Magazyny i fabryki szukają rąk do pracy

Deweloperzy starają się odpowiedzieć na niesłabnący popyt, ale staje się to coraz trudniejsze w czasach boomu, który objął praktycznie wszystkie segmenty rynku budowlanego.

Polski magnes

– Sektor magazynowo-przemysłowy w Polsce pozostanie w dobrej kondycji – uważa Renata Osiecka, partner zarządzająca w firmie doradczej AXI IMMO. – Główne czynniki wzrostu po stronie popytu to dalszy rozwój sprzedaży w kanale e-commerce, wysoka aktywność firm z Europy Zachodniej zainteresowanych inwestycjami w centra dystrybucyjne oraz ekspansje najemców już obecnych w kraju – wylicza.

Ekspertka podkreśla, że rynek magazynowy w Polsce staje się coraz bardziej dojrzały, ale też bardziej różnorodny. Jej zdaniem w przyszłym roku będziemy obserwować dynamiczny rozwój projektów miejskich zarówno SBU (small business unit), jak też nieco większych, związanych z logistyką „ostatniej mili", a także wzrost liczby projektów BTS (build to suit – obiekty budowane zgodnie z preferencjami najemcy) i BTO (built to own – obiekty budowane dla konkretnego podmiotu na własność), ze względu na coraz większą indywidualizację potrzeb najemców.

– Pod względem lokalizacji 2019 r. będzie należał do nowych rynków, zarówno na zachodzie, jak też na wschodzie Polski. Szanse na nowoczesne centra dystrybucyjne mają takie miasta, jak Gorzów Wielkopolski, Świebodzin czy Legnica, ale też Olsztyn, Elbląg. Główne rynki nie pozostaną w tyle, zwłaszcza Polska centralna, Górny Śląsk i Warszawa – prognozuje Osiecka.

Ekspertka spodziewa się również utrzymania trendu wzrostu czynszów ze względu na rosnące ceny działek, koszty budowy, ale też zmiany na rynku właścicielskim.

– Wyzwania, jakie stoją przed sektorem, to wydłużające się terminy realizacji inwestycji, ze względu na ograniczaną dostępność firm budowlanych oraz rosnące koszty pracy i deficyt kadr w całej branży logistyczno-produkcyjnej – mówi Osiecka.

Jeśli chodzi o trendy na najbliższe lata, zdaniem ekspertki będziemy obserwować postępującą automatyzację procesów wewnątrz magazynów, co przełoży się na budowę większej liczby zindywidualizowanych obiektów, wyższych niż obecny standard 10 m, ze zwiększoną mocą energii czy wzmocnioną posadzką.

– Ponadto ze względu na rosnące koszty mediów i strategie wielu najemców zwracających uwagę na proekologiczne rozwiązania zmieni się standard energetyczny obiektów magazynowych. Już dziś wprowadzane jest oświetlenie LED, lepiej izolowane ściany, kolejny krok to fotowoltaika i jeszcze wydajniejsze systemy zarządzania mediami – mówi Osiecka. – Rynek magazynowy w Polsce zmienia się również pod względem właścicielskim, widoczna jest duża aktywność platform inwestycyjnych z Azji, czego efektem w najbliższych latach będzie jeszcze większa konsolidacja na rynku właścicielskim – podsumowuje.

Szanse i wyzwania

– Rozwój segmentu rynku powierzchni magazynowych w Polsce jest dzisiaj stabilny i ta sytuacja nie powinna się zmienić przez kilka następnych lat. Oczywiście spotykamy pewne trudności, chociażby jak rosnące koszty budowy, ale pomimo tego przyszły rok powinien być równie udany, co ubiegły – ocenia Robert Dobrzycki, partner zarządzający na region Europy w Panattoni Europe. – W dalszym ciągu odnotowujemy dużą aktywność najemców. Jest ona napędzana branżą e-commerce, a także rozwojem infrastruktury transportowej i realizowanym m.in. programem budowy dróg krajowych na lata 2014–2023 (z perspektywą do 2025 r.) – wylicza.

Jego zdaniem w perspektywie dekady największym wyzwaniem branży będzie dostęp do zasobów ludzkich. – Jest to bezpośrednio związane z dynamicznym wzrostem sektora e-commerce, którego specyfika – zwłaszcza obsługa realizacji zamówień – wymaga zintensyfikowanych nakładów pracy ludzkiej. Dlatego już teraz obserwujemy zwiększone zainteresowanie inwestycjami magazynowymi na rynkach wschodzących. Trend ten dotyczy całej Polski, zwłaszcza wschodnich regionów – mówi Dobrzycki.

Również Paweł Sapek, szef Prologisu w Polsce, ocenia perspektywy rynkowe jako optymistyczne. – Polska to stosunkowo młody rynek oferujący dobrze zlokalizowane nieruchomości, które umożliwiają wygodną dystrybucję zarówno lokalnym, jak i międzynarodowym dostawcom. Potencjał drzemiący w tym sektorze został dostrzeżony między innymi przez dużych graczy działających na rynku e-commerce, dzięki czemu w ostatnich latach zrealizowano kilka dużych transakcji, które wpłynęły na strukturę i dynamikę rodzimego rynku nieruchomości logistycznych. Ta gałąź handlu stanowi obecnie kluczową siłę i najszybciej rosnącą grupę klientów na rynku logistycznym. Prognozuje się utrzymanie tendencji wzrostowej przez najbliższych kilka lat i będziemy świadkami kolejnych inwestycji – ocenia menedżer. Zaznacza, że zgodnie z raportem Prologis Research region łódzki jest najbardziej pożądaną lokalizacją logistyczną w całej Europie Środkowo-Wschodniej.