„Galeryjny” w rozszerzonej formule

Minimalny podatek dochodowy od nieruchomości komercyjnych, który wszedł w życie w styczniu tego roku, zostanie zmodyfikowany. To efekt konsultacji prowadzonych przez Ministerstwo Finansów z Komisją Europejską. Na razie resort zasygnalizował kierunki zmian, projekt nowelizacji ustawy powinien się pojawić w najbliższym czasie.

Więcej podatników

Obecnie daniną objęte są wyłącznie nieruchomości handlowe i biurowe – stąd ukuła się już nazwa podatku „galeryjnego" – o wartości początkowej wynoszącej ponad 10 mln zł (chodzi nie o wartość rynkową, tylko wartość nieruchomości brutto z ksiąg podatkowych). Jedną z kluczowych zmian zapowiedzianych przez resort finansów jest to, by podatkiem objęte były wszystkie budynki przynoszące dochód z najmu, dzierżawy, leasingu itp.

Branża zwracała wcześniej uwagę na to, że z niezrozumiałych powodów ustawodawca obłożył podatkiem tylko wybrane klasy nieruchomości komercyjnych.

Ministerstwo zapowiedziało, że z daniny mają zostać zwolnione budynki mieszkalne oddane do używania w ramach programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego. Cały program Mieszkanie+ zasadza się na budowie lokali na wynajem. W Polsce rynek instytucjonalnych inwestorów zarządzających dużymi portfelami mieszkań jest w powijakach, jednak trwają prace nad polskimi REIT-ami, które mogłyby inwestować jedynie w mieszkania.

Kolejna modyfikacja to zapowiedź, że opodatkowaniu nie będą podlegały budynki (lub ich części) niewynajęte. Przedstawiciele branży wskazywali wcześniej, że podatek z nazwy dochodowy powiązany jest z wartością nieruchomości, a nie z przychodami właściciela. Oznacza to, że daninę trzeba uiszczać, nawet jeśli nieruchomość straszy pustostanami i nie przynosi dochodów. Mimo krytycznych głosów decydenci nie zdecydowali się na modyfikację w trakcie pracy nad przepisami.

Pierwsza płatność z tytułu daniny nastąpiła pod koniec lutego br., ale resort zapowiedział, że korzystne dla podatników rozwiązanie miałoby zastosowanie do podatku zapłaconego w 2018 r.

Ministerstwo zapowiedziało również, że próg 10 mln zł nie będzie już dotyczyć poszczególnych budynków, ale całego portfela nieruchomości danego właściciela.

Jak podkreśla Mateusz Stańczyk, partner w dziale doradztwa podatkowego Crido Taxand, choć resort tłumaczy modyfikacje dalszym uszczelnianiem regulacji, to na pierwszy rzut oka wygląda na to, że chodzi o rozszerzenie obowiązku płacenia podatków na szerszą grupę i efektywne zwiększenie poziomu opodatkowania.

– W szczególności należy zwrócić uwagę na opodatkowanie „wszystkich budynków" (poza mieszkalnymi funkcjonującymi w ramach rządowych programów). Na odpowiedź na pytanie, jak dokładnie to rozumieć, jeszcze poczekamy, ale w tej sytuacji w zupełnie innym świetle stawia to komunikat o wznowieniu prac nad polskimi REIT-ami – uważa ekspert.

Zapłacą najemcy?

Eksperci Crido Taxand we współpracy z analitykami Cresy wzięli podatek minimalny pod lupę w specjalnym raporcie – jego założenia „Rzeczpospolita" publikuje jako pierwsza.

Z punktu widzenia inwestorów dla właściciela nieruchomości płacącego podatki w Polsce zgodnie z ustawową stawką CIT (19 proc.) podatek minimalny będzie miał charakter neutralny, pod warunkiem że budynek jest aktywem generującym odpowiedni poziom dochodów podlegających opodatkowaniu. W przypadku inwestorów, którzy do tej pory płacili niewielki podatek dochodowy, podatek minimalny spowoduje spadek rentowności inwestycji.