Deweloperzy w Mieszkaniu+

Ministerstwo Rozwoju chce, by deweloperzy budowali tanie mieszkania w programie Mieszkanie+. W tym celu szefowa resortu Jadwiga Emilewicz spotkała się z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich (PZFD).

Jest to powrót do planów rządu Beaty Szydło. Wówczas nie udało się przyciągnąć prywatnych inwestorów do programu. Czy tym razem się uda? Na razie deweloperzy nie mówią nie.

Lifting programu

Robert Nowicki, wiceminister rozwoju potwierdza, że aktualnie toczą się rozmowy z inwestorami o ich potencjalnym udziale w programie Mieszkanie+. Zaznacza jednak, że nie będzie zmian głównych założeń narodowego programu mieszkalnictwa, a jedynie przepisów usprawniających realizację inwestycji w tym prawa budowlanego.

– Program ma zwiększyć pulę dostępnych mieszkań dla osób, które nie mają jeszcze zdolności kredytowej oraz umożliwić uzyskanie prawa własności do takich nieruchomości – tłumaczy wiceminister Robert Nowicki.

Więcej szczegółów zdradza PZFD. – Rozmawialiśmy, co należy zmienić, by deweloperzy chcieli uczestniczyć w programie. Chodzi o inwestycje na gruntach Skarbu Państwa oraz spółek SP. W zamian za możliwość budowy na tańszym gruncie deweloperzy przekazywaliby pulę mieszkań na rzecz programu, a pozostałą część realizowali według własnego biznes planu – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD

Na razie jednak konkretów brak. Do przyszłego tygodnia PZFD ma przygotować trzyczęściowy raport w tej sprawie.

Ma w nim zawrzeć wnioski dotyczące po pierwsze tego, co trzeba zrobić, by inwestorzy komercyjni chcieli uczestniczyć w Mieszkaniu+. Po drugie, jak usprawnić procedury budowane i po trzecie – w jaki sposób obniżyć cen mieszkań i zahamować dalszy ich wzrost.

Zmiany, czyli co

– Nie mamy wpływu na rosnące ceny materiałów budowlanych oraz brak rąk do pracy na budowie. Ale uważamy, że koszty generują także między innymi wygórowane wymagania w warunkach technicznych. Spokojnie możne je obniżyć, bez pogorszenia standardu budynków wielorodzinnych. Dzięki temu ceny mieszkań mogą spaść – uważa dyrektor Płochocki.

Na cenę mieszkań wpływają również ceny gruntów, które dziś są wyśrubowane.

– Obecnie brakuje działek pod budowę osiedli mieszkaniowych. Z tego powodu powinno się zupełnie uwolnić obrót ziemią rolną w miastach, a przede wszystkim umożliwić pozyskiwane gruntów państwowych pod inwestycje deweloperskie. Od kilku lat wszystkie działki budowlane SP trafiają do Krajowego Zasobu Nieruchomości, a banki ziemi deweloperów coraz bardziej się kurczą, bo KZN nie sprzedaje tej ziemi. A szkoda. Warto część tych gruntów przeznaczyć dla deweloperów – postuluje dyrektor Płochocki.

PZFD uważa również, że jeżeli deweloperzy mają budować na gruntach państwowych w zamian za przekazanie puli mieszkań pod najem, trzeba ustalić zasady dotyczące na przykład tego, jaki konkretnie ma być standard mieszkań czy ich wielkość.

Istotne jest również zabezpieczenie interesów SP. Może się przecież zdarzyć, że deweloper nie wybuduje bloku. W tym wypadku jednym z rozważanych rozwiązań jest to zawarte w specustawie mieszkaniowej. Daje ona pięć lat na realizację inwestycji. A jeżeli w tym czasie inwestor nie wybuduje budynku może stracić grunt. Ale możliwych schematów działania jest więcej.

Jaką pulę mieszkań powinni przekazywać deweloperzy?

– Myślę, że powinna ona zależeć od wartości gruntu i być ustalona w otwartym przetargu – wygrywa ten, kto zaoferuje najwięcej mieszkań na rzecz programu – proponuje Konrad Płochocki.

– Poza tym deweloper jest inwestorem, który buduje, a następnie sprzedaje mieszkania. Nie ma zasobów finansowych, żeby zatrzymać mieszkania jako własny majątek, a później nimi zarządzać. Rząd zdecyduje, komu mieszkania z puli zostaną przekazane, czy na przykład PFR Nieruchomości czy Krajowemu Zasobowi Nieruchomości i to on będzie je wynajmował oraz pobierał czynsz – dodaje Konrad Płochocki.

PZFD krytykuje również przedłużające się procedury niezbędne do rozpoczęcia inwestycji. W tym roku mieliśmy już dziewiątą edycję Rankingu Miast Polskich, przy którego tworzeniu brane są między innymi pod uwagę terminy rozpatrywania spraw przez poszczególne miasta. Wyniki nie są najlepsze.

– Te dotyczące warunków zabudowy są wręcz zatrważające. Aż 85 proc. decyzji jest wydawanych z przekroczeniem ustawowego terminu, a musimy pamiętać, że jest to tylko jedna z kilku, kilkunastu, a czasami kilkudziesięciu decyzji związanych z procesem powstawania nowego budynku – przypomina dyrektor PZFD.

To dobry kierunek

Ekspertom propozycja włączenia deweloperów do programu Mieszkanie+ się podoba.

– Przede wszystkim brakuje tanich gruntów pod budownictwo – wskazuje Bartosz Turek główny analityk Heritage Investments.

– Myślę, że gdyby deweloperzy mieli okazję pozyskania państwowych gruntów, to chętnie by z tego skorzystali. Dużą barierą są dziś również procedury budowlane. Pozyskiwanie decyzji i pozwoleń w wypadku dużych inwestycji potrafi trwać długie lata. Dlatego trzeba uprościć procedury. Inaczej mieszkań nie uda się szybko wybudować, a przecież na tym zależy przede wszystkim rządowi – twierdzi Bartosz Turek.

– Mieszkanie+ to pierwszy do 1971 roku – czyli od kiedy Sejm PRL uchwalił, że każda polska rodzina będzie miała samodzielne mieszkanie – program, który chce rozwiązać problem rodzin, których nie stać na kupno mieszkania. Jest on zgodny z tezą, że „godnie mieszkać" nie oznacza, że trzeba być właścicielem lokalu – uważa prof. dr hab. Marek Bryx ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

– Program jest ambitny, ale napotkał na swojej drodze wiele realnych przeszkód. Pomysł, aby obok dotychczasowych metod jego realizacji zaangażować doświadczone firmy deweloperskie, jest słuszny. Powinien przyczynić się do wzrostu ilości budowanych mieszkań na wynajem – podkreśla.