Ziemia pod osiedla będzie coraz droższa

Najlepsze parcele znikają z rynku w mgnieniu oka. O tereny inwestycyjne jest szczególnie trudno w stolicy.  – Podaż gruntów w Warszawie jest bardzo ograniczona m.in. ze względu na małą liczbę planów zagospodarowania. Obejmują one jedynie 37 proc. powierzchni miasta – podkreśla Dariusz Książak, prezes firmy Emmerson Evaluation, której raport o gruntach w poszczególnych dzielnicach miast „Rzeczpospolita" publikuje pierwsza. – Dostępność działek inwestycyjnych ograniczyła także ustawa o ochronie gruntów rolnych – przypomina Książak.

Na spadek podaży gruntów duży wpływ ma także tworzenie Krajowego Zasobu Nieruchomości, do którego mają trafiać działki pod budowę bloków z Mieszkania+.

Drogie Śródmieście

Problemy z działkami najbardziej widać w dzielnicach o gęstej zabudowie, jak Śródmieście, Ochota, Praga-Północ. – Nieco lepiej jest w dzielnicach peryferyjnych, jak Białołęka, lub tych rozległych, jak Mokotów – mówi Dariusz Książak. Inwestorzy najbardziej cenią sobie działki wokół drugiej linii metra. Łaskawym okiem patrzą też na tereny poprzemysłowe – okolice ul. Kłobuckiej na Ursynowie, nieruchomości po zakładach Ursus, rejon ul. Instalatorów we Włochach czy ul. Mińskiej na Pradze-Południe. – Niezwykle trudno znaleźć w Warszawie grunty „czyste", bez wad – podkreśla Książak. – Inwestorzy są zmuszeni rozważać kupno działek zanieczyszczonych, wymagających regulacji sytuacji planistycznej, z wadami prawnymi – dodaje.

Emmerson Evaluation wskazuje na bardzo duże zróżnicowanie cen gruntów w stolicy. W Śródmieściu średnia cena działki to ponad 4,8 tys. zł za mkw./PUM (koszt ziemi przypadający na mkw. powierzchni użytkowej mieszkania). Na Mokotowie jest to 2,6 tys. zł za mkw., na Ochocie – 2,5 tys. zł. Najtańsza jest Białołęka. Przeciętna cena mkw. ziemi pod osiedle wynosi tam 1,05 tys. zł.

Mieszkania świetnie sprzedają się także w Krakowie, co napędza ruch na tamtejszym rynku gruntów. Średnia cena mkw. parceli wzrosła w ciągu roku o 10 proc. Najdroższe jest Śródmieście, gdzie za mkw. ziemi trzeba zapłacić średnio ponad 2,2 tys. zł. Nowa Huta ma ceny porównywalne z warszawską Białołęką – 1,05 tys. zł za mkw./PUM. Powierzchnie sprzedawanych gruntów wynoszą od ok. 640 mkw. (pod zabudowę plombową) do ponad 25 tys. mkw. Według ekspertów Emmersona ze względu na malejącą ofertę działek w Śródmieściu Krakowa bloki coraz częściej będą wyrastać na peryferiach.

Taniej, bo z problemami

Jednym z najbardziej intensywnie rozwijających się rynków jest Trójmiasto. Jak zauważa Dariusz Książak, śródmiejskie tereny aglomeracji są w większości zabudowane, więc deweloperzy przenoszą się na peryferia. Grunty są najbardziej dostępne w Gdańsku. Ich średnie ceny w przeliczeniu na PUM to 1,15 tys. zł. W Sopocie za działkę pod osiedle trzeba zapłacić średnio 2,35 tys. zł, a w Gdyni – 1,1 tys. zł.

Działki pod osiedla wielorodzinne dobrze sprzedają się we Wrocławiu. Jak wynika z analiz Emmerson Evaluation, w stolicy Dolnego Śląska deweloperzy najczęściej decydują się na mniejsze parcele do 5 tys. mkw. Najrzadsze są transakcje, których przedmiotem są działki o powierzchni ponad 10 tys. mkw.

Wiąże się to z ograniczoną podażą gruntów w większości rejonów miasta. Najdrożej jest na Starym Mieście. Przeciętna cena mkw. ziemi wynosi tam 1,4 tys. zł. W Śródmieściu jest to 1,1 tys. zł, a na najtańszym Psim Polu – 800 zł za mkw./PUM.

Na poznańskim rynku gruntów widać podobne tendencje jak w innych miastach. Przede wszystkim brakuje terenów w centrum. Na Starym Mieście za mkw. działki trzeba zapłacić średnio 1,2 tys. Na Jeżycach – 1,15 tys. zł za mkw. Na metr ziemi na Nowym Mieście wystarczy średnio 950 zł.

Sami deweloperzy nie ukrywają, że o ziemię łatwo nie jest. Ewa Foltańska-Dubiel, prezes Grupy Deweloperskiej Geo, potwierdza, że problem dotyczy zwłaszcza terenów śródmiejskich, więc deweloperzy częściej wybierają peryferia, gdzie działki nie mają jeszcze rozwiniętej infrastruktury, więc są tańsze. – Nasza firma sukcesywnie kupowała grunty przez cały okres działalności, a jest to już 30 lat – mówi. – Mamy specjalną komórkę, która zajmuje się wyszukiwaniem ziemi, badaniem jej pod kątem użyteczności. Teraz, gdy ceny gruntów rosną, a liczba ofert drastycznie się zmniejsza, możemy dzięki temu realizować zaplanowane inwestycje.

Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum ocenia, że jeśli się chce mieć działkę w rozsądnej cenie, trzeba kupić taką z problemami. – Wysokie ceny parceli są wynikiem ogromnego popytu na mieszkania i nasilającej się konkurencji wśród deweloperów – mówi.