Jeszcze nie jesteśmy w mieszkaniowej bańce

Firmy ograniczają budowę osiedli – m.in. z powodu braku rąk do pracy. Kto będzie budował polskie osiedla?

Jeszcze kilka lat temu deweloperzy nie mieli problemów z zatrudnianiem pracowników budowlanych. To pracownicy musieli zabiegać o posadę. Role się odwróciły. Branża mierzy się ze wzrostem cen materiałów budowlanych, kosztów pracy i z brakiem pracowników. Według różnych szacunków brakuje od 150 tys. do 200 tys. pracowników o zróżnicowanych kwalifikacjach.

Niedobór wynika przede wszystkim ze zmian demograficznych, uwarunkowań społeczno-ekonomicznych czy ewolucji rynku. Pracownicy odchodzą, nowi się nie pojawiają. Praca w sektorze budowlanym wciąż jest postrzegana jako mało atrakcyjna zarówno wizerunkowo, jak i finansowo.

Mimo wzrostu gospodarczego emigracja zarobkowa, także wysoko wykwalifikowanych specjalistów, wciąż postępuje.

Dziś niemal połowa pracowników budowlanych to osoby ze Wschodu. To nadal za mało. Trzeba stworzyć system zachęcający cudzoziemców do pracy w Polsce, w tym rozważyć zmniejszenie bariery zatrudnienia dla obywateli spoza UE.

Mniejsza podaż mieszkań nie oznacza, że deweloperzy zarabiają mniej, bo w górę idą ceny lokali. Jakie są marże?

Szacuje się, że do końca 2019 r. ukończono 100 tys. mieszkań, podczas gdy potrzeby są o wiele większe nawet o 2–3 mln. Mówi się, że ze względu na ograniczone możliwości budowy deweloperzy podnoszą ceny. Temat jest trudny. Chodzi nie tyle o samą marżę, ile o dostosowanie projektów do potrzeb klienta.

Mieszkanie ma być wysokiej jakości, wykonane z najlepszych materiałów. To dewiza, którą kieruje się Profbud. Czynników wpływających na zmiany gospodarcze deweloperzy nie przeskoczą, jednak to, co można zapewnić klientom, to najwyższej klasy mieszkania wykonane z dbałością o każdy detal.

Ceny mieszkań rosły nawet w dwucyfrowym tempie. Będą kolejne podwyżki?

Dzięki m.in. rekordowo niskim stopom procentowym, strukturze demograficznej czy niezwykle ekspansywnej polityce fiskalnej mieszkania wyprzedają się na wiele miesięcy przed rozpoczęciem prac. Dotyczy to jednak rozpoczętych inwestycji sprzed dwóch lat.

Rynek jest trudny i wymagający. Rosną ceny usług, produktów, rosną też wynagrodzenia. Ceny mieszkań prędzej czy później też muszą iść w górę. Przypuszcza się, że w 2020 r. nadal będą rosnąć, choć już nie tak dynamicznie. Wahania pojawią się, kiedy wzrosną stopy procentowe. W bańce cenowej jeszcze nie jesteśmy. Może do tego dojść, kiedy ceny mieszkań osiągną próg nie do przeskoczenia przez nabywców. Wówczas nastąpi zapewne niewielka, ok. 7-proc. korekta cen i spowolnienie rynku na dwa–trzy lata. Po tym czasie wszystko powinno wrócić do normy.

Czy na rynku pierwotnym działają spekulanci? Da się zarobić na cesji praw do budowanych mieszkań?

Ze względu na duży przypływ pieniędzy na rynek nieruchomości i spory popyt w połączeniu z wyzwaniami deweloperów istnieje obawa pojawienia się popytu spekulacyjnego.

Choć w ostatnim kwartale 2019 roku tempo wzrostu cen przyspieszyło, na razie nie widać oznak spekulacji, które powstają w wyniku wejścia na rynek funduszy inwestycyjnych. By było to opłacalne, ceny mieszkań muszą zatem jeszcze szybciej rosnąć ze względu na wysokie koszty wejścia.

Jak potwierdza Narodowy Bank Polski, firmy deweloperskie, zwłaszcza duże, nadal w znacznej części finansowały się kapitałem własnym, przedpłatami klientów, obligacjami i kredytami, a także opóźnionymi spłatami zobowiązań. Udział kapitałów własnych był wysoki (przekraczał 40 proc.), natomiast udział kredytów niewielki (ok. 10 proc.).

Deweloperzy mają duże banki ziemi?

Brakuje ciekawych i dogodnych terenów pod osiedla. Duży popyt na nowe mieszkania wydaje się być idealną sytuacją dla inwestorów, którzy mogliby na niej bardzo skorzystać.

Trudność w pozyskiwaniu gruntów wynika z mocnego nasycenia rynku, dużej konkurencji, ale przede wszystkim ograniczonej podaży terenów. Najlepsze działki to produkt deficytowy. Ich mała dostępność przełożyła się na znaczący wzrost cen, w konsekwencji ograniczając deweloperom możliwość nałożenia oczekiwanych marż.

Pomimo wielu przeciwności inwestorzy mieszkaniowi zaczęli skupiać się na mniejszych rynkach, obrzeżach aglomeracji. Otwierają się też na trudniejsze projekty, np. rewitalizują budynki. Popularną alternatywą są obiekty wielofunkcyjne, łączące funkcje biurową, mieszkalną czy kulturalną.

Profbud sukcesywnie nabywa ciekawe lokalizacyjnie grunty. Jak pokazują wyniki sprzedaży, budowane na nich osiedla cieszą się dużym zainteresowaniem nabywców. Nasz bank ziemi wystarczy na trzy–cztery lata.

Kto kupuje mieszkania, inwestorzy?

Popyt na mieszkania nie maleje, a wręcz przeciwnie, zwiększa się. Klienci są przygotowani na wzrost cen. Coraz częściej zwracają uwagę na wysoką jakość wykonania i użytych materiałów. Takie miasta jak Warszawa, Łódź czy Poznań są popularne wśród studentów i osób poszukujących pracy.

Dobrym przykładem jest Łódź. To ważny ośrodek akademicki, a swoje główne siedziby mają tam nie tylko polskie, ale i zagraniczne korporacje. Miasto co roku przyciąga również turystów stanowiących odrębną grupę najemców mieszkań oferowanych na doby. Klienci szukają lokali i dla siebie, i na inwestycje.

Inwestorzy chętnie kupują mieszkania na naszym łódzkim osiedlu Primo. To wciąż jedna z najbardziej opłacalnych form lokowania kapitału, która ma przynieść stabilny i długoterminowy zysk. Trend wpłynie na profesjonalizację rynku najmu, zwiększy wymagania względem standardów i efektywności zarządzania nieruchomościami. W stolicy przeważa zakup mieszkań na własny użytek.

Pod znakiem jakich trendów upłynie ten rok na rynku nieruchomości?

Korzystna sytuacja gospodarcza w Polsce przekłada się na intensywną aktywność deweloperów i duży wybór mieszkań. Ten rok zapowiada się równie ciekawie. Popyt na nowe mieszkania nie spada, sytuacja finansowa Polaków sukcesywnie się poprawia, ale też ceny wykonawstwa i gruntów inwestycyjnych nie zatrzymały się na rekordowych poziomach.

Możliwe zagrożenie, które może wpłynąć na cenę nie tylko mieszkań, ale i ogólny wzrost w całej gospodarce, to podniesienie płacy minimalnej, co może wywołać inflację. Ze względu na zwiększającą się liczbę nowych lokali, deweloperzy staną przed wyzwaniem przemodelowania swojej oferty i dostosowania jej do nowych warunków rynkowych. Będą musieli przyciągnąć klientów atrakcyjnymi, wyróżniającymi się rozwiązaniami.