Spór z właścicielami sąsiednich nieruchomości zablokować potrafi niejedną inwestycję. W prawie sukcesywnie zmniejsza się możliwość przystępowania do postępowań towarzyszących wydawaniu różnego rodzaju decyzji. Tak stało się np. w wypadku pozwolenia na budowę, gdzie wiele lat temu ograniczono krąg stron postępowania do właścicieli i użytkowników wieczystych, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania inwestycji. Doprowadziło to do sytuacji, w której często starostwo w ogóle nie zawiadamia sąsiadów o toczącym się postępowaniu, gdyż inwestycja nie wpływa na zagospodarowanie ich działki. Z kolei w wypadku pozwolenia na użytkowanie jedyną stroną postępowania jest inwestor.

Ale w prawie wciąż jest wiele możliwości skutecznego blokowania budowy.

W wypadku inwestycji na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego piętą achillesową są warunki zabudowy. Strony postępowania towarzyszącego tej decyzji ustala się na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego, a ten pozwala przystąpić do postępowania praktycznie każdemu sąsiadowi.

Jak zawsze ma to zalety i wady. Właściciele sąsiednich nieruchomości mogą skutecznie bronić się przed niechcianą i szkodliwą inwestycją.

A zła strona to taka, że można zablokować na lata każdą inwestycję. Wystarczy, że zacznie się karuzela odwołań. Wówczas na udowodnienie swojej racji inwestor musi poświęcić lata.

Tak było w wypadku inwestorów, którzy na podkieleckiej wsi chcieli wybudować zakład produkcyjny. Wystąpili więc o wydanie warunków zabudowy. O planowanej inwestycji dowiedzieli się właściciele sąsiednich działek. Twierdzili, że po uruchomieniu produkcji trudno będzie im odpoczywać we własnym domu, zwłaszcza w okresie wiosenno-letnim. Zagrożone będzie też zdrowie rodziny, stale bowiem będzie im towarzyszył hałas o wysokim natężeniu, a prace spawalnicze spowodują emisję gazów o nieprzyjemnym zapachu oraz czarny dym. Poza tym zakład produkcyjny będzie przylegał do ich ogrodu, w którym urządzili plac zabaw dla dzieci.

Mimo protestów wójt warunki zabudowy wydał. Sąsiedzi wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach.

SKO odmówiło stwierdzenia nieważności tej decyzji. Wtedy spór trafił do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach. Ten nie doszukał się uchybień w decyzji wójta.

Według WSA inwestycja nie będzie miała negatywnego wpływu na otoczenie, a wójt prawidłowo przeprowadził postępowanie poprzedzające wydanie warunków. Na tej podstawie ustalił, że w okolicy są nie tylko domy jednorodzinne, ale też zakłady usługowe oraz produkcyjne (co ciekawe, jeden z nich należał właśnie do skarżących). Nie ma więc powodów, by wyeliminować warunki zabudowy.

Swój finał spór miał ostatecznie w Naczelnym Sądzie Administracyjnym. Ale i on nie miał wątpliwości, że decyzja jest prawidłowa, i skargę oddalił. NSA podkreślił, że w postępowaniu o unieważnienie decyzji uchyla się ją tylko wtedy, gdy rażąco narusza ona prawo. W tym wypadku można doszukać się kilku uchybień, ale nie są na tyle istotne, by z ich powodu unieważniać warunki zabudowy.

NSA, podobnie jak WSA, podkreślił, że w okolicy działa już wiele zakładów produkcyjnych. Inwestycja spełnia więc zasadę dobrego sąsiedztwa z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że sąsiedzi, choć im się inwestycja nie podoba, nie mogą blokować budowy zakładu na etapie wydawania warunków zabudowy.