– Po­zy­cja firm po­szu­ku­ją­cych biur 200–500-me­tro­wych jest słab­sza w sto­sun­ku do wy­naj­mu­ją­ce­go niż du­żych kon­cer­nów, któ­re chcą wy­na­jąć znacz­nie wię­cej. Ma­łe spół­ki trak­to­wa­ne są czę­sto przez wła­ści­cie­li du­żych biu­row­ców ja­ko „wy­peł­nia­cze" wy­cin­ków po­wierzch­ni po­zo­sta­łej po du­żych gra­czach – mó­wi Ka­ta­rzy­na Pe­ar­ce, kon­sul­tant w dzia­le po­wierzch­ni biu­ro­wych w fir­mie Jo­nes Lang La­Sal­le (JLL).

Mi­ko­łaj Ko­wal­ski­-Ba­rysz­ni­kow, do­rad­ca z dzia­łu po­wierzch­ni biu­ro­wych fir­my Cu­sh­man & Wa­ke­field (C&W), uwa­ża, że po­szu­ki­wa­nia biu­ra na sie­dzi­bę dla ma­łej fir­my na­le­ży za­cząć od okre­śle­nia kry­te­riów wy­bo­ru no­we­go biu­ra.

– Trze­ba usta­lić, ile mo­że­my mie­sięcz­nie prze­zna­czyć na wy­na­jem po­miesz­czeń, ja­kie lo­ka­li­za­cje w mie­ście bie­rze­my pod uwa­gę oraz jak du­ża po­wierzch­nia jest nam po­trzeb­na – wy­li­cza Ko­wal­ski­-Ba­rysz­ni­kow. – Je­śli ocze­ku­je­my biu­ra ta­nie­go, to ra­czej nie bę­dzie­my szu­ka­li go w ser­cu mia­sta. Je­że­li jed­nak z ra­cji spe­cy­fi­ki na­szej dzia­łal­no­ści mu­si­my być bli­sko cen­trum, war­to wziąć pod uwa­gę bu­dy­nek star­szy, ale o wy­so­kim stan­dar­dzie, w któ­rym je­ste­śmy w sta­nie wy­ne­go­cjo­wać atrak­cyj­niej­sze wa­run­ki naj­mu niż w no­wo wy­bu­do­wa­nym obiek­cie.

Zda­niem do­rad­cy C&W le­piej wy­na­jąć mniej­szą po­wierzch­nię i za­gwa­ran­to­wać so­bie w umo­wie moż­li­wość jej po­więk­sze­nia, niż od ra­zu pod­pi­sać kon­trakt na biu­ro prze­kra­cza­ją­ce re­al­ne po­trze­by fir­my.

War­to rów­nież szu­kać moż­li­wo­ści pod­naj­mu po­wierzch­ni od in­nej fir­my. – Przy ta­kim roz­wią­za­niu nie dość, że mo­że­my uzy­skać atrak­cyj­ne wa­run­ki fi­nan­so­we, to jesz­cze je­ste­śmy w sta­nie za­osz­czę­dzić na ele­men­tach wy­koń­cze­nia – pod­kre­śla Ko­wal­ski­-Ba­rysz­ni­kow.

Zdaniem Ka­ta­rzy­ny Pe­ar­ce w przypadku dy­le­matu: wy­na­jąć sie­dzi­bę w du­żym biu­row­cu czy w ka­me­ral­nej ka­mie­ni­cy, na­le­ży pa­mię­tać, iż ma­ła fir­ma w du­żym bu­dyn­ku bę­dzie tyl­ko jed­nym z wie­lu na­jem­ców, więc mo­że nie mieć ta­kiej si­ły prze­bi­cia jak w ka­mie­ni­cy. W tym dru­gim przy­pad­ku na­jem­ca biu­ra 200 –300-me­tro­we­go bę­dzie je­dy­nym na pię­trze i dzię­ki te­mu jego obec­ność w bu­dyn­ku stanie się bar­dziej za­uwa­żal­na. – W du­żych bu­dyn­kach czę­sto po­ja­wia się przy­mus sztucz­ne­go dzie­le­nia po­wierzch­ni i wy­dzie­la­nia do­dat­ko­wych ko­ry­ta­rzy­ków ze­wnętrz­nych, któ­rych udział pro­cen­to­wy zo­sta­je do­da­ny do po­wierzch­ni na­jem­cy. To mo­że pod­no­sić kosz­ty naj­mu – mó­wi Ka­ta­rzy­na Pe­ar­ce.

Tak­że Mi­ko­łaj Ko­wal­ski­-Ba­rysz­ni­kow zwra­ca uwa­gę, że w du­żych biu­row­cach do czyn­szu oraz opłat eks­plo­ata­cyj­nych na­jem­ca mu­si do­li­czyć tzw. współ­czyn­nik po­wierzch­ni wspól­nych w bu­dyn­ku, zwy­kle oscy­lu­ją­cy mię­dzy 4 a 10 proc. wy­na­ję­tej po­wierzch­ni.

– Rów­nie waż­na jest wy­so­kość opłat eks­plo­ata­cyj­nych. Zwy­kle to do­dat­ko­we 16 25 zł za mkw. do opła­ty czyn­szo­wej. War­to też upew­nić się, czy w wy­bra­nym biu­row­cu uwzględ­nia­ne są w ra­mach opłat eks­plo­ata­cyj­nych kosz­ty ogrze­wa­nia i chło­dze­nia po­wierzch­ni naj­mu. Trze­ba też prze­wi­dzieć bu­dżet na miej­sca par­kin­go­we i wy­koń­cze­nie swo­je­go biu­ra ra­dzi.

Poradnik „Rzeczpospolitej"

Jak zawrzeć umowę najmu

1. Dłu­gość umo­wy naj­mu za­le­ży od ro­dza­ju bu­dyn­ku i sy­tu­acji na ryn­ku biu­ro­wym w da­nym mie­ście. Np. w War­sza­wie za­wie­ra­ne są za­zwy­czaj 5-let­nie umo­wy naj­mu, choć zda­rza­ją się 3-, czy 2-let­nie.

2. Im dłuż­sza umo­wa, tym lep­sze wa­run­ki naj­mu. Więk­szość wy­naj­mu­ją­cych nie zga­dza się na umiesz­cze­nie klau­zu­li wcze­śniej­sze­go wy­po­wie­dze­nia umo­wy naj­mu lub wpro­wa­dza ka­ry umow­ne, dla­te­go też czas, na ja­ki umo­wa naj­mu zo­sta­je pod­pi­sa­na, po­wi­nien być do­kład­nie prze­my­śla­ny.

3. Za­wie­ra­jąc umo­wę, na­le­ży zwró­cić szcze­gól­ną uwa­gę mię­dzy in­ny­mi na tzw. kosz­ty ope­ra­cyj­ne, czy­li to, za ja­kie ele­men­ty utrzy­ma­nia bu­dyn­ku pła­ci na­jem­ca oraz spo­so­by i okre­sy ich roz­li­cza­nia.

4. War­to usu­nąć za­pis o obo­wiąz­ku przy­wró­ce­nia biur do sta­nu po­przed­nie­go w ra­zie wy­ko­ny­wa­nia zmian. źró­dło: Jo­nes Lang LaSalle

Masz pytanie, wyślij e-mail do redaktora sekcji „Pieniądze i biznes" Andrzeja Krakowiaka

a.krakowiak@rp.pl