Nowy właściciel, a pozwolenie stare

Nie jest to takie trudne. Trzeba jednak spełnić łącznie trzy warunki.

Kupując budynek w stanie surowym, trzeba liczyć się z koniecznością przeniesienia pozwolenia na budowę. Mówi o tym art. 40 prawa budowlanego. Przepis stawia trzy warunki, które trzeba spełnić łącznie.

Po pierwsze, musi się zgodzić ten, na rzecz którego wydano pozwolenie na budowę. Po drugie, trzeba przejąć zarówno prawa, jak i obowiązki związane z pozwoleniem. I po trzecie, osoba lub firma, która chce nabyć działkę z rozpoczętą budową, musi złożyć oświadczenie, że posiada również prawo do dysponowania gruntem, na którym znajduje się rozpoczęta inwestycja. Chodzi o to, by uniknąć budowy na cudzym gruncie. O tym, co należy rozumieć pod pojęciem „prawo do dysponowania gruntem", mówi art. 3 prawa budowlanego. Zgodnie z nim jest to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Oznacza to, że zanim inwestor zdecyduje się na przeniesienie pozwolenia, musi wcześniej kupić nieruchomość, np. na własność lub prawo użytkowania wieczystego.

Nie musi natomiast udowadniać, że posiada wcześniej wydane warunki zabudowy. Istnieje bowiem domniemanie, że skoro pozwolenie na budowę zostało wydane, to inwestor spełnił wymogi, a więc tam, gdzie nie ma planu, we wcześniejszej decyzji ustalono warunki zabudowy.

Problemem tym zajął się m.in. Naczelny Sąd Administracyjny. Stwierdził on w swoim wyroku z 2 lutego 2007 r. (II OSK 281/06), że nie można wymagać od podmiotu, na który ma być przeniesione pozwolenie na budowę, aby legitymował się wydaną na swoją rzecz decyzją o warunkach zabudowy.

Decyzja o przeniesienie pozwolenia jest tzw. decyzją związaną.

Oznacza to, że jeśli spełni się wskazane wcześniej trzy warunki, to starosta lub wojewoda nie ma prawa odmówić jej wydania. Zasada jest taka: pozwolenie przenosi ten, kto je wydał, a więc jeżeli był to starosta, to starosta, a gdy wojewoda, to wojewoda. Kodeks postępowania administracyjnego daje staroście (lub wojewodzie) miesiąc na wydanie decyzji o przeniesienie pozwolenia. W praktyce często trwa to krócej.

Strony w tym postępowaniu są tylko dwie: obecny i przyszły posiadacz pozwolenia. Postępowanie nie trwa więc długo. Nikt też się raczej w nim nie odwołuje. Zdarza się, że jedno pozwolenie obejmuje cały kompleks obiektów, np. kilka magazynów. Co zrobić, gdy inwestor jest zainteresowany tylko jednym z nich?

Tym problemem wielokrotnie zajmował się sąd administracyjny. Z jego orzeczeń wynika, że art. 40 nie zakazuje przeniesienia części pozwolenia na budowę.

Trzeba jednak spełnić dodatkowy warunek: zamierzenie inwestycyjne musi się dać wyodrębnić i może ono samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Mówi o tym m.in. wyrok NSA z 25 kwietnia 2007 r., (sygnatura akt II OSK 967/06).