Ziemia pod osiedla będzie jeszcze droższa

Mediana cen mkw. nowych mieszkań w stołecznym Śródmieściu to już niemal 17,6 tys. zł. Średnia cena gruntu pod osiedla w tej dzielnicy wynosi 4,9 tys. zł za mkw. PUM (koszt zakupu ziemi przypadający na mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej). Średnia liczona dla całej stolicy wynosi 2,1 tys. zł za mkw. PUM – podaje Emmerson Evaluation.

Coraz drożej jest też w innych miastach. Metr lokalu od dewelopera w krakowskim Śródmieściu jest wyceniany na niespełna 8,4 tys. zł (mediana). Średnia cena mkw. PUM ziemi to 2,3 tys. zł (średnia dla Krakowa to 1,65 tys. zł za mkw. PUM). We Wrocławiu najdroższe są działki na Starym Mieście – średnia cena: 1,5 tys. zł za mkw. PUM przy średniej dla miasta na poziomie 1,05 tys. zł. 

Czytaj także:  Google wyda miliard dolarów na inwestycje w mieszkania. Chce rozwiązać kryzys 

Na poznańskim Starym Mieście grunty są wyceniane średnio na 1,35 tys. zł za mkw. PUM. (średnia dla miasta: 1,1 tys. zł).

Ile zniesie kupujący

Emmerson Evaluation szacuje średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji. W Warszawie ten udział w 2015 r. wynosił 19 proc., a w 2018 r. – 22 proc. W Krakowie wzrósł w tym czasie z 15 do 22 proc., w Trójmieście – z 17 do 21 proc., we Wrocławiu – z 13 do 16 proc., w Poznaniu – z 15 do 16 proc., w Szczecinie – z 12 do 14 proc., a w Łodzi – z 8 do 13.

Na warszawskiej Woli, gdzie osiedla rosną jak grzyby po deszczu, udział ten wynosi 28 proc. W Śródmieściu stolicy i Krakowa – po 27 proc. – Ceny gruntów pod osiedla wielorodzinne osiągnęły bardzo wysoki poziom – komentuje Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation. – Przy rosnących kosztach budowy deweloperzy muszą podnosić ceny mieszkań, aby osiągnąć marże na zadowalającym poziomie. W najlepszej sytuacji są inwestorzy, którzy mają duże banki ziemi.

Mniejsi deweloperzy, którzy teraz kupują grunty, ponoszą duże ryzyko nieosiągnięcia zakładanej rentowności inwestycji.

Korczyński prognozuje, że ceny działek pod osiedla będą rosły do końca 2020 r. Tempo zwyżek ma być jednak znacznie mniejsze. – Kluczowa dla cen gruntów będzie sytuacja na rynku budowlanym i skłonność kupujących do akceptacji podwyżek cen mieszkań – podkreśla ekspert.

Najwięksi deweloperzy na brak terenów nie mogą narzekać. – Tragedii z zapasami gruntów na razie nie ma – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Rynkowe tuzy nie ustają w poszukiwaniach parceli, nawet gdy mają zapasy na kilka lat. Słychać jednak narzekania branży na coraz mniejszą podaż gruntów i ich rosnące ceny.

RynekPierwotny.pl szacuje, ile mieszkań firmy mogą wybudować na zgromadzonych gruntach. Eksperci przewidują też – na podstawie sprzedaży lokali w 2018 r. – na jak długo wystarczą zapasy. – Największy bank ziemi, na ok. 17 tys. mieszkań w całej Polsce, ma Murapol – podaje Jędrzyński. – Ziemi wystarczy mu na ok. pięć lat.

Miliony na zakupy

Robyg na posiadanych terenach – w Warszawie, Gdańsku i we Wrocławiu – mógłby budować nawet pięć lat. Zbigniew Wojciech Okoński, prezes spółki, podaje, że na koniec marca Grupa Robyg dysponowała ziemią na ok. 12 tys. lokali, z czego w Warszawie – na niemal 5,5 tys., w Gdańsku – na ponad 6 tys., a we Wrocławiu – na niemal 900 mieszkań. – Bank ziemi uzupełniamy regularnie co roku – mówi prezes Okoński. – Biorąc pod uwagę roczną sprzedaż na poziomie ponad 2,5 tys. lokali, bank ziemi zapewnia nam działalność na kilka lat. W tym roku na grunty planujemy wydać 200–300 mln zł.

Spółka Ronson Development ocenia, że zapasy ziemi wystarczą jej na cztery lata. – Mamy działki w Warszawie, Szczecinie, Wrocławiu i Poznaniu, na których może powstać prawie 4,6 tys. mieszkań – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona. – Rozglądamy się za nowymi terenami. Na ich zakup firma jest gotowa przeznaczać po kilkadziesiąt mln zł rocznie. Za tereny w stołecznym Ursusie Ronson zapłacił ponad 80 mln zł.

Budimex Nieruchomości w 2018 r. wydał na działki ponad 203 mln zł. Jak mówi Andrzej Miś, rzecznik firmy, bank ziemi w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście i Wrocławiu daje możliwość budowy ok. 9 tys. lokali.

Tereny na ponad 5 tys. mieszkań ma J.W. Construction. W ocenie RynekPierwotny.pl zapasy wystarczą spółce na mniej więcej pięć lat. Małgorzata Szwarc-Sroka, członek rady nadzorczej J.W. Construction, informuje, że firma kupowała działki w różnym czasie. – W ostatnich dwóch latach kupiliśmy tereny o wartości ok. 200 mln zł – podaje. Firma ma grunty Warszawie i okolicach, w Krakowie i okolicach, w Szczecinie, w rejonie Poznania, w Pruszkowie, w Gdańsku i w Łodzi.

Działki nawet na ponad 12,5 tys. lokali ma Dom Development. Radosław Bieliński, rzecznik firmy, informuje, że w 2018 r. spółka wydała na grunty 300 mln zł. – W tym roku planujemy wydać nawet ponad 500 mln zł – zapowiada Bieliński. Firma buduje mieszkania w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu.

Zapasy ziemi w stolicy, Poznaniu i Radomiu zgromadził Unidevelopment. Zbigniew Gościcki, prezes spółki, podaje, że może na nich powstać ok. 5 tys. mieszkań (1,3 tys. – w Warszawie, 2,2 tys. – w Poznaniu, i 1,5 tys. w Radomiu). W stolicy ziemia wystarczy spółce na pięć lat. W Poznaniu i w Radomiu, zakładając utrzymanie strategii działania na tych rynkach, nawet na całą dekadę.