Konieczny nowy program

Program „Rodzina na swoim" zakończył się w ubiegłym roku. I choć cieszył się ogromną popularnością, po nim nastąpiła próżnia – zarówno dla jego adresatów, kupujących mieszkania, jak i dla deweloperów, a w konsekwencji – dla budżetu państwa. A brak programu stymulującego budownictwo mieszkaniowe uderza nie tylko w branżę, ale i w całą gospodarkę. Dlatego też deweloperzy oczekują od rządu szybkich i konkretnych działań wspierających zakup mieszkań. Dzięki temu możemy wyprowadzić ze stagnacji nie tylko sektor, ale i pobudzić popyt w całej gospodarce. Bo już niedługo skończy się pula zbudowanych podczas boomu, czekających na nabywców mieszkań. Wkrótce ceny mogą zacząć ponownie rosnąć, a wtedy brak konkretnych rozwiązań spowoduje, że państwo samo sobie strzeli w kolano.

Deweloperzy ważni dla gospodarki

Ostatnie obniżki stóp procentowych dokonane przez Radę Polityki Pieniężnej cieszą przede wszystkim tych, którzy już mają kredyty hipoteczne. Nie sądzę jednak, by przyczyniły się do rozkręcenia akcji kredytowej, a jeśli już, to wyłącznie w długim terminie. Niestety, ale w tej chwili nie funkcjonuje żaden program pomocowy dla tych, którzy chcieliby kupić własne mieszkania, a brak im możliwości pełnego sfinansowania lub kredytowania.

W ubiegłym roku skończył się program „Rodzina na swoim" z dopłatami do kredytów Skarbu Państwa. Nie wiadomo, kiedy i czy w ogóle wejdzie w życie zapowiadany przez rząd program „Mieszkanie dla młodych", który także przewidywał system dopłat do kredytów. Co prawda rząd zapowiada jego wprowadzenie od stycznia 2014 roku, ale to jedynie deklaracje, które często albo nie są realizowane, albo są mocno opóźniane. A na razie mamy do czynienia z totalnym marazmem, w tym również z tym w obszarze podejmowania decyzji na szczeblu rządowym. To odbija się nie tylko na branży budowlanej, ale i tysiącach ludzi, którzy bez wsparcia i dopłaty do kredytu mogą jedynie pomarzyć o własnym M.

Oczywiście pojawiły się plany, żeby Komisja Nadzoru Finansowego poluzowała gorset narzucony bankom, by te z kolei zwiększyły dostępność finansowania zakupu mieszkań. Ale do tej pory tego nie zrobiła. Jest to o tyle dziwne, że jak wynika z badań, kredyty hipoteczne uznawane są w Polsce za jedne z najbezpieczniejszych, a mieszkanie na własność nadal jest uznawane za wartość, którą w razie kłopotów należy wszelkimi metodami chronić.

Dlatego, mający problemy kredytobiorcy, często wszelkimi sposobami starają się spłacać raty, niż doprowadzić do ryzyka zajęcia hipoteki przez bank. Dlatego stymulowanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego tym bardziej powinno leżeć w interesie państwa. Deweloperka to koło zamachowe gospodarki, które pobudza popyt w wielu sektorach. Ten mechanizm działa też w druga stronę – kryzys w budownictwie odczuwają nie tylko deweloperzy.

Dodatkowe obciążenia będą w niedalekiej przyszłości prowadzić do konsolidacji rynku. Mniejsi deweloperzy nie wytrzymają konkurencji. Duzi też mogą mieć problemy

Ponadto na obecne kłopoty branży nakładają się także obostrzenia związane z wprowadzeniem w ubiegłym roku ustawy deweloperskiej, która nałożyła między innymi obowiązek zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego. Firmy muszą też otwierać w bankach rachunki powiernicze, na które będą wpłacane pieniądze klientów.

Problem jednak polega na tym, że znacząca część banków nadal nie jest przygotowana do świadczenia tego rodzaju usług. A te, które już to robią, proponują np. wyłącznie zamknięte rachunki powiernicze, a nie otwarte. Oznacza to, że deweloper nie może korzystać z pieniędzy wpłacanych przez kupujących mieszkania, gdyż są one zablokowane. Tym samym, realizując inwestycje, musi posiłkować się dodatkowym kredytem, który zdecydowanie podwyższa koszt budowy. To natomiast pociąga za sobą spadek efektywności firm deweloperskich. Warto do tego dodać koszty aktów notarialnych umów przedwstępnych – dzisiaj ponosi je zarówno klient, jak i deweloper.

Zachwianie równowagi

Sama Ustawa jest w wielu przypadkach niejednoznaczna w interpretacji i źle napisana. Nie wynika z niej, co dokładnie powinno się znaleźć w prospekcie informacyjnym dotyczącym danej inwestycji. W wielu wypadkach nie ma bowiem planów zagospodarowania przestrzennego. Niejasna jest też sprawa tak zwanych umów rezerwacyjnych, o które proszą klienci ubiegający się o kredyt w banku.

Polski Związek Firm Deweloperskich już teraz ostrzega, że niniejsza ustawa może doprowadzić do upadłości wielu firm. Oczywiście zawsze podnoszona i stawiana na pierwszym miejscu jest kwestia potrzeby rozwiązań gwarantujących klientom bezpieczeństwo inwestowanych środków. Z tym nikt nie polemizuje. Nie jest nam jednak potrzebne prawo, które dusi rozwój całego sektora.

Mamy do czynienia z totalnym marazmem, w tym również w obszarze podejmowania decyzji na szczeblu rządowym, co odbija się nie tylko na branży budowalnej

Na rynku doszło również do zachwiania pewnej równowagi, do której przyczyniły się także działania UOKiK. Gwarancje i zabezpieczenia, jakie otrzymuje obecnie klient, są niewspółmierne w porównaniu z coraz większym ryzykiem, jakie ponosi deweloper.

Dzisiaj klient może praktycznie w każdych okolicznościach odstąpić od umowy kupna mieszkania bez ponoszenia znaczących konsekwencji. Dlatego deweloper musi to wkalkulować w ryzyko prowadzonej działalności w sytuacji, gdy proces inwestycyjny trwa średnio około dwóch lat. Często mieszkania są „szyte na miarę" pod konkretnego klienta i w przypadku rezygnacji, koszt ponownej ich sprzedaży jest znaczący. Niestety, te koszty ponosi już tylko deweloper.

Jako branża ponosimy też koszty związane z budową infrastruktury, m.in. dróg dojazdowych. Nikt nie mówi o tym, że bardzo często jest to nieformalny, wręcz wymuszony warunek otrzymania pozwolenia na budowę. Deweloper wyręcza w ten sposób władze dzielnicy lub miasta, które oszczędzając na wydatkach budżetowych, nie podejmują się tego typu inwestycji.

Te dodatkowe obciążenia będą w niedalekiej przyszłości prowadzić do konsolidacji rynku. Mniejsi deweloperzy nie wytrzymają konkurencji. Duzi też mogą mieć problemy.

Szkodliwa niepewność

Dlatego, jako ważny uczestnik branży budownictwa mieszkaniowego, od dłuższego czasu apelujemy o niezwlekanie z podjęciem decyzji i jak najszybsze wprowadzenie programu „Mieszkanie dla młodych", o którym tak głośno było w czasie ostatnich wyborów.

Dziwi też zupełny brak dyskusji o przyszłości rynku deweloperskiego w Polsce w sytuacji, gdy cały czas mamy do czynienia z dużym nienasyceniem rynku mieszkaniowego. Decydenci muszą mieć świadomość, że jest to coraz większy problem. A tak niewiele potrzeba, by sektor pobudzić poprzez umożliwienie zwiększenia wewnętrznego popytu.