Internetowy handel kształtuje rynek logistyczny

Rozwój handlu w internecie napędza popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce. W naszym kraju gigantyczne centra logistyczne lokują czołowi gracze na rynku e-commerce, tacy jak Amazon czy Zalando. Sytuacja pozwala też na działalność w rynkowych niszach.

Specjalistyczna sieć

Kontrolowana przez prezesa Tomasza Lubowieckiego spółka 7R dotychczas specjalizowała się w budowie parków logistycznych przeznaczonych dla wielu najemców, jak i na zamówienie pojedynczych podmiotów (formuła BTS). W 2017 r. deweloper oddał do użytku obiekty logistyczno-przemysłowe o łącznej powierzchni 140 tys. mkw. Firma rozpoczyna budowę drugiej gałęzi biznesu, opartej na małych magazynach w obrębie miast pod szyldem City Flex.

– Chcemy zbudować portfel obiektów będących ostatnim ogniwem dostaw produktów kupowanych w sieci – mówi Bartłomiej Krawiecki, członek zarządu 7R, który dołączył do spółki w tym miesiącu. Wcześniej pracował dla deweloperskiego giganta Panattoni. – Z naszych magazynów będą ruszać kurierzy do odbiorców finalnych, będzie też możliwość samodzielnego odbioru towaru. Dziś termin dostawy determinuje zakup, bo ceny towarów nie różnią się tak bardzo. Dostawcy muszą sprostać oczekiwaniom klientów, być bliżej rynków zbytu i oferowana przez nas infrastruktura w tym pomoże – mówi menedżer.

Zaznacza, że dziś praktycznie nie ma takiej oferty na rynku, szczególnie poza Warszawą. Małe obiekty logistyczne w obrębie aglomeracji bazują na bardzo starych budynkach. – Oczywiście, są nowoczesne magazyny SBU (small business unit), ale to pojedyncze inwestycje różnych podmiotów. My zaoferujemy sieć znajdującą się w zarządzaniu jednego operatora – przekonuje Bartłomiej Krawiecki.

Magazyny City Flex będą liczyć po 8–15 tys. mkw. i będą stawiane na 2–5 ha działkach. W pierwszej fazie programu inwestycyjnego 7R planuje zbudować kilkanaście magazynów w ciągu najbliższych 18–24 miesięcy. – W tej chwili mamy kupionych sześć działek, kilka jest w fazie negocjacji – wylicza Krawiecki. Trwa przebudowa gotowego obiektu w Sosnowcu. We wrześniu ma zostać oddany City Flex w Szczecinie, a w listopadzie w Łodzi. Na celowniku są m.in. Gdańsk, Warszawa, Wrocław czy Poznań.

Krawiecki podkreśla, że związana z internetowym handlem logistyka to nie tylko sprawne przekazywanie towarów od dostawcy do klienta końcowego, ale i w drugą stronę – dodatkowe wymagania rodzi bowiem możliwość często darmowego zwrotu przesyłek.

Biura i antresole

Poza infrastrukturą potrzebną do szybkiej kompletacji i przepakowywania towarów magazyny będą miały większą (15–20 proc., a nie 5 proc.) niż w standardowych obiektach część biurową. Przewidziane są także antresole, by w elastyczny sposób można było zwiększyć obsadę w czasie handlowych szczytów – np. przed świętami Bożego Narodzenia.

Lokowanie magazynów w obrębie aglomeracji jest trudniejsze niż klasycznych magazynów, bo niższa jest podaż gruntów, a ceny parceli wyższe. Jeśli chodzi o finansowanie inwestycji, 7R nie wyklucza pozyskiwania pasywnych partnerów finansowych w formule joint venture.

– Polski rynek nieruchomości jest postrzegany przez inwestorów jako atrakcyjny i obarczony niskim ryzykiem – podkreśla Krawiecki.

Jak wcześniej pisaliśmy, do podobnych inwestycji przymierza się giełdowy deweloper PA Nova. Spółka planuje sprzedaż części portfela nieruchomości komercyjnych i reinwestowanie tak pozyskanego kapitału. Jednym z obszarów mają być kompaktowe magazyny z zapleczem coworkingowym dla startupów związanych z handlem internetowym. Trwają prace projektowe i w ciągu kilkunastu miesięcy mają ruszyć inwestycje pilotażowe.

Zgodnie z trendem idą także giganci. Grupa SEGRO zawarła właśnie umowę zakupu Ideal Idea Park IV o całkowitej powierzchni 18,5 tys. mkw. w Warszawie.

– Będzie to trzeci stołeczny obiekt z segmentu SBU w portfelu SEGRO, idealny dla firm działających w modelu „ostatniej mili" i korzystających z ogromnego potencjału warszawskiego rynku. Położony w granicach miasta, doskonale uzupełnia portfolio SEGRO i jest najlepszym rozwiązaniem dla klientów zainteresowanych wewnątrzmiejską logistyką – mówi Bożena Krawczyk, dyrektor inwestycyjny SEGRO w Europie Środkowej.

– Już wkrótce standardem zakupów online stanie się dostawa tego samego dnia, w którym zostało złożone zamówienie, a co za tym idzie, konieczność utrzymywania towarów w pobliżu klienta docelowego, stąd coraz więcej firm poszukuje magazynów w obrębie dużych miast. Jest to trend, który obserwujemy w całej Europie – mówi Magdalena Uler-Kłeczek, konsultant w dziale rynków kapitałowych w JLL – firma pośredniczyła w transakcji.

Dobre perspektywy

Obiekty logistyczno-przemysłowe to najszybciej rosnący segment rynku nieruchomości w Polsce. Jak szacuje BNP Paribas Real Estate, w 2017 r. zasoby zwiększyły się o 21 proc., do 13,5 mln mkw. To tempo znacznie wyższe niż w przypadku segmentów biurowego i handlowego, ale także rozgrzanej mieszkaniówki.

Deweloperzy ustanowili nowy rekord, dostarczając 2,36 mln mkw. powierzchni, w tym kilka dużych obiektów, jak centrum logistyczne dla Amazona o powierzchni 161 tys. mkw. i dla Zalando o powierzchni 130 tys. mkw. – oba w Szczecinie.

Aktywność deweloperów jest bardzo wysoka, na koniec ub.r. w budowie były magazyny o powierzchni 1,43 mln mkw., w tym kolejny kolos dla Amazona w Gliwicach (146 tys. mkw.). Jak szacują analitycy BNP Paribas Real Estate, projekty w realizacji są wynajęte przeciętnie w 60 proc., a w chwili oddania obiekty są zazwyczaj w pełni skomercjalizowane. Duże ssanie na magazyny przejawia się niskim wskaźnikiem pustostanów – w 2017 r. odsetek skurczył się o 0,7 pkt proc., do 5,4 proc.

Popyt na magazyny generowany jest głównie przez operatorów logistycznych (31 proc.), sieci sklepów (17 proc.) i podmioty działające w segmencie e-commerce (16 proc.). Jednak wzrost popytu w tych dwóch pierwszych sektorach jest napędzany w głównej mierze rozwojem handlu w internecie.