Czy rzeczywiście zakaz służy konsumentom? I dlaczego strona rządowa wprowadziła go w ostatniej chwili, już po zakończeniu konsultacji społecznych?

Na przełomie maja i czerwca 2016 r. przedstawiono pierwszą wersję projektu ustawy o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami tego kredytu oraz agentami. Przeprowadzono rzeczowe konsultacje tego projektu, włącznie z konferencją uzgodnieniową. Choć ostatecznie nie wszystkie uwagi strony społecznej zostały uwzględnione, rząd przynajmniej wysłuchał głosu interesariuszy i miał świadomość ich zastrzeżeń do nowych regulacji. Tak właśnie powinien wyglądać proces legislacyjny, w którym poszukuje się najlepszych rozwiązań, równoważąc interes społeczny z efektywnością ekonomiczną.

Kiedy wydawało się już, że w wyniku tego żmudnego, wielomiesięcznego procesu powstał finalny produkt w postaci nowych przepisów regulujących rynek kredytów hipotecznych, z którymi wszyscy mogli się już oswoić, rząd nagle w arbitralny sposób zdecydował się postawić wszystko na głowie.

Przykręcanie śruby

Na końcowym etapie rządowych prac radykalnie zmodyfikowano treść przepisów dotyczących pośredników kredytowych, zakazując im pobierania prowizji od banku za kredyt udzielony klientowi za ich pośrednictwem. W praktyce to klienci będą musieli wynagradzać pośredników, z których usług korzystają. Jako że przez lata zdążyli już przyzwyczaić się do obecnego modelu, trudno oczekiwać, by po wprowadzeniu w życie nowych przepisów garnęli się, by wysłać kilkutysięczny przelew na konto doradcy.

Nie da się zaprzeczyć, że model, w którym klient nigdy nie musi sięgać do portfela w czasie spotkań z pośrednikami, ma swoje wady. W takiej bowiem sytuacji doradcy kredytowemu zależy na tym, by sprzedać kredyt na jak największą kwotę udzielany przez ten bank, który chce zapłacić najwyższą prowizję. Nie zawsze więc pośrednicy grają z klientami w jednej drużynie – dochodzi tutaj do konfliktu interesów.

Zastanówmy się jednak, jak miałby wyglądać nowy, wspaniały świat, bez pośredników kredytowych inkasujących prowizję od banków. Zamiast uruchamiać wyobraźnię i myślenie życzeniowe, najlepiej przyjrzeć się temu, jak działa to w innych krajach. Wiedzy takiej dostarcza m.in. raport przygotowany kilka lat temu na potrzeby Dyrekcji Generalnej ds. Rynku Wewnętrznego i Usług Komisji Europejskiej. Można znaleźć tam m.in. taki przykład: włoski klient zlecił pośrednikowi znalezienie kredytu spełniającego określone graniczne warunki, takie jak oprocentowanie. Pośrednik z zadania się wywiązał, ale w międzyczasie klient otrzymał korzystniejszą ofertę od własnego banku, co skłoniło go do odstąpienia od umowy. W związku z tym, tytułem odszkodowania za daremną pracę pośrednika musiał zapłacić 1600 euro kary. W systemie, gdzie prowizję płaci bank, klienci nie są narażeni na takie sytuacje.

W razie wprowadzenia w życie proponowanych zmian prawdopodobne jest, że pośrednictwo finansowe w Polsce straci na znaczeniu. Co pojawi się w jego miejsce? Większy ciężar będą musiały wziąć na siebie banki, rozwijając kanały sprzedaży. W ten sposób ograniczona zostanie możliwość porównania ofert instytucji finansowych: klient chcący znaleźć najlepszy kredyt dla siebie, będzie musiał tracić dziesiątki godzin, prowadząc poszukiwania na własną rękę. To zbędny koszt transakcyjny dla gospodarki. Korzystając z efektów skali, znajomości rynku i sieci relacji z bankami, pośrednik jest w stanie wykonać tę pracę dużo mniejszym nakładem.

Konflikt interesów między klientem a pośrednikiem jest poważnym problemem, który od kryzysu znalazł się w szczególnym zainteresowaniu ekonomistów, prawników i regulatorów. Powstało wiele modeli regulacji rynku. Na ich tle zakaz pobierania prowizji przez pośredników prezentuje się jako narzędzie prymitywne.

Istnieje wiele możliwych rozwiązań problemów, którymi chce zająć się rząd, popychany dodatkowo do działania przez dyrektywę UE. Wśród nich można wskazać zwiększenie przejrzystości relacji między pośrednikiem a instytucją udzielającą kredytu, osiągane poprzez wprowadzenie wymogu informowania klienta o tym, od jakich banków pobiera prowizje i w jakich kwotach. Miałby on wówczas możliwość sprawdzenia, czy oferuje mu się dany kredyt wyłącznie ze względu na wysokość prowizji. W taką stronę zmierzały propozycje Ministerstwa Finansów. Ostatecznie jednak z niejasnych względów przeważyła koncepcja całkowitego zakazu forsowana przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Ponadto w niektórych europejskich krajach jest wymóg zawarcia odrębnej pisemnej umowy między pośrednikiem a konsumentem, jasno określającej zasady oraz naturę ich relacji. Istnieją też zasady określające zakres doradztwa na rzecz klientów gwarantujące, że jest ono adekwatne do ich poziomu wiedzy finansowej, a oferowane produkty odpowiadają ich potrzebom. Gdyby zaś już doszło do tzw. missellingu (sprzedaży kredytu niedopasowanego do klienta – red.), konsumenci dysponują sprawną ścieżką rozstrzygania sporów i dochodzenia swoich praw przed dedykowaną do tego instytucją. W polskich warunkach mógłby to być rzecznik finansowy.

Co więcej, wynagrodzenie otrzymywane przez pośredników nie musi być wypłacane jednorazowo tuż po zawarciu umowy kredytowej z bankiem. Istnieją modele, w których wypłata prowizji jest rozłożona na dłuższy okres i uzależniona np. od rzetelnego wywiązywania się kredytobiorcy z zobowiązań oraz w jakiejś mierze również od tego, czy nie doszło do sprzedaży niewłaściwego produktu finansowego. W konsekwencji pośrednik, zamiast być nastawionym tylko na zamknięcie transakcji i pozyskiwanie kolejnych klientów, musiałby rozważniej podchodzić do tego, komu sprzedaje kredyt. Beztroskie podejście do sprawy może nieść istotne konsekwencje finansowe. Takie rozwiązanie mogłoby w szczególności przeciwdziałać pompowaniu przez pośredników baniek spekulacyjnych na rynku nieruchomości w okresie boomu.

Dobra poprawka

Zamiast uregulować rynek, korzystając z szerokiego wachlarza dostępnych rozwiązań, projektodawca zdecydował się jednak na to, by go rozbić tępą siekierą zakazu. Nie służy to interesowi konsumentów. Pozostaje więc liczyć na rozsądek polskiego parlamentu, który rozpoczął już prace nad tym projektem. Biorąc pod uwagę niedawno zgłoszoną na posiedzeniu sejmowej podkomisji poprawkę, przewidującą zastąpienie zakazu obowiązkiem informowania klientów o pobieranym przez pośrednika wynagrodzeniu, wiele wskazuje na to, że nie są to płonne nadzieje.

Autor jest ekspertem Pracodawców RP

i członkiem Rady Nadzorczej ZUS