Polska przyciąga inwestorów akceptujących wyższe ryzyko

Rz: W tym roku szykuje się nowy rekord transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Analitycy spodziewają się, że inwestorzy kupią obiekty za ponad 6 mld euro, czyli o 1 mld euro więcej niż w 2017 r. Jesteście firmą, która sprowadza do nas poważny zagraniczny kapitał – co jest magnesem?

Maciej Dyjas, partner zarządzający w Griffin Real Estate: Z jednej strony są czynniki przyciągające, ale z drugiej odpychające. Na plus z pewnością działa otoczenie makroekonomiczne i prognozy wzrostu gospodarczego w Polsce. W rożnych klasach aktywów rynku nieruchomości są szczegółowe czynniki pozwalające stwierdzić, że perspektywy są dobre.

Negatywnym aspektem jest oczywiście polityka, retoryka niechęci wobec UE i wszystko, co składa się na poczucie niestabilności prawa gospodarczego.

Choć dziś bilans wygląda jeszcze dość pozytywnie, to jednak niektórzy inwestorzy już zredukowali działalność w Polsce, np. fundusze niemieckie, dla których aspekt praworządności, ochrony praw własności i stabilności prawnej waży więcej niż dobre prognozy wzrostu gospodarczego. Z drugiej strony, pojawiają się u nas gracze akceptujący wyższe ryzyko, ale liczący na osiągnięcie lepszych zwrotów – np. z Azji, RPA.

Najnowszym dzieckiem jest platforma logistyczna zbudowana we współpracy z Redefine z RPA. Kupiliście 310 tys. mkw. w dziewięciu centrach za blisko 200 mln euro. Jakie będą dalsze kroki – bo jest opcja nabycia kolejnych aktywów od dewelopera, Panattoni Europe?

Rynek logistyczny rośnie bardzo dynamicznie, napędzany m.in. wzrostem e-commerce. Polska jest także atrakcyjna jako miejsce outsourcingu. Coraz więcej obiektów budowanych jest u nas właśnie z myślą o obsłudze rynków Europy Zachodniej. Lokowanie centrów logistycznych w Polsce opłaca się operatorom, bo koszt pracy, np. przy sortowaniu i pakowaniu, jest niższy niż w Europie Zachodniej. A często pakowanie i sortowanie stanowi największą pozycję w kosztach firm. Do tego praca może się odbywać u nas praktycznie 24 godziny na dobę przez cały tydzień.

Z naszych analiz wynika, że trend wzrostowy w sektorze magazynowo-logistycznym się utrzyma. Stąd decyzja o zakupie portfolio dziewięciu centrów, co daje na starcie znaczny udział w rynku. Dodatkowo już skorzystaliśmyz opcji zakupu pierwszego dodatkowego magazynu – w Strykowie.

Widzimy potencjał, by w najbliższych latach zbudować we współpracy z Panattoni 1,5 mln mkw. nowej powierzchni logistycznej.

Dużo się mówi o rosnącym wpływie e-commerce, wprowadzono niedzielny zakaz handlu, tymczasem w I kwartale zamknęliście jedną z największych w tym czasie na świecie transakcji – zakup za 1 mld euro 28 obiektów handlowych, m.in. centrów M1.

W Polsce, dzięki m.in. różnym programom dystrybucji, jak np. 500+, prognozowany jest wzrost sprzedaży detalicznej, która i tak wciąż w większym stopniu odbywa się poza internetem. Klasyczny handel ma więc jeszcze przestrzeń stabilnego wzrostu. Ponadto ludzie coraz więcej wydają na rozrywkę – chodzą do kina, restauracji, dlatego udział tych obszarów w ofercie centrów handlowych rośnie. Na to mocno stawia zarządzająca portfelem nieruchomości handlowych spółka EPP, która na tym polu istotnie wyprzedza konkurencję.

Z kolei Globalworth Polska w tym roku zainwestował już 330 mln euro w biura...

Polska jest silna, jeśli chodzi o outsourcing – sektor usług dla biznesu. Kiedyś były to proste usługi, dziś coraz bardziej skomplikowane, bardzo dużo miejsc pracy przenosi się do nas z Europy Zachodniej. Nowe biura powstają nie tylko Warszawie, ale też w pozostałych głównych aglomeracjach.

Co z platformą mieszkań na wynajem?

W Polsce mamy fundamentalny deficyt lokali, a dochód populacji rośnie, dlatego można oczekiwać, że przez w miarę przewidywalny okres rynek powinien skonsumować dość wysoką liczbę mieszkań. Z drugiej strony, młodzi ludzie są mobilni, nie muszą mieć lokalu na własność, nie chcą zaciągać kredytu na dekady. W ramach Resi4Rent mamy ambitne plany stworzenia platformy z portfelem kilku tysięcy mieszkań. W samej Warszawie rynek najmu jest szacowany na 80–100 tys. lokali, to jednak inicjatywa osób prywatnych. Nie ma dużych profesjonalnie zarządzanych portfeli. My tworzymy lepszy jakościowo produkt za podobny czynsz i stabilniejsze warunki najmu.

Podobnie jest z akademikami. Polskie uczelnie przyciągają studentów zagranicznych jakością edukacji i relatywnie niskimi kosztami, ale problemem jest baza socjalna. Jest więc duży, niezagospodarowany rynek. W ramach Student Depot mamy już pięć akademików w czterech miastach: po jednym w Poznaniu, Łodzi, we Wrocławiu i dwa w Lublinie – to łącznie 1,8 tys. łóżek, nasze obiekty mają pełne obłożenie. W budowie są akademiki w Warszawie i Krakowie, mamy też zabezpieczone tereny pod pięć kolejnych obiektów.

Budowa mieszkań i akademików wymaga specjalnego projektowania budynków i są to duże inwestycje. Bariera wejścia na ten rynek jest więc wysoka. Mamy jako partnera Echo Investment i zagwarantowane odpowiednio wysokie finansowanie projektów. Mamy więc ważną przewagę rynkową. ©?