Najbardziej pożądane są mieszkania dostępne od ręki

Rz: Oczy inwestorów są dziś zwrócone na Trójmiasto. To w tym regionie można najwięcej zarobić na wynajmie mieszkań. Z czego to wynika?

Paweł Grabowski, BIG Nieruchomości: Wysokie czynsze to efekt bardzo dużego popytu na mieszkania do wynajęcia. Trójmiasto jako ośrodek biznesowy, turystyczny i akademicki, dynamicznie się rozwija. Popyt jest tak duży, że przewyższył rosnącą podaż, co doprowadziło do wzrostu cen.

W ciągu ostatnich lat w samym tylko sektorze nowoczesnych usług dla biznesu zatrudnienie podwoiło się i przekracza już 20 tys. miejsc pracy. Nowe centra otwierane przez globalne korporacje przyciągają do Trójmiasta pracowników z całego świata, którzy wynajmują mieszkania. Przy ostrożnym założeniu, że co drugi pracownik tych centrów jest spoza Trójmiasta, tylko ten sektor wygenerował zapotrzebowanie na kilka tysięcy mieszkań.

Jakie mieszkania są na celowniku inwestorów? Kupują lokale na wynajem tradycyjny czy na doby?

Inwestorzy kupują mieszkania z każdej półki – zarówno mikrokawalerki w blokach z wielkiej płyty, jak i przestronne apartamenty w nowych inwestycjach. Takie lokalizacje jak gdańskie stare miasto oraz bliskie mu lokalizacje Śródmieścia są zdominowane przez inwestorów stawiających na wynajem krótkoterminowy. W pozostałych rejonach dominują wynajmy długoterminowe.

Trzeba też pamiętać, że Trójmiasto cieszy się rosnącym zainteresowaniem turystów, więc część inwestorów zdecydowała się na model mieszany – od września/października do maja/czerwca wynajmują mieszkania długoterminowo (np. studentom), by w sezonie wakacyjnym zarabiać na wynajmach dobowych.

Klienci, którzy nie chcą sami zarządzać wynajmem mieszkań, tylko czerpać z niego zyski, mogą skorzystać ze stale rosnącej oferty aparthoteli czy działających na podobnej zasadzie prywatnych akademików.

Mieszkania zaczęły drożeć. Największe, nawet kilkunastoprocentowe zwyżki eksperci odnotowują właśnie w Trójmieście. Jaki jest powód?

Wielu nowych inwestorów wchodzi na rynek nieruchomości z gotówką, którą wycofali z nisko oprocentowanych lokat. Zyski z wynajmu mieszkań są dziś wielokrotnie wyższe. Wielu z tych klientów nie miało wcześniej doświadczenia z wynajmem mieszkań, ale odpowiedzią są dla nich aparthotele bądź firmy specjalizujące się w zarządzaniu najmem, które mogą zająć się wszystkimi formalnościami za właściciela.

Pojawienie się tej nowej grupy klientów i nowe inwestycje tych już działających na rynku klientów przełożyły się na wysoki popyt i tym samym wzrost cen. Rosnące ceny transakcyjne mieszkań doprowadziły do wzrostu cen gruntów. To – w połączeniu z coraz wyższymi kosztami pracy oraz drożejącymi materiałami budowlanymi – przełożyło się na wyższy koszt wybudowania mieszkań przez deweloperów, a tym samym wyższe ceny mieszkań na rynku pierwotnym.

To dobry czas na zakupy spekulacyjne? Można zarobić na cesji praw do budowanych mieszkań?

W najbliższym czasie spodziewamy się ustabilizowania cen. Stąd zakupy spekulacyjne mogą być obarczone większym ryzykiem zmienności koniunktury w czasie, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że najatrakcyjniejsze mieszkania sprzedawane są na etapie dziury w ziemi, a nawet przed wydaniem pozwolenia na budowę. Od zawarcia z deweloperem umowy rezerwacyjnej bądź deweloperskiej do momentu zawarcia umowy sprzedaży mija często ponad dwa lata.

Nie wszyscy deweloperzy akceptują cesje umów między klientami, stąd przy takiej inwestycji należy się liczyć z zamrożeniem pełnej ceny mieszkania na czas realizacji inwestycji. W ciągu dwóch lat sytuacja na rynku może się zmienić, ale plusem spekulacyjnego zakupu jest to, że nawet jeśli cesja praw w trakcie budowy nie będzie możliwa, ostatecznie zostaniemy z najbardziej pożądanym towarem na rynku, czyli mieszkaniem dostępnym od ręki.

A warto zainwestować w pakiet mieszkań? Są inwestorzy kupujący po kilka lokali?

Zdarzają się klienci, którzy kupują mieszkania pakietowo na jednym osiedlu, ale niekoniecznie wiąże się to ze znacznymi rabatami.

Deweloperzy skarżą się coraz głośniej, że mają problem z gruntami. Brakuje dobrych działek. Jest aż tak źle?

Mała podaż gruntów w połączeniu z pojawieniem się na trójmiejskim rynku nowych, ogólnopolskich graczy doprowadziła do wzrostu cen działek. Zapotrzebowanie jest olbrzymie, bo wszyscy chcą skorzystać z dobrej sytuacji na rynku. Stąd też od kilku lat odnotowujemy nowe kierunki ekspansji deweloperów.