Mieszkańcy walczą o lokale z inwestorami

Rynek mieszkaniowy podbijają inwestorzy skupujący lokale na wynajem. Jak wynika z analiz portalu Domiporta.pl i firmy Home Broker, średnia rentowność lokali na wynajem w największych miastach to 5,35 proc. rocznie. Najwięcej, bo 6,81 proc., można zarobić w Gdańsku. W Warszawie jest to 5,63 proc., we Wrocławiu – 5,33 proc., a w Krakowie – 4,86 proc.

Zaostrzone apetyty inwestorów starają się zaspokoić deweloperzy. Budują kolejne bloki z dobrymi adresami i takimi udogodnieniami, jak przechowalnie bagażu i recepcje.

Liczy się czas

– Z naszych badań wynika, że mniej więcej co trzecie mieszkanie z oferty najbardziej liczących się deweloperów jest kupowane w celach inwestycyjnych – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Popyt inwestorów na lokale w poszczególnych inwestycjach jest bardzo zróżnicowany. Są osiedla, gdzie inwestorzy kupują kilka–kilkanaście procent oferowanych lokali, ale są i takie, gdzie udział ten przekracza 50 proc. Zależy to od lokalizacji, ceny i standardu.

Dodaje, że w przypadku najbardziej atrakcyjnych osiedli z punktu widzenia inwestorów kupujący mieszkania dla siebie nie mają komfortowych warunków wyboru. – Istnieje coś w rodzaju wyścigu z inwestorami – ocenia Jarosław Jędrzyński. Chcąc kupić lokal na własne potrzeby, nie można sobie pozwolić na długie poszukiwania. – Najlepsze lokale padają łupem nie tylko inwestorów, ale i bardziej zaradnych kupców szukających mieszkania dla siebie.

Marcin Jańczuk, dyrektor z Metrohouse, przyznaje, że duża liczba inwestorów oznacza konieczność podejmowania szybkich decyzji o zakupie. – Klienci poszukujący mieszkań z tzw. segmentu popularnego, czyli kompaktowych lokali dwupokojowych i niewielkich mieszkań trzypokojowych, muszą o nie rywalizować z inwestorami – potwierdza. – Przewagą inwestorów jest to, że wiedzą, czego chcą, są w stanie szybko podejmować decyzje i nie analizują szczegółowo rozkładów mieszkań, ich położenia w budynku, widoku z okna – podkreśla.

Z analiz RynkuPierwotnego.pl wynika, że najbardziej popularne mieszkania – i na inwestycje, i na własne potrzeby – mają bardzo zbliżone parametry. – To dwa, trzy pokoje, 40–60 mkw. – mówi Jarosław Jędrzyński. – Jeśli chodzi o lokalizację, to sprawa jest oczywista. Ważna jest bardzo dobra komunikacja, infrastruktura i bliskość terenów zielonych.

Jak w hotelu

Zalew rynku przez mieszkania na wynajem oznacza, że budynek może zamienić się w hotel. – Wybierając nowe mieszkanie od dewelopera, nabywca nie jest w stanie przewidzieć, kto i w jakim celu kupuje sąsiednie lokale – podkreśla Jarosław Jędrzyński. – Nie wiemy, ilu będzie mieszkało właścicieli, a ilu najemców. To się okaże dopiero jakiś czas po wprowadzeniu lokatorów. Trudno więc wskazać osiedla dobre dla mieszkańców-właścicieli, które jednocześnie są nieodpowiednie dla inwestorów. Obie grupy poszukują tego samego: jak najlepszej nieruchomości w jak najlepszej lokalizacji, po jak najkorzystniejszej cenie – mówi.

Także Marcin Jańczuk podkreśla, że wybór mieszkania w dobrej lokalizacji zawsze niesie ryzyko, że zainteresują się nim inwestorzy. – Wiele zależy od rodzaj lokali na osiedlu, jednak deweloperzy stawiają zwykle na niewielkie metraże. Są inwestycje, gdzie maksymalne powierzchnie to 55–60 mkw. Większe lokale, które przyciągają rodziny, nie są łakomym kąskiem dla inwestorów. Lokali dla siebie można też szukać na osiedlach z dala od centrum, które w mniejszym stopniu cieszą się zainteresowaniem inwestorów.

Jańczuk przyznaje, że klienci coraz częściej niepokoją się, że zakupy inwestorskie mieszkań na wynajem spowodują, że przyjdzie im żyć w swego rodzaju hotelu. – Niestety, trudno znaleźć rozwiązanie gwarantujące uniknięcie tego zagrożenia – mówi. – Można oczywiście zrezygnować z inwestycji najlepiej skomunikowanych, z szybkim dojazdem do centrum, ale czyż nie na takich mieszkaniach zależy kupującym najbardziej?

Z kolei Zbigniew Juroszek, prezes deweloperskiej spółki Atal, ocenia, że szukający mieszkań dla siebie mają inne preferencje niż inwestorzy. – Zwracają uwagę głównie na większe – trzy-, czteropokojowe lokale. Tymczasem inwestorzy są raczej zainteresowani mieszkaniami dwupokojowymi lub kawalerkami, które dają szansę na najwyższą stopę zwrotu – wyjaśnia.

Według prezesa Atalu nie można mówić, że rynek mieszkaniowy został zdominowany przez inwestorów, choć stanowią oni istotną grupę nabywców. – Większość klientów to nadal kupujący nieruchomości dla siebie – mówi Zbigniew Juroszek. – Inwestorzy interesują się prestiżowymi budynkami w centrach miast. Mniej osób szuka tam lokali do zamieszkania na stałe.