Paczki mieszkań dla inwestorów

Ponad 100 mieszkań w jednym pakiecie sprzedała Grupa Murapol w 2017 r. To największa jednorazowa transakcja tego dewelopera. Tegoroczny rekord, jak mówi Nikodem Iskra, prezes Murapolu, to 63 lokale kupione w pakiecie na jednym z najnowszych osiedli.

Także inne firmy sprzedają mieszkania w paczkach. W I kwartale zagraniczny inwestor kupił 175 lokali w Pacific Residence na stołecznym Powiślu.

Regularne zmiany

Hurtowa sprzedaż nie zawsze się jednak firmom opłaca. Jak mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, przy dużym popycie deweloperzy nie mają interesu w sprzedawaniu mieszkań z rabatami. A o to przecież chodzi w zakupach pakietowych.

– Skoro lokale sprzedają się na pniu, lepiej sprzedać je za większe pieniądze – mówi analityk. – Sytuacja się jednak zmienia. I kw. był pod względem sprzedaży słabszy od I kw. 2018 r. o 11 proc. – przypomina. Ale, jak podkreśla, w zestawieniach obrazujących poziom sprzedaży nowych mieszkań zmiany zachodzą regularnie.

– Raz jedne, raz drugie firmy zyskują lub tracą – mówi. – Wpływa na to wiele czynników, i to nie tylko tych związanych z ogólną sytuacją na rynku. Wystarczy, że firma zaoferuje jedną czy dwie duże inwestycje, by – przy odpowiednim marketingu – w jeden kwartał znacząco poprawić wyniki. Jeśli zaś firma ma niewiele mieszkań w ofercie, to trudno o wysoką sprzedaż.

Krasoń zauważa, że co jakiś czas pojawiają się informacje o dużych transakcjach. Podaje przykłady: Catella Real Estate kupiła pakiet mieszkań w warszawskim apartamentowcu Złota 44, a Bouwfonds IM za 100 mln zł wziął cały budynek Apartamenty Pereca.

– Inwestorzy instytucjonalni kupują zwykle pakiety mieszkań w realizowanych inwestycjach. Szukają lokali o wysokim standardzie, w najlepszych lokalizacjach z atrakcyjnym otoczeniem – opowiada ekspert obido.pl. – Lokale trafiają potem na rynek najmu – krótko-, a czasem długoterminowego – dodaje.

Według niego kluczowe będą zmiany w prawie wprowadzające możliwość budowania REIT-ów, czyli wehikułów inwestycyjnych pozwalających na wejście na rynek mniejszym graczom. – Inwestorzy indywidualni kupują oczywiście mniej niż 175 czy 193 mieszkania. Czasami jest to osiem lokali, a czasami kilkanaście lub kilkadziesiąt – mówi Krasoń.

Duzi inwestorzy instytucjonalni, jak dodaje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uaktywniają się w czasach dekoniunktury, kiedy można uzyskać większe rabaty i zawierać znacznie korzystniejsze kontrakty. – Jeżeli rynek faktycznie zmierza w kierunku spowolnienia, to można oczekiwać wzrostu liczby transakcji pakietowych – mówi Jędrzyński.

Podkreśla, że choć sprzedaż mieszkań spada rok do roku o kilkanaście procent, to połowa deweloperów giełdowych w I kw. wykazała wzrost sprzedaży. – Daleko nam więc do koniunkturalnego załamania – ocenia. – Klienci inwestycyjni są wciąż aktywni. Jeśli zaś chodzi o inwestorów, zwłaszcza tych większych instytucjonalnych – funduszy inwestycyjnych, to dla nich każdy czas na zakupy jest dobry.

Według eksperta deweloperzy, niezależnie od koniunktury, zawsze patrzą łaskawym okiem na inwestorów pakietowych, wśród których trafiają się ich stali, sprawdzeni klienci.

– Preferowanie kupujących pojedyncze lokale może dotyczyć raczej niektórych atrakcyjnych inwestycji, które wyprzedają się na etapie dziury w ziemi – ocenia. – Trudno więc mówić, że transakcje pakietowe wracają do łask. Są przeprowadzane praktycznie non stop, choć ich poziom nie jest stały. Udział takich zakupów może się wahać od kilku do kilkunastu procent ogółu transakcji. Im bardziej oblegana inwestycja, tym mniejsze rabaty. Skala obniżki ceny zależy od wielkości pakietu, etapu realizacji inwestycji i rynkowej koniunktury. Rabaty wahają się od 5 do 10 proc.

Układy i metraże

Murapol buduje 25 osiedli w 13 miastach. Prezes Nikodem Iskra podkreśla, że w ofercie są lokale i dla nabywców indywidualnych, i dla inwestorów. Dominują mniejsze transakcje, choć zdarzają się duże hurtowe zakupy. – Naszą misją, biorąc pod uwagę bardzo duży deficyt mieszkań, jest m.in. realizowanie inwestycji dla kupujących lokale na własne potrzeby. Jednocześnie zauważamy znaczący wzrost liczby pytań i negocjacji z nabywcami zainteresowanymi transakcjami pakietowymi. Zawsze przygotowujemy ofertę szytą na miarę – podkreśla prezes Iskra.

Pojedyncze transakcje preferuje Quelle Locum. Jak ocenia Grzegorz Woźniak z tej firmy, lokale wciąż sprzedają się dobrze. – Przy normalnej sprzedaży raczej nie udzielamy rabatów. Przy zakupie kilku mieszkań klient może liczyć na nieznaczną obniżę – mówi.

Zdaniem Tomasza Konarskiego, prezesa YIT w Polsce, wieloletnia równowaga między podażą a popytem została zachwiana już w 2018 r. – Od tej pory deweloperzy wprowadzają do oferty mniejszą liczbę lokali, co przekłada się na spadek sprzedaży – mówi. – Popyt na mieszkania wciąż jest jednak duży. Największym firmom trudno jest utrzymać poziomy sprzedaży z lat 2016–2017. Banki ziemi się kurczą, co doprowadzi do przetasowań i zmiany udziałów rynkowych deweloperów – przewiduje.

Tomasz Konarski przyznaje, że klienci są coraz bardziej zainteresowani zakupami pakietowymi. – Są to jednak transakcje, których unikamy – zastrzega. – Klienci, wykorzystując na przykład ofertę z harmonogramem płatności 10/90 (10 proc. ceny wpłaca się po podpisaniu umowy, resztę przy odebraniu kluczy – red.), na wczesnym etapie budowy chcą podpisać umowę na kilka–kilkanaście lokali z prawem do jej cesji. To rodzaj spekulacji przy zamknięciu transakcji po zakończeniu inwestycji. Z naszego punktu widzenia to nie są bezpieczne transakcje.

Pakietów dla klientów indywidualnych nie przygotowuje też Matexi Polska. Jak podkreśla Monika Perekitko, członek zarządu, spółka jest aktywna na rynku PRS (Private Rental Sector). – Ofertę kierujemy do inwestorów instytucjonalnych. Dotyczy zakupu całej inwestycji wraz z wykończonymi lokalami na wynajem długoterminowy – wyjaśnia.