdy ze współwłaścicieli płaci opłatę za użytkowanie wieczyste wyliczoną – dla jego udziału w lokalu garażowym i odpowiadającej mu części udziału w nieruchomości – od innej podstawy, od innej wartości, ciągle tej samej nieruchomości. Dodajmy – nieruchomości wspólnej.

„W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali – głosi art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. – Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowią (zgodnie z ust. 2 art. 3) grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali".

Połączyć spraw nie można

Nieruchomość jest zatem jedna i wspólna, a do sądu trafia kilkadziesiąt (czasem kilkaset) odrębnych sprzeciwów od orzeczeń SKO. Sąd może wprawdzie „zarządzić połączenie kilku oddzielnych spraw toczących się przed nim w celu ich łącznego rozpoznania lub także rozstrzygnięcia, jeżeli są one ze sobą w związku lub mogły być objęte jednym pozwem" (art. 219 k.p.c.). Tu jednego pozwu być nie może z przyczyn proceduralnych, ale związek między sprawami widać gołym okiem. Chodzi przecież o ustalenie wartości nieruchomości nie tylko jednej i tej samej, ale wręcz – wspólnej. Jednak kilkuset spraw do wspólnego rozpoznania sąd połączyć nie może, bo byłoby to przede wszystkim wbrew wyraźnemu brzmieniu normy (kilka to nie kilkaset), a poza tym warunki lokalowe zwykle nie pozwalają na zmieszczenie po stronie powodowej większej liczby osób. A przecież w budynku (budynkach) położonych na jednej nieruchomości bywa po 300 i więcej wyodrębnionych lokali.

Więc może rozpoznać tylko jedną sprawę i potraktować rozstrzygnięcie w niej jako prejudykat dla pozostałych, a resztę zawiesić do czasu ? Też się nie da. Każda ze stron musi mieć możliwość obrony swoich praw w procesie, a przecież zdecydowana większość zainteresowanych nie brałaby udziału w postępowaniu, w którym nowa wartość nieruchomości zostałaby ostatecznie przez sąd ustalona. Choć, gdyby brali udział, może udałoby im się podnieść przed sądem argumenty, które miałyby decydujący wpływ na rozstrzygnięcie.

Istnienie w obrocie prawnym wielu orzeczeń różnie ustalających wartość jednej i tej samej nieruchomości, nieruchomości wspólnej, wydaje się tworzyć stan niezgodny z art. 32 Konstytucji RP: „Wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne", mimo że formalnie sądy po prostu każdemu ze współwłaścicieli nieruchomości jedynie nieco inaczej ukształtowały stosunek prawny.

Ustawodawco, do dzieła

Dziś ta kwadratura koła wydaje się nierozwiązywalna. Orzecznictwo sądów, ze względów praktycznych, poszło w kierunku „kształtowania stosunku prawnego", czyli ustalania wysokości opłaty w ramach umowy użytkowania wieczystego między właścicielem gruntu a użytkownikiem czy współużytkownikiem wieczystym. Tak jest po prostu łatwiej, a istniejące procedury w praktyce uniemożliwiają przyjęcie innych zasad rozstrzygania tego typu sporów. Sądy najwyraźniej zapomniały jednak o istnieniu art. 3 ustawy o własności lokali.

Interwencja ustawodawcy wydaje się więc konieczna dla przywrócenia stanu rzeczy zgodnego z prawem i zdrowym rozsądkiem.

Jak nowe procedury miałyby wyglądać. Problem nie jest prosty i wymagałby chyba zmian szerszych niż jedynie w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Punktem wyjścia musiałoby być jednak zobowiązanie organów rozpoznających odwołania od nowej wysokości opłat do ustalania w orzeczeniach wartości nieruchomości i stawki procentowej opłaty, a nie kwoty. Tę każdy człowiek uzbrojony w kalkulator jest w stanie wyliczyć sobie w ciągu kilku sekund. Czemu tak? Bo wówczas absurdy, o których piszę, ujawnią się w pełnej krasie. Ale przede wszystkim dlatego, że zgodnie z ustawą podstawą ustalenia opłaty jest wartość nieruchomości. Reszta to czynności czysto rachunkowe.

W procedurach odwoławczych mogłaby znaleźć się możliwość wniesienia zbiorowego odwołania przez właścicieli odrębnych lokali będących równocześnie współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych (według procedur zbliżonych do pozwu zbiorowego). To zabieg prostszy.